不動產登記數據整合技術方法研究
——以布爾津縣為例

秦楊金秋 ，魏建新 ，1b，2

建立和實施不動產登記制度是中國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務［1］，這對保護權利人合法權益，保障不動產交易安全，提高政府統一治理效率和水平，實現便民化等具有重要意義。2007年頒布實施的《物權法》明確表明，建立不動產統一登記制度；2013年 《國務院機構改革和職能轉變方案》中要求建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合至一個部門承擔。在基本實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的基礎之上，加快形成權界清晰、權責一致、運轉高效和法制保障的不動產統一登記體系，改變不動產分散登記的現狀，消除“信息孤島”［2］。

不動產登記數據整合是對已有的多源異構及不同時期形成的分散登記數據按照一定的不動產登記數據建庫標準進行轉換處理，形成標準統一且滿足不動產登記平臺要求的數據，是一項全面、復雜和系統性的工程，整合過程主要包括數據提取、數據轉換、數據清洗和數據加載入庫。不動產數據整合是不動產統一工作的重點和難點，房產登記和土地登記是當前不動產登記的核心內容，房管部門和土地部門積累了大量不動產登記數據，在登記數據方面存在一定程度的耦合，同時在數據來源、數據組織方式、數學基礎等方面存在較大差異。對這些分散且形式不一的數據進行有效整合，實現房地登記數據的對接，獲取形式統一標準一致且滿足不動產登記平臺要求的登記數據，對當前不動產統一登記實施有重要意義［3，4］。

1　數據現狀分析

1.1　土地及房產數據現狀

目前，各地國土資源部門已基本形成了宗地空間圖形數據，并完成了宗地統一編碼的編制工作［1］。日常的圖形數據基本可以做到及時變更，并建立獨立的數據庫對宗地、房屋等圖形及相關的土地信息、權利人信息等登記結果數據進行存儲和管理，且土地登記檔案數據有紙質檔案留存。

部分地區房產行政主管部門對房產空間圖形數據管理主要采用CAD文件格式進行存儲，未建立數據庫，且與宗地圖形數據分開管理［1］。也有部分地區建立了數據庫，連同宗地圖形數據和測繪數據一同對房屋登記數據進行圖屬聯動管理，且留有紙質存檔。目前，房地數據所有GIS平臺、數據庫的基本情況如表1所示。

1.2　數據整合難點

1.2.1多源異構 原有的不動產登記涉及多個部門，致使其數據來源、數據庫標準、內容表現形式等問題復雜多樣［4］，存在數據不完整、所有權和使用權數據結構不一致、數據之間互不銜接、已有數據庫與新建立的不動產統一登記平臺的標準和架構不盡相同等現象。因此，對現有的各類多源異構的海量登記數據進行整合難度較大，計算機自動匹配不能滿足現實需求，需要投入大量的人力、物力和財力對檔案進行核對匹配。

1.2.2數據量大 不動產基礎數據主要包括屬性信息數據和空間信息數據。屬性信息數據主要包括不動產的具體位置、四至、面積、權利狀況等；空間信息數據則涵蓋行政區劃界限、行政區、測量控制點、高程點等相關的矢量數據［5］，數據之間關系較為復雜。現存的土地數據和房產數據都是不同時期經過人力調查和手繪形成的調查登記數據，數據內容形式多樣且權屬關系復雜，這些登記信息由于時間跨度長，歷史關系復雜，存在很多缺失和錯誤［3］。房產信息還涉及權利的限制和其他提示信息，在數據整合過程中既要保證數據成果的規范性、準確性、繼承性和適應性，還要保證登記信息的連續性和完整性，因此，不動產數據整合工作在克服數據量巨大的前提下還有很高的技術要求。

1.2.3質量不一，復雜度高 由于長期的分散登記導致現有的不動產相關數據分散存放、介質不同，原有的各登記平臺所采用的建庫標準不同［3］，同一種數據在不同時期也有不同的技術規范，某種程度上數據還存在交叉和矛盾［6］。數據形成過程復雜，質量參差不齊，無法滿足數據的規范性、準確性等有關要求，甚至還存在數據缺失的現象，因此需要對歷史數據和現狀數據進行匹配整理，明確數據之間的關聯性，此項工作較為復雜。

