住房市場研究：綜合框架的構建

施旖旎，陳友華

引　言

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話在2016年12月召開的中央經濟工作會議后迅速受到廣泛關注并被引用。實際上，這并非政府第一次公開反對炒房，在房地產市場調控時期，很多政策性文件都會提到“打擊投機性購房”。盡管學術界對何謂投資何謂投機至今尚未達成共識，對炒房的嚴謹研究也基本處在空白狀態，但在人們的日常話語、政策性文件和新聞報道中都隱含著不少道德評判。多數媒體記者筆下的炒房人更像是助長房價、擊垮實體經濟的“害群之馬”，其社會后果似乎罄竹難書；他們總是憑借著自己的主觀想象而急于將炒房人描繪成一群投機分子，卻忽略了這樣一個群體所擁有的現實考慮和行動邏輯。炒房人對自己行為的認知與大多數媒體記者的主觀想象大相徑庭。炒房人更多地將“炒房”視作一種投資行為，甚至是一場“財富保衛戰”，是得到政府、銀行等各方默許、甚至是配合下的行動。

由此，我們會發現，最基本但最亟待回答的問題在此前卻沒有受到足夠的重視和關注：炒房是在什么樣的社會結構中發生的，如何得以發生并以怎樣的方式發生？炒房人對自己行為的想象和社會主流對炒房人的想象如此分化意味著什么？要回答這兩個問題，必須對住房市場有充分的理解。為此，本文試圖對現有住房市場相關研究進行回顧，批判性地總結研究成果的長足與局限，并在此基礎上結合經濟社會學的市場理論，建構出一個理解住房市場的社會學框架，借此提出進一步的研究方向，并初步達成對炒房等現象的理解。

一、商品還是權利：住房屬性的爭議

《辭源》顯示，“古人房屋內部，前叫堂，堂后以墻隔開，后部中央叫室，室的東西兩側叫房”，中國的“房”字起初只是指房屋內部某部分空間，泛指整個房屋的空間是后來之事。印歐語系中，house的古英語版本hus源自古日耳曼語husan，意為“用于居住的建筑”（參見Etymology Dictionary）。14世紀先后使用的building、dwelling和residence語義上分別側重建筑結構、居住場所和居住行為。從詞源推測，住房最初是以其物理特征和空間屬性進入文字記錄的，其實這也是住房最基本的屬性。

如今，關于住房價格和貸款利率變動的層出不窮的新聞報道讓“住房是一種商品”的觀念深入人心而成了不證自明的事。實際上，市場擴展到土地和住房是現代資本主義時期才涌現的特征。［1］波蘭尼曾在《大轉型》中對此有過深刻揭示，斯梅爾瑟和斯威德伯格對他的觀點進行了精彩總結：“19世紀英國通過進行一場革命，導致了一個全新的、以市場為中心的社會的形成。不需要任何外在權威機構，一切都按照市場規則自動運行。在1840—1850年代期間，一系列法律的制定把這項工程變成了現實，將土地和勞動力都變成了普通的商品，甚至由政治權威機構確定的貨幣價值也轉為由市場決定。”［2］但這似乎絲毫不影響“住房是一種商品”在當今成為廣泛共識?！蹲》渴袌鼋洕鷮W》（The Economics of Housing Markets）一書開門見山便稱“住房是最重要的商品”。［3］

在更近的歷史上，住房又從商品變成了一個更復雜的金融產品?，F代抵押貸款在20世紀初期發展起來，在30年代的經濟大蕭條期間因美國政府對貸款利率、貸款時間進行調控并為買家提供擔保而得到廣泛傳播。［1］由于20世紀三、四十年代剛好是美國種族歧視和種族居住隔離非常嚴重的時期，所以住房金融系統如何對非裔和其他少數族裔有歧視而受到美國學術界的特別關注，這種關注甚至一直持續到今天。

在土地和住房商品化和金融化的過程中，除了居住區隔與住房不平等，還涌現了諸如沉重的購房壓力、次貸危機導致的住房贖回權喪失和無家可歸等社會問題，這些問題引發了學術界諸多批判性研究和討論，并開始有聲音強調住房是人們生活的必需品，是一種權利。

