“一房二賣”中權利保護順位的確定

崔紅麗

一、基本案情

A公司與B房地產開發公司簽訂了商品房買賣合同，由A公司購買B房地產開發公司所有的房屋一套，該合同是雙方真實的意思表示，合同內容沒有違反法律、法規的強制性規定。合同訂立后，A公司依約履行了付款義務，但未辦理登記手續，B房地產開發公司一直占有該房屋。后B房地產開發公司又與穆某簽訂了商品房買賣合同，將之前賣給A公司的房屋賣給了穆某，穆某也依約履行了付款義務。該買賣合同經房地產管理局備案確認，穆某依法繳納了該房屋契稅，但未辦理產權證，該房屋穆某一直使用至今。

A公司向法院提起訴訟，法院判決確認爭議房屋產權為A公司所有，穆某不服該判決向法院申請再審被駁回后，向檢察機關申請監督。

二、分歧意見

本案的爭議焦點在于爭議房屋的產權歸屬，A公司、穆某究竟誰能獲得對房屋的所有權。對此，在本案審查過程中，有兩種分歧意見。

第一種意見認為，由于穆某與B公司已經簽訂了商品房買賣合同，并且該房屋已經實際交付給穆某，B公司無法履行向A公司交付房屋的義務，因此穆某應是房屋的所有權人。

第二種意見認為，A公司與B房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。之后雖然該房屋出售給穆某，但穆某也未實際取得房屋所有權證，不能對抗合同成立在先的購房人要求實現物權的權利。A公司應取得房屋所有權。

三、評析意見

本案雖然是A公司、穆某要求法院確認房屋產權歸屬，但案件的本質是如何認定穆某對房屋的占有對物權產生的影響，即成立在先的合同買受人是否能對抗穆某對房屋占有的事實。因此上述兩種意見既有合理之處，也都有不妥之處。針對第一種意見，穆某取得房屋所有權，并不是因為B公司無法履行向A公司交付房屋的義務所產生的結果，而是基于有權占有的理論取得房屋所有權，第一種意見忽略了案件的本質；針對第二種意見，A公司與B房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同確實合法有效，但并不存在合同成立在先的購房人能夠對抗合同成立在后的購房人的法律規則。所以本案例所涉及的問題是如何確定“一房二賣”中權利保護的順位。

（一）權利保護順位的相關觀點

1.登記優先保護說。物權是對物直接支配控制的權利，因此必須以可以從外部查知的方式表現出來，從而保證交易安全和社會財產秩序的穩定。我國物權法規定了登記是不動產物權變更的公示方法。在房屋買賣過程中，只有通過專門機關登記，公示房屋權屬，買受人才能獲得房屋的所有權。因此衍生出對多重買賣的房屋，已經辦理房屋轉移登記的買受人優先獲得房屋所有權，并可對抗其他買受人，其他買受人只能要求出賣人承擔違約賠償責任。此觀點雖然正確并且被我國物權法所確立，但是實踐當中房屋買賣的復雜情況很多。例如，出賣人已經將房屋交付給先買受人，后又惡意將房屋出售給后買受人且后買受人明知房屋的瑕疵仍然購買并變更登記的；先買受人與后買受人均沒有對房屋進行變更登記的，且其中一人已實際占有使用房屋的；先買受人與后買受人均沒有對房屋進行變更登記，也均沒有實際占有房屋的，等等。如單純依靠登記優先保護說進行解決，針對第一種情況，先買受人基于交付而產生的對房屋占有使用的合理信賴得不到維護，交易安全也受到威脅，如后買受人基于登記就要求先買受人騰房，則對先買受人則是不公平的。針對第二、三種情況，則因為該學說的限制性，在司法實踐當中無法解決。

2.占有優先保護說。即對于多重買賣的房屋，所有買受人均未辦理轉移登記手續，則依合同約定合法占有房屋的買受人優先獲得所有權。該學說將買受人合法占有房屋的情況納入到在交易過程中的權利保護當中，其優于未辦理登記手續的其他買受人。宋曉明先生也指出：“除當事人另有約定或者法律另有規定外，先接受標的物交付或完成登記的買受人應取得標的物的所有權，對于不能取得標的物所有權的其他買受人，則應由出賣人承擔違約賠償責任。”[1]雖然此學說為司法實踐解決在“一房二賣”中所出現的除買受人均未交付以外的特殊情況提供了理論基礎，但其尚未上升到法律規范當中，因而需要法官依據法理進行解釋，主觀裁量權較大。