2　不動產數據整合思路

不動產數據整合是不動產統一工作的重點，也是難點所在，原登記數據格式不統一，存在大量的登記數據錯誤或數據缺失等問題，導致房屋、土地雙證銜接困難，確立合適的數據整合方法。實現高效準確的數據整合對不動產統一工作的進行有很大的價值，數據整合整體思路如圖1所示。

表1　房地數據GIS平臺、數據庫基本情況

圖1　數據整合整體思路

2.1　數據準備

數據準備主要是收集分散的存量登記數據，通過對登記數據的內容和結構進行清理（圖2），結合數據現狀和實際需求確定數據整合的技術思路，最終形成滿足實際需求的包含屬性信息、空間信息和登記檔案等內容的“圖－屬－檔”一體化、標準化的不動產數據庫，為不動產登記平臺提供數據支撐。

2.2　數據整合

數據整合主要是對經過初步整理后的土地、房產數據進行匹配合并、剔除冗余、信息補錄等處理，形成符合不動產登記數據建庫要求的空間數據以及與之相關聯的屬性數據。房地數據整合過程中，可以以土地登記數據為核心構建不動產統一登記體系，在宗地統一編碼的基礎上，通過采用空間關聯和屬性（權利人名稱和身份證號）匹配的方法［3］，優先整合土地地籍數據與土地登記發證業務數據，將其與房產樓盤信息相關聯，在此基礎上再整理房產業務數據，通過空間拓撲、屬性關聯等方式實現房屋附著物（以幢、戶為主的樓盤表）落地以及歷史房產證、土地證的關聯，實現“房地一體”、“雙證合一”，流程如圖3所示。

2.3　信息落宗與不動產單元代碼轉換

信息落宗是指對不動產屬性數據與不動產單元空間數據進行數據信息匹配和掛接，進行相互關聯，最終達到“圖－屬－地”三者的一致。宗地和不動產單元之間用宗地編號連接，不動產和不動產權利之間用不動產單元編號連接，登記過程與不動產登記檔案之間用證書號連接，最終形成不動產屬性數據與空間數據相關聯，數據信息清晰完整的不動產登記信息。

隨著社會經濟發展，人們對土地信息的了解和利用從二維空間逐步發展到涵蓋地表、地上和地下的三維空間，以不動產單元為基本管理對象進行不動產統一登記，實現現實生活中人們對不動產信息的了解和應用，也便于不動產各產權單元的位置、形態、法定空間范圍等基本屬性的表達及登記［7］。不動產單元代碼轉化是指在宗地代碼編制工作的基礎上，對現有宗地按照不動產單元設定要求編制統一的不動產單元編碼，滿足不動產單元劃定和標識要求，確保單元編碼的惟一性。

圖2　不動產數據清理流程

圖3　房地數據整合流程

2.4　數據質量檢查及入庫

對整合后的數據進行質量檢查是確保不動產登記數據質量的重要環節，可以確保成果數據結構完整、要素分層清晰、內容齊全以及屬性與空間邏輯關系正確等［4］。檢查合格的成果數據即可按照要求統一編制入庫，最終形成格式一致、數據完整、真實可用的不動產登記數據庫。

3　不動產數據整合案例分析

布爾津縣隸屬于新疆維吾爾自治區阿勒泰市，位于阿爾泰山脈西南麓，準噶爾盆地北沿，其北部和東北部與哈薩克斯坦、俄羅斯、蒙古國接壤，是中國西部惟一與俄羅斯交界的縣。布爾津鎮位于布爾津河與額爾齊斯河交匯處，全鎮總面積7.8 km2，轄6個社區（環南東路社區、勝利路社區、向陽北路社區、民族路社區、幸福中路社區、幸福東路社區）、1個行政村（切克臺村）。