這些批判理論家大致可分為兩大類。一類根植于馬克思主義傳統，如批判城市理論和政治經濟學。他們與政治和政策也有諸多對話，并不認為住房問題純粹是收入不足所導致的，也不認為住房補貼和公共住房制度等能從根本上解決住房問題。在他們看來，現代資本主義的土地和住房商品化本身才是問題的核心，要實現住房權利必須將住房移出市場體系，去商品化。1872年首次出版的恩格斯的《論住宅問題》（Housing Question）為這類批判理論提供了思想源泉。恩格斯在著作中直截了當地表明，只要資本主義的生產方式繼續存在，要想通過其他方式解決工人們面臨的住房問題或其他社會問題都是徒勞的，解決方案只能是廢除資本主義的生產方式。“現代大工業把先前被束縛在土地上的工人變成了一個完全沒有財產、擺脫一切歷來的枷鎖而被置于法外的無產者”。［4］（P244）“我們現代大城市中的工人和一部分小資產階級所遭遇的住宅缺乏現象，只是從現代資本主義生產方式中產生出來的無數比較小的、次要的禍害之一”。［4］（P238）如此，解決住房問題只有一個方法，即消滅統治階級對勞動階級的一切剝削和壓迫。

另一類是從現實的不合理出發，通過展示無房者和無家可歸者的生活，呼吁政府在法律層面和公共住房政策方面有所作為。1948年《世界人權宣言》①The United Nations Universal Declaration of Human Rights of 1948，詳見http://www.un.org/en/universal-declarationhuman-rights/。中明確的住房權利即是這些努力的一個結果，其第一部分第25條宣稱：“公民的適足居住權是國際公約和憲法中規定的一項基本人權，主張在現代社會中每個人和他的家庭獲得適當的生活水平，其涵蓋適足的房屋及相應的居住環境等。”

表1　住房商品屬性與權利屬性的比較

可見，住房的商品屬性與權利屬性是相伴相生且充滿張力的（詳見表1）。將住房視為商品還是視為權利，這兩者的內在矛盾既會作用在國家的政策取向中，也會影響人們日常的購房行動及對炒房等現象的看法。將住房視為商品，則更關注市場的供需與交易過程，炒房則是一種正常的投資行為；將住房視為權利，則更關注住房的保障措施，認為炒房是使房價攀升的行為，應受到譴責和打壓。當前社會學者似乎并沒有興趣去談論這種內在矛盾，而是將對住房問題的關心幾乎都統籌在了對住房制度的回顧與住房不平等的研究中。

二、住房制度與社會分層：關于中國住房市場的社會學敘事

本部分試圖對住房市場的社會學敘事進行聚焦和概覽，實際上，這樣的敘事少得驚人。在這為數不多的社會學研究中，最突出的主題便是住房制度改革以及住房不平等與社會分層。

關于住房制度改革的諸多研究表明，中國目前所實行的土地和住房市場配置機制并非自然而然，前后不過才二、三十年的時間。中華人民共和國成立后，城市土地收歸國有，土地的市場配置機制也隨之消失，［5］直到改革開放后才逐漸得到部分恢復。中國住房市場的出現，學界普遍認為國務院于1998年7月出臺的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》是標志性文件。這個綱領性文件決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會化的住房新體制，標志著城市住房以國家和單位福利分配為主的供應模式的基本終結和以市場供應為主導的時代的到來。

由實物福利分配體制向商品化體制的轉型可能所導致的社會分層和住房不平等，也頗受社會學者的關注。李斌認為，中國的住房制度改革本身具有分割性和社會排斥性，不僅存在強烈的單位效應，也存在著以政治身份和行政級別為基礎的群體差異，單位行政級別越高得到的住房福利可能越多，個人行政級別越高得到的住房福利也可能越多。［6］這一點也得到很多學者的研究證實。［7］將住房從公有轉化為職工所有的中國城市住房體制改革的過程，實際上是將實物分配制度下形成的基于權力和身份的住房不平等結構從產權上固定了下來。［8］這種體制分割因素在住房市場化之后并沒有停止，而是“權力維續”，［9］與市場表現出層疊效應［10］和“雙峰”特征，［11］依然作用并活躍于市場化之后的住房社會不平等中，且隨著市場化的推進疊加于源自于市場的社會不平等，甚至經由市場的作用進一步延續并放大。實際上，住房市場化過程中制度改革也在持續進行，后期推行的住房公積金等制度又再次生產和延續著不平等。［12］