3.生效在先合同優先保護說。即對于多重買賣的房屋，所有買受人均未辦理轉移登記亦未合法占有房屋，買賣合同生效時間在先的買受人優先獲得保護。[2]但因債權平等性、相對性的原因，其他人無從知曉先前訂立的合同，如確認合同成立在先的買受人獲得房屋或繼續履行合同，則對后買受人也是不公平的，亦違背法律的一般原理。

綜上，在司法實踐中，確定在“一房二賣”中房屋所有權的歸屬，不能僅采取一種理論學說指導實踐，而是要根據案件具體情況，綜合考量、選擇所能適用的依據。我國立法也應盡早確立如下規則以指導實踐：解決一房二賣糾紛案件中，合同均為有效的，已辦理房屋產權過戶登記的買受人取得房屋所有權；買受人均未辦理房屋產權過戶登記的，已接受出賣人交付的買受人優先取得房屋所有權；買受人均未接受出賣人交付的，合同簽訂在先的買受人優先取得房屋所有權。雖然我國法律沒有確立此規則，但遼寧高法、山東高法、重慶高法、北京高法等地方法院紛紛以會議紀要、指導意見等形式出臺了具體指導意見，在解決“一房二賣”的案件中提供了可操作性的依據。同時最高法出臺的處理有關不動產轉讓、取得或租賃等司法解釋也為在“一房二賣”中確立此法律規則提供了參考。[3]

（二）穆某對房屋享有權利的性質

根據上文所總結的規則，解決一房二賣糾紛案件中，買受人均未辦理房屋產權過戶登記的，已接受出賣人交付的買受人優先取得房屋所有權，故法院應判決穆某獲得房屋所有權。但該規則所確立的法理依據何在，直接決定著該規則適用的正當性。對這一復雜問題，本文認為買受人在交付完成后對房屋的占有屬于基于完全正當源泉的占有，該占有是有權占有應受到法律保護，并產生與所有權相似的對世效力。但因該占有權仍不是所有權，因此“一房二賣”的情形仍可能出現，買受人的占有權就是能夠足以對抗尚未交付完成的買受人以及買受人與出賣人串通通過房屋權屬變更登記故意損害占有房屋的買受人的利益這兩種情況。

1.占有的法理依據。1803 年薩維尼發表了《占有的權利》一文，探討了占有是事實還是權利的問題。薩維尼認為，占有既是事實，又是權利，在本質上是事實，在結果上與權利相同。著名法學家王澤鑒先生也認為占有是事實，是對物事實上的控制狀態，而法律對該事實予以保護，維護財產秩序。這一觀點也被大多數學者所贊同，也是我國的通說。根據這一觀點，占有應定義為占有人對物事實上的占領、控制，法律通過對外形的占有事實進行保護，從而確保交易的安全。因此，即使這種事實與其他當事人的權利相抵觸，也應保護其不受非法行為的侵害。

2.占有的法律依據。對于交付能夠轉移房屋所有權的問題，雖然我國法律沒有做出規定，但最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。因此買受人只要是實現了對房屋的合法占有，雖未辦理登記，就可以承認為是房屋的所有人，此條款間接認可了占有之于物權的效力。另《物權法》第245條規定了在占有的不動產或者動產被侵占時，占有人享有請求返還原物、排除妨害、消除危險和請求損害賠償的權利。法律保護占有人對物的占有權利，從而保護社會秩序的穩定。根據法律對占有人的權利保護的基本精神，對房屋實現合法占有的買受人享有對房屋類似于所有權的自力救濟權和保護請求權，即使是獲得房屋登記的買受人也不能直接對買受人占有的房屋進行侵占，其只能通過法院訴訟的方式對房屋所有權予以確認。

