工業(yè)用地儲備如何做好前期開發(fā)工作研究

鄭展文

摘 要：土地整治和開發(fā)是工業(yè)用地儲備前期的首要工作，是執(zhí)行土地年度使用計劃，確保土地儲備順暢和土地資源優(yōu)化再利用的保證。土地儲備工作是交易管理單位重點工作，是提升土地價值和出讓利益、實現(xiàn)“凈地”招拍掛出讓、降低不必要的麻煩的關(guān)鍵性因素。本文主要結(jié)合實際狀況，分析工業(yè)用地儲備前期開發(fā)準備工作，以便更好發(fā)揮土地利用率。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；土地儲備；前期開發(fā)工作

土地儲備管理機構(gòu)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，利用市場制度，根據(jù)土地運用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對經(jīng)過回收、收購、置換和征收等形式獲得的土地實施前期開發(fā)、整理工作，在通過招標方式，以供城市建設(shè)用地需要。因此，土地儲備之前需要一系列前期開發(fā)工作，這也是執(zhí)行土地年度供應(yīng)方案，確保儲備的土地重新利用的基礎(chǔ)。

一、正確認識土地儲備前期開發(fā)工作的重要性

在實際操作中，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)由于忽視對工業(yè)用地儲備前期開發(fā)工作，造成很多的土地資源無法及時供應(yīng)，或者工程項目交期延后、土地閑置等現(xiàn)象，以至于矛盾糾紛不斷，企業(yè)也無法準確控制成本支出、拍賣底價等問題。因此，需要正確認識到前期工作的重要性。第一，工業(yè)用地儲備前期開發(fā)整理是提升土地價值、加強政府的土地出讓經(jīng)濟效益的主要手段；第二，前期開發(fā)工作是完成“凈地”（所謂的凈地指的是已經(jīng)相關(guān)建筑物拆除、平整、閑置的土地）招拍掛出讓土地的重點工作；第三，前期開發(fā)工作可以降低不必要的矛盾，從而提高后期工作效率和土地使用率。

二、工業(yè)用地儲備前期開發(fā)工作流程

第一，儲備土地開發(fā)機構(gòu)應(yīng)該向市政規(guī)劃單位辦理規(guī)劃手續(xù)、向市政國土資源辦理機構(gòu)辦理用地手續(xù)、向市政發(fā)展和土地改革委員會辦理批準手續(xù)等。倘若用地區(qū)域還涉及到交通機構(gòu)、園林機構(gòu)、文物保護單位、環(huán)保單位和市政相關(guān)單位，還需要根據(jù)相關(guān)規(guī)章機制辦理有關(guān)手續(xù)；第二，儲備土地開發(fā)可能會包含到征收的農(nóng)業(yè)用地和集體土地，此時還需要根據(jù)有關(guān)法律辦理相關(guān)手續(xù)；第三，儲備土地開發(fā)可能會包含到行政企事業(yè)企業(yè)占有的國有土地資源，此時還需要開發(fā)企業(yè)向原單位簽訂補償合同；第四，倘若需要儲備的土地包含拆遷建筑，還需要開發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并安排有關(guān)人員進行拆遷工作；第五，儲備土地可能包含市政基礎(chǔ)設(shè)施，此時開發(fā)企業(yè)還需要辦理有關(guān)手續(xù)，并重新建設(shè)新的設(shè)施。

三、工業(yè)用地儲備前期開發(fā)資金準備工作

資金是限制和影響用地儲備前期開發(fā)的關(guān)鍵性問題，因此，在實際操作中可以引入市場制度來擴增資金籌集渠道。第一，由政府有關(guān)部門從土地獲得的收益中抽取部分資金作為啟動成本；第二，土地抵押向銀行申請借貸；第三，根據(jù)“誰投資、誰獲利”的原則，通過招標形式積極吸收社會閑置資金，再通過開發(fā)企業(yè)和投資方進行用地儲備的拆遷工作、安置工作、開發(fā)整理工作和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)等前期開發(fā)；第四，注重信息宣傳工作，有計劃的將凈地掛牌上市，尤其是對有條件的儲備土地，可以舉辦相關(guān)展會、新聞發(fā)布會等招商引資；第五，加強對儲備成本的回收工作，盡可能的減少儲備土地使用期限，醫(yī)生資金流動率。與此同時，土地儲備單位還需要從用地性質(zhì)、地域分配、戰(zhàn)略部署等方面進行規(guī)劃，以集中資金管理，降低前期開發(fā)的阻力。