而對于這個年輕市場的真實運作，雖然直接的敘事非常少，但已有研究表明，這個市場是“高度嵌入的”。制度基礎決定了這個市場的核心生產要素即土地的價值和配置方式，也影響著這個市場的具體運作機制。例如，中國地方政府在土地市場上擁有兩種壟斷權力：既是土地征用的唯一買家，也是土地開發的唯一賣家。［13］地方政府官員對輝煌政績的追逐，導致了對土地財政的依賴，通過控制土地供給來保證財政收入成為不二選擇，［14］土地饑餓療法與地王頻出成為重要的游戲規則。［15］李林艷對此做過最貼切的表述：“房地產市場就其性質而言，并不是典型意義上的市場，因此僅就其中的供求關系來分析其運作機制和結果，是一種嚴重的曲解和誤讀。正是在這樣一種錯誤思想的引導之下，市場機制正在淪為房地產市場中種種不公正現象的‘遮羞布’，成為一種為‘社會斷裂’辯護的意識形態”。［16］（P78—79）在分析住房市場的具體運作時，李林艷也提醒我們注意，國家必須被拆解開看，中央政府和地方政府不可一概而論，地方政府不僅有較大的自主空間，也有自己獨立的激勵機制，并非中央政策和法規完全忠實的執行者。政府中各部門也并非鐵板一塊，房地產市場深受分割治理和部門利益化的影響。

李林艷的研究對理解中國的房地產市場具有重要啟發，但其生動呈現的主體主要是房地產開發商。對于住房市場中購房者，社會學者似乎更加關心性別、年齡、受教育程度、婚姻狀況、家庭背景、職業地位等變量如何影響到居住意愿、居住狀況和居住方式，［17］這些研究通常采用定量的研究方法，落腳到對住房分層和社會貧富分化的討論。

作為背景的制度變遷與作為結果的社會分層對理解這個市場自然是重要的。然而，僅僅關心住房制度的改革及這一過程會讓哪些群體獲益，并造成社會不平等，會導致集體性地忽視這個市場真實的運作過程，以及行動者在市場中的策略行動、運作結構網絡的動機和行動規范。目前學者們普遍只關注制度變遷本身或制度變遷導致影響社會分層機制的變化，而沒有重視制度變遷給社會成員帶來的機會結構的變化，［18］［19］也沒有重視體制內部的制度基礎為潛規則和策略行動留下的活動空間，以及國家以外的權力特別是隱性權力的作用。國家和各個組織、各個系統并非鐵板一塊，各級組織的利益并不完全相同，各平行單位的利益也并不一致，制度是由一個個行動者執行的，這些行動者既受到組織的約束又有著自己的利益考量。行動者們并非完全簡單地受國家與市場支配的被動個體，而是積極的行動者，會主動回應國家與市場的影響，并尋找他們在國家與住房市場上的位置。而在已有研究中，我們很難看到真實的行動者。行動者很大程度上仍是一個靜止的概念。

此外，目前相關研究的理論對話主要集中在社會分層方面，而與其他理論的對話卻力有不足。這一方面導致目前相關研究的非連續性和非系統性，因為沒有建立在與相關理論對話或修正的基礎之上，所以顯得零散，而且其學術貢獻或理論價值也并不十分明確；另一方面也導致在對住房不平等進行結構主義和個人主義的解釋之外，很難展現住房市場的內在豐富性及其內在邏輯，也造成對住房市場中大量值得關注問題的集體性忽視?？紤]到這些局限，重返經濟社會學的市場理論就顯得十分必要。