因此，無論是法學理論的內涵，還是法律的具體規定，占有對物權的意義重大，其不僅是對物所有權的權能之一，還是在對物在事實占有的情形下獲得法律保護的依據，在“一房二賣”中房屋的合法占有人應當獲得更大的法律保護。在司法實踐中，法官應妥善處理當事人之間的利益平衡，即使其他買受人已經經過房屋登記，也不應一概否認占有人對房屋的權利。例如長沙市雨花區人民法院審理的“鄧利某訴鄧某等房屋買賣合同糾紛案”以及烏魯木齊市中級人民法院審理的“王某某與新疆星云房地產開發公司等房屋買賣合同糾紛上訴案”，[4]在這兩起案件中，法院因登記過戶方涉嫌惡意侵害占有人權利和對房屋未盡到審慎審查義務而否認了登記過戶方對房屋的所有權。

（三）穆某能否取得房屋所有權

一是穆某占有房屋是依據其與B公司的合同的有權占有。B公司依據合同應將房屋交付給穆某，交付行為是B公司履行合同義務的一部分，故穆某有權對抗B公司的返還房屋的請求，B公司不得要求穆某返還房屋，除非A公司以房屋所有人的身份要求穆某返還房屋，但該案穆某與A公司均沒有辦理過戶登記手續，因此A公司并不是房屋的所有人。A公司無法取得房屋只能根據合同向B公司主張違約損害賠償責任。

二是穆某實際占有房屋應取得房屋的所有權。綜合上文對權利保護順位的確認，雙方均未辦理過戶登記手續的，但房屋已實際交付一方的，應該以實際占有房屋的權利人取得房屋所有權。否則如單純以簽訂合同的先后順序來確認所有權的歸屬，導致實際占有人與判決所確認的所有人不一致的，實際占有人必須返還房屋，這必然是侵害當事人合法的占有權，使得依據合同交付財產的狀態陷入不穩定的法律關系當中。

三是穆某主觀上是否具有善意的主觀意思。穆某作為后買受人應該在買賣房屋過程中盡到注意義務而沒有發現房屋瑕疵，則可以認定其在主觀上為善意，在取得對房屋的占有之后才能獲得對房屋的所有權，否則同樣不能對抗合同成立在先的買受人對房屋的權利，因此穆某應比A公司承擔的義務更大。在本案中，雖然A公司與B公司簽訂了房屋買賣合同，但B公司一直未予交付房屋，也沒有變更過房屋產權歸屬，穆某無法知曉房屋的其他權利人的存在，主觀上不了解也不可能知道房屋已經賣給他人，即穆某主觀上應為善意，除非有其他證據證明穆某在買賣房屋過程中已經知道有其他權利人或者存在與B公司惡意串通的情況，但從目前來看，還無法獲得相關證據。因此根據現有對于案件的陳述，認定穆某主觀上為善意符合現實生活的情況。

綜上，穆某無論從對房屋的控制、占有方面，還是從對穆某主觀上的意思表示來看，穆某獲得房屋的所有權具有法律以及法理上的依據。A公司無法獲得房屋所有權，但可以向B公司主張違約賠償責任。

注釋：

[1]宋曉明：《加強調查研究，探索解決之道——就在全國民商事審判工作會議中提出的若干疑難問題答記者問》，載奚曉明主編：《民商事審判指導》，人民法院出版社2007年第1輯（總第11輯）。

[2]鵬誠信、岳耀東：《房屋多重轉讓中權利保護順位的確立依據與證成——以“占有優先保護說”為核心》，載《山東社會科學》2012年第5期（總第201期）。

[3]《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經合法占有租賃房屋的；（2）已經辦理登記備案手續的；（3）合同成立在先的。《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10 條規定：土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理；（1）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（2）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（3）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

[4]在長沙市雨花區人民法院（2011）雨民初字第358 號民事判決書“鄧利某訴鄧某等房屋買賣合同糾紛案”中，被告先把房屋賣給了原告，原告支付了全部價款并獲得了房屋的占有。后被告又把房屋基于惡意串通行為過戶登記到自己女兒名下。法院認為，基于惡意的登記行為無效，判決被告協助原告把爭議房屋的“產權辦至原告鄧利某的名下”。新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院（2012）烏中民四終字第 27 號民事判決書“王麗芳與新疆星云房地產開發有限公司等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院指出： “后買人在簽訂購房合同時，對涉案房屋是否存在權利上的瑕疵等情況未盡到審慎的審查義務，且從未占有、使用過涉案房屋，其雖辦理了涉案房屋的備案登記手續，但相對于先買人而言，后買人并不因此而享有優先權。