四、工業(yè)用地儲備前期開發(fā)工作

1.先規(guī)劃后實施

土地儲備單位在收儲之前就需要整合有關(guān)部門建議，并協(xié)同有關(guān)機構(gòu)做好規(guī)劃工作。對于老城區(qū)土地，在儲備前期要做好房屋拆遷、電力線路拆除、地下光纜移除、下水道改線、土地平整等工作。規(guī)劃是土地建設(shè)的前提，從長遠發(fā)展來說，嚴格按照規(guī)劃需求建設(shè)，是城鎮(zhèn)部署、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地使用、道路建設(shè)等工作健康實施的保證。

2.注重“三通一平”的規(guī)定

所謂的“三通”主要指的是水路通、電力通、路陸通。換句話說，業(yè)主需要提供施工單位水、電和施工場地道路；“一平”主要是確保紅線范圍之內(nèi)的土地的平整性。其實施方式通常是業(yè)主到供水單位、電力單位辦理開戶手續(xù)，并確保施工場地有一條簡易、順暢的道路。滿足“三通一平”和有關(guān)要求之后，還需要和乙方（也就是開發(fā)方）進行驗收工作，并上報國土管理機構(gòu)，做好備案工作，以便成功獲得施工許可證。

3.遵從“三通一平”的技術(shù)需求

第一，土地儲備開發(fā)總體需求：確保施工現(xiàn)場道路順暢，并將水、電供應(yīng)在紅線范圍之內(nèi)。對于施工所需要的電力和水力，則需要施工企業(yè)臨時安置管網(wǎng)，以便滿足施工所需要的用電和用水；第二，土地儲備開發(fā)總規(guī)劃原則是科學運算、合理規(guī)劃；第三，對于通水的技術(shù)需求：要結(jié)合土地儲備的用途、建筑物建設(shè)高速和跨度，全方面、綜合性的考慮生產(chǎn)、生活、消防和施工所用水狀況，從而明確供水管道尺寸。還需要盡量保證臨時管網(wǎng)和正式管網(wǎng)之間的合理設(shè)計，并根據(jù)施工現(xiàn)場要求擬定最佳方案。在安裝臨時管網(wǎng)時，盡可能的發(fā)揮紅線范圍之內(nèi)的正式管網(wǎng)價值，其操作步驟是先鋪設(shè)紅線外再接通臨時管網(wǎng)；第三，對于通電的技術(shù)要求：全方面的考慮施工期限、建筑物高度和跨度、建筑所需配件、施工所需要儀器裝備、施工人員數(shù)量等要素，合理安排慢速實際要求的變壓器、電閘、電纜電線等；第四，對于通路的技術(shù)要求：需要設(shè)計可供汽車直接通行的道路，以保證施工車輛、施工材料、裝備的運輸和施工人員進出。倘若施工道路出現(xiàn)超載問題，那么就需要使用加固技術(shù)，最大程度的確保道路的順暢；第五，對于“一平”的技術(shù)要求：確保施工場地內(nèi)所有的障礙物已經(jīng)清理，符合施工單位在表后設(shè)計的生產(chǎn)區(qū)域、生活區(qū)域的平面布置要求。此外，還需要測量工業(yè)建筑的坐標、標高和施工現(xiàn)場抄平放線的要求。

五、結(jié)語

做好工業(yè)用地招拍掛出讓的重點工作，就是確保市、縣政府手里的土地儲備量充足。政府倘若缺少足夠的儲備土地或者工業(yè)用地，將很難發(fā)展地域經(jīng)濟。雖然，工業(yè)用地儲備還遇到一些問題，但是只要做好工業(yè)用地招拍掛出讓、農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、土地征收和批準、資金籌集等前期開發(fā)，就可以創(chuàng)造良好條件，使得工業(yè)用地、管理和其他用地類似。總的來說，需要做好收購、儲備、整理和供應(yīng)工作，才能確保工業(yè)用地儲備的良好發(fā)展。

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