三、結構與實踐：經濟社會學市場理論的啟發

為何不直接援用經濟學的理論進行分析，而在經濟社會學的市場理論中汲取營養？這是因為經濟學強調理性人假設，講究供求關系決定市場價格。而中國當前的住房市場，已不能簡單地套用經濟學的供給和需求關系進行分析。政府的宏觀調控，包括銷售許可制度、限購、限貸、限價、限售、限商等措施，給市場的資源配置機制帶來了重大影響，嚴重削弱了市場自身的調節機制，甚至導致市場調節機制的失靈。眾多市場參與者則通過各種策略行動來實現自身需求，呈現出經濟社會學鮮活的現實場景。

中國的住房市場呈現著政治、經濟和社會等多方作用，是經濟社會學的重要研究領域。同時，經濟社會學也為研究市場在真實世界里的結構形態及運作邏輯、市場中具體而真實的人與人或人與社會的關系提供了理論基礎。以波蘭尼為代表的經濟社會學家們指出，自我調節的市場并非一個跨歷史的范疇，力圖展示市場的歷史性和多樣性。20世紀80年代以來興起的新經濟社會學則力圖指出現實中交易的復雜性，主張“把社會性帶入經濟行動和經濟系統的分析”。［20］這兩種觀點分別被總結為“實體嵌入論”和“形式嵌入論”。［21］

波蘭尼的嵌入是十分徹底的，其很多經驗研究都意在表明，無論從歷史的角度還是從跨文化的角度看，市場并不是天生的，沒有一個隔離于社會的自主性市場存在，市場都是受制于其他制度形式的。在波蘭尼看來，“實際上，只有在19世紀的社會里，經濟活動才被抽離出來，并被歸結為一種獨特的經濟動機，這是一個獨一無二的轉折”。他明確地把市場的自主性同西方現代經濟的發展歷程聯系起來?！巴恋夭贿^是自然的另一個名稱，它并非人類的創造”，“勞動力、土地和貨幣的商品形象完全是虛構的”。［22］根據波蘭尼的觀點，土地并不是為了某種程度的買賣交易而進行生產，也不遵從市場經濟原理。但從19世紀開始，國家權力將資本主義市場經濟放在發展的首位，勞動、土地和貨幣隨即被商品化，使得整個社會嵌入到市場經濟結構中來。

如果說波蘭尼為代表的“實體嵌入論”強調市場本身的嵌入，那么在格蘭諾維特取向的“形式嵌入論”中，則更強調市場中經濟過程和行動者的嵌入。“所有的真正的經濟行動者都是嵌入在社會網絡中的”［23］即格氏名言?！靶袆诱呒炔皇窍癃毩⒃右粯舆\行在社會脈絡之外，也不會奴隸般地依附于他/她所屬的社會類別賦予他/她的角色。他們具有目的性的行動企圖實際上是嵌在真實的、正在運行的社會關系系統之中的?！保?4］（P8）他把人看作是嵌入于具體的持續運轉的社會關系之中的行動者，并假設社會網絡維持著經濟關系和經濟制度。迪馬喬、澤利澤爾等人對格氏理論進行了補充性的質疑，［25］將情感和文化等因素也納入了對經濟行動產生影響的分析范疇，因此在網絡嵌入外又產生了各種嵌入，如政治嵌入和文化嵌入等。在這些經濟社會學家看來，市場買賣的表象，是一種偽裝，是一層面紗，需要我們揭開去看其中的社會關系和社會文化等如何作用。

汪和建將“市場是一種社會性構造”和“社會網絡結構對市場運作具有關鍵作用”這兩種論點統一視為“市場的社會結構理論”。在他看來，市場的社會結構理論有其內在的局限性，最大的局限性在于“忽視了行動者的主觀存在及其可能的策略行動”，而這將導致我們無法對“行動者何以建構以及如何運作其網絡結構的動機和行為規范進行觀察與分析”，［26］（P39）也將無可避免地陷入靜態的社會結構分析中。因此，他主張將“市場實踐”作為一種新的研究視域，并提出了一種契合中國人行動的理論框架，即所謂自我行動的邏輯——“自我主義”和“關系理性”。