布爾津鎮不動產數據整合工作于2016年7月開始，在已建設好的不動產登記平臺中，以城市主干道、街道社區為主要劃分依據劃分地籍子區，并錄入了平臺建設完成時地籍子區內所有不動產的空間信息數據及少量屬性數據，通過提取、轉換、分析整理原發證軟件的土地信息數據庫和房產登記系統，確定出土地登記檔案7 993宗，樓盤表1 281個。依據不動產數據整合思路對已進行數據清理的數據進行整合工作：以土地登記數據為核心，優先處理既進行土地登記又進行房產登記的數據，通過比對2個系統的數據，逐一核對各樓盤、各套室的屬性信息，并對缺失的屬性進行補充，整理生成新的樓盤表；對只有單系統登記信息的數據進行分析和屬性信息補充，建立土地數據與房產數據之間的關聯性，對于不能夠建立關聯的數據，需要對數據中的屬性信息進行檢核，保證其準確性，最終形成“以小區命名”和“獨立存在”2種形式的不動產數據，并交由國土局與房產局局內專員對各宗地的關鍵字段信息進行審查，判斷套室的惟一性，甄別最新的案卷信息，以便根據測繪公司提供的坐標進行信息的落宗落幢；對于已落宗的不動產信息進行不動產單元代碼的自動轉換，轉換后的信息經局內專員再次確認后，導入不動產登記數據庫，最終完成全部數據整合工作。

通過對布爾津縣地籍子區內的不動產數據整合工作的分析得出，利用權利人姓名和相關證件號碼進行屬性數據匹配，完全匹配的比例達到76.7%，基本滿足下一步不動產統一登記工作的要求。對于數據整合過程中遇到的問題進行分析后得出，由于布爾津縣現有的土地登記系統和房屋登記系統中只收錄了近幾年的不動產屬性數據，而早期的數據以紙質檔案的形式存在，紙質版卷宗因年代久遠無法判斷宗地（或房屋）存在、坐落不明確無法比對、多次經手無法確定最新檔案；由于之前分散登記的標準不一，存在土地登記信息與房產信息個別關鍵屬性字段信息不符的現象，權利人手中已有的房產證和土地證信息不能完全匹配；由于登記體系的漏洞，房產數據中存在“同幢多名”現象，進行數據整合時無法進行數據的完全匹配；對于地籍子區外的不動產信息，無法落宗。

為更好地進行后續不動產統一登記工作，針對遇到的問題制定了相應的解決方案：對于年份較久遠專員無法確認的檔案，連同測繪公司去現場查看，確定宗地的最新信息并測量其界址點信息；或將此類檔案暫時單獨存放，待權利人實際辦理業務時再進行現場核實，最后以發證信息為準錄入不動產數據庫。對于土地登記信息與房產信息不符的檔案，經局內領導確認制定統一的標準后進行數據登記；應對房產信息多樣化，可以聯系房產建設開發商確定樓幢具體信息，也可以委托測繪單位進行測量；無法落宗落幢的數據如果在地籍區范圍外，核實情況并增加地籍區和地籍子區，如果在地籍區范圍內，則局內業務專員及測繪公司共同核實后，提供測繪數據進行落宗落幢。

4　小結

準確規范的不動產登記數據是順利開展不動產統一登記工作的基礎，數據整合的成果直接關系到不動產登記是否可以按照國家有關技術標準和要求進行規范化登記［4］。目前，房地登記數據整合是不動產統一登記數據整合的主要內容，二者因管理機制不同、數據多源異構性、信息化水平不同、數據質量不一等原因，數據整合難度較大。不同的地區在進行數據整合時所面臨的問題不盡相同，因此目前并沒有適用于房地登記數據整合的標準和規范，相關研究鮮見報道。簡單的計算機自動匹配并不能滿足房地數據整合的高要求，因此，需要在長期的探索中建立一個長效可行的機制，借助計算機自動匹配技術，投入人力、物力、財力，對現有資源和成果進行充分的調研和分析，在此基礎上利用有效適應的數據整合方法完成數據整合工作。本研究以新疆阿勒泰地區布爾津縣不動產數據整合工作為例，基于不動產統一登記需求，以土地登記數據為基礎，房產信息為輔，采用二者協同匹配的技術方法，對不動產數據整合工作進行了分析研究，解決了數據難匹配、無法落宗等難題，并于2016年10月頒發了第一個不動產證。布爾津縣不動產登記數據整合工作的順利進行，對其他地區不動產數據整合工作提供了寶貴經驗，對構建房地登記數據整合的長效機制具有重要意義。

參考文獻：

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