從計量經濟學層面淺談房地產市場價格的影響因素

文| 屠毅仁

山東省房地產價格影響因素分析理

山東省的經濟總量從2007年開始持續位于全國的前三名，快速增長的經濟總量除了比鄰日韓的地理區位優勢，較好的落實改革開放的相關政策外，房地產作為山東省的支柱產業之一，其蓬勃發展對經濟總量的快速增長也起到了重要影響作用[1]。近年來，山東省房地產投資額逐年遞增，以2014年為例，山東省房地產開發投資額度就高達3.2元，實收資本達到0.34億元[2]。

對房地產市場價格產生影響有多種因素，其最主要的影響因素有以下幾點：一是居民消費水平。居民消費水平是地區居民的消費水平，作為最直接的影響因素，對房地產價格起到最主要的作用。二是房屋竣工面積。在一個地區房地產建設越多，面積越大，其竣工面積與建設數量正比關系。三是房地產投資額度。在房地產建設過程中，投資額度的大小會對房地產價格產生直接的影響作用，其關系也成正比，投資額度越大，一定時期內房地產價格也隨之增高。四是人口總數量。在影響房地產價格因素中，地區的人口數量會產生直接作用。理論上人口多，房地產需求量就大。五是企業自籌資金。房地產開發企業的資金自籌能力是一個較新的影響指標，這主要從融資結構進行分析。近幾年隨著金融市場的完善與發展，這一指標在房地產價格波動中的作用越來越大。六是餐飲業主營收入。餐飲業主營業務收入是一種代表性的因素，可以作為房地產價格變化的解釋性指標數據。七是社保未參保人數。基于參保人數不全的原因，本文選取了社保未參保人數進行替代。

模型建立及數據處理

1.影響變量的選取。本文把上述幾個主要指標數據作為模型建立的變量，主要是X2居民消費水平、X3房地產竣工面積、X4房地產開發投資額、X5山東省人口數、X6開發企業自籌資金、X7餐飲主營業務收入、X8社保未參保人數。為確保數據及結果科學準確，本文采用的變量數據主要是依據山東省統計局及國家統計局的統計年鑒及統計數據。

2.函數模型的形式。本文采取了線性回歸模型，是依據上述分析，模型為：

Yt=β1+β2

X2t+β3X3t+β4X4t+β5X5t+β6X6t+β7X7t+β8X8t+μ

其中：Y是山東省商品房平均售價；X2-9是選取的變量；β是回歸系數μ是隨機擾動項。

3.統計數據檢驗相關性。通過Eviews得出均值、最大值、最小值等基本的統計量，并對數據初步的分析處理及相關性檢驗。通過相關性檢驗，得出被解釋變量與解釋變量間的相關系數都大于0.9，充分驗證了被解釋變量Y與各個解釋變量存在的相關性很高，變量對被解釋變量有影響力。同時，也注意到解釋變量之間也存在很高的關聯性，這就需要注意多重共線問題的存在，在后續的處理應引起關注。

4.處理時間序列數據。由于本文引用的數據是采用的時間序列，因此要進行單位根檢驗與協整檢驗，驗證變量的平穩性和變量之間的協整。單位根檢驗。本文采用了ADF方法進行單位跟檢驗，以防止偽回歸的出現，確保時間序列數據的平穩，只有確保數據平穩才能進一步進行回歸檢驗。對解釋變量依次進行ADF檢驗。得出的檢驗結果，二階查詢時解釋變量都能得到平穩序列，都是同階單整，在此基礎上進行下一步協整檢驗的操作。協整檢驗。本文協整檢驗采用EG兩步法進行檢驗，通過OLS對函數模型做回歸之后，單位根檢驗殘差序列。通過檢驗得出的結果是殘差序列為平穩序列，沒有存在單位根。這說明解釋變量之間關系協整，在此基礎上進行模型的檢驗操作。

模型檢驗及結果分析

本文進行回歸檢驗采用的是最小二乘法，用OLS回歸得到回歸初步結果：變量都沒有通過，回歸系數有的為負數，與實際不符。由此判定，多重共線問題的存在。處理多重共線問題運用逐步回歸法。用被解釋變量對解釋變量做簡單回歸之后，采用貢獻最大的回歸方程，其他解釋變量逐個引入，做簡單回歸。得出的結果是：地區人口數對解釋能力最強。以此為基礎逐個對解釋變量作回歸檢驗，最終得出的結果：保留X2、X5，即地區人口數與居民消費水平，其他變量去掉。

最終模型計量結果可以寫作：

Yt =-25101.01+0.116116 X2t+2.890549 X5t+μt（5358.879）（0.031101）（0.601276）

t=(-4.684005) (3.733523) (4.807358)

R2=0.993719F=949.3183 n=15

也就是，居民消費水平增加1元，房屋售價平均增加0.116116元/每平方米；而人口數量每增加1萬人，則房屋售價平均增加2.890549元/每平方米。這與先前假設一致。可見山東省房屋售價與居民消費水平及地區人口人數呈正相關。

結論

采用多元線性回歸分析法對房地產價格分析時，各個影響因素選取是重點，在實際分析驗證時應該選取權威數據，才能使市場價格影響因素的評估科學合理。本文做了定量分析，使我們對山東省的房地產價格有了更好的判斷，能夠為山東省房地產價格走勢，政府制定相關調控政策提供出有意義的分析依據。