這三種經濟社會學的市場理論能為我們研究真實的住房市場建構與運作及炒房人的市場實踐邏輯提供諸多啟發。波蘭尼的嵌入性理論將讓我們徹底拋棄“市場作為根本，政府作為干預”［27］的住房問題解決方案，這種方案不僅沒有反思，反而成了一種遮蔽。波蘭尼啟發我們徹底反思中國住房市場的形成并關注這個市場或房地產業的歷史變遷和秩序轉型，關注政治、文化等諸多社會因素如何改變這個市場的結構，如何影響這個市場的未來發展。中國的住房市場也并非自然而然的，是特定背景下的一種社會建制，即便三十年過去，這個市場的規則依然處在國家的實時控制之中，不僅如此，國家及其代理人還在以各種獨特而隱蔽的形式潛藏于市場運轉之中。“形式嵌入論”則讓我們意識到：作為商品的住房的交易并非完全發生在價值中立的經濟市場，購房者和購房過程都是深深嵌入在社會中的。李林艷對中國房地產業中關系運作的分析便是格氏嵌入性理論的杰出運用。市場實踐觀則啟發我們把中國人的行動邏輯納入分析中，充分展示行動者的主觀存在和策略行動，這一研究思路能為理解炒房以怎樣的方式發生及中國住房市場未來可能面臨的困境提供基礎。

由此，實體嵌入論為反思住房市場的形成、發展與轉型提供了理論基礎，形式嵌入論為把握社會網絡等在經濟過程和經濟行動中的作用機制提供了工具，市場實踐觀則更側重分析行動者的策略行動，前兩者結合有助于對特定市場或行動所處社會結構的理解，而后兩者結合則更有助于對市場行動者的分析。對于理解具體而真實的市場，三者不可分割，“結構-實踐”將是重要的分析維度。

結語：綜合框架的建構

基于住房屬性的“商品-權利”維度和經濟社會學市場理論突顯的“結構-實踐”維度，我們可以構建出一個理解住房市場的社會學框架（詳見圖1）。宏觀層面，有基于商品認知的結構和基于權利認知的結構，微觀層面則有基于商品認知的實踐和基于權利認知的實踐。這四個層面的區分既可以清晰地對既有研究進行定位并從中提出新的研究議題，也可以增進對炒房等現象的理解。

圖1　理解住房市場的社會學框架

總體而言，現有的住房相關研究是偏宏觀的，尤其是聚焦在福利分房制度到住房商品化的制度變遷，粗略地說，研究集中在從④到①的轉變及前因后果；而對微觀的行動研究十分有限，即②③層面研究相對缺失，前者可能是因為社會學通常將經濟行動“拱手相讓”，給經濟學處理，后者則可能與中國社會集體行動的困境及集體行動研究的困境有關。實際上，對實踐者的研究不僅僅是關乎他們的行動意涵和行動邏輯，也關乎制度完善和變革的方向。例如，對炒房的研究，不僅僅有炒房人的現實考慮和策略行動，同時也會涉及其他行動主體如政府、開發商、中介公司、金融機構及其代理人的行動邏輯，這既能提供機會去體察行動者在社會結構面前的無奈和“狡黠”，也能去洞察制度基礎為潛規則和策略行動留下的活動空間，這種洞察能幫助我們發現中國住房市場發展和轉型可能面臨的結構性困境。

此框架也能為我們回答“炒房人對自己行為的想象和社會主流對炒房人的想象如此不同意味著什么”提供啟發。如前所述，基于商品認知的實踐者與基于權利認知的實踐者對于炒房現象的認識是很不一樣的。對于把房子視作商品的人來說，買賣住房并以此獲益或增值資產無可厚非，只是維護或提升自己階級地位的方式之一，與其他投資行為并無本質上的差別。而把房子視作權利的人卻很容易和政府、媒體一起將高房價的矛頭指向炒房人，甚至給予負面的道德評價，某種程度上也就是②和③之間的相互抵觸甚至分裂。這樣一來，相互提防與不合作在實踐者中橫行，框架右側的土地制度和住房制度卻不會受到反思和沖擊，反而高枕無憂了。

［1］M.Pattillo.“Housing:Commodity versus Right”,in Annual Review of Sociology,2013,39:509-531.

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