國有土地二級市場的規范和完善

徐春光

摘 要：隨著現代化發展，國家土地資源的利用價值被高度重視，國有土地二級市場，作為國家土地市場的重要管理部分，需要進一步完善與規范，作為相關工作人員，要積極以實際為主，重視如何加強其規范性，通過合理的方式，不斷為國家提供更有效的策略支持。以此實現土地資源管理過程中的節約集約利用。

關鍵詞：國有土地；二級市場；規范；策略

引言

國有土地市場，不僅包括一級土地市場，同時也包括二級土地市場，二級土地市場，規范與完善過程，存在一些不足，基于此，下面對其發展概況與問題進行簡明闡述，同時也基于這些問題，提出了幾點建議，具體分析如下：

1國有土地二級市場的發展概況

我國土地市場建立以來，土地一級市場非?；钴S，交易方式逐步規范，交易量和交易額與日俱增，而二級市場卻處于滯后和附屬狀態，國家對土地二級市場缺乏有效的法律規定和管理措施，以及完整、系統的統計數據。盡管如此，土地二級市場作為土地市場體系的組成部分，對整個土地市場以及地方經濟的發展起著重要的作用。特別是近年來，隨著產業結構調整和升級，土地二級市場交易逐漸活躍起來，土地市場不斷擴展，主要有以下幾個特點：一是從總量上看，土地轉讓、抵押的數量呈上升趨勢，土地轉讓、抵押的價款呈增加趨勢；二是從交易類型上看，土地抵押是土地二級市場交易的主要類型，國有土地使用權出租轉讓情況相當普遍，國有土地使用權人改變用地性質和用途的交易頻繁；三是從土地交易的用途來看，土地轉讓和租賃主要是以商業用途為主，土地抵押主要以工礦倉儲為主；四是土地使用權抵押貸款成為固定資產投資融資的重要手段之一，增加了固定資產投資的資金來源。

2土地二級市場運行中存在的問題

2.1違反國家政策法規，非法交易，國有資產嚴重流失

當前，國有土地使用權違規非法交易的問題比較突出。一是劃撥國有土地不經審批私自進入市場交易。城鎮的許多存量土地屬行政劃撥性質，按規定不能私自交易。但受市場高價出讓土地的誘引，一些單位和企業未經批準將行政劃撥土地私自進行交易，而且形式多種多樣：有的以行政劃撥土地使用權出租，其收入用來謀取職工福利等。有的擅自改變用途，不經批準和合法程序，由非經營性用地轉變為經營性用地，由使用價值低的用途轉為使用價值高的用途。有的大量的劃撥用地為規避招拍掛，采用補辦出讓后直接進入二級市場交易，國有資產嚴重流失。

2.2土地二級市場錯綜復雜，交易花樣不斷翻新

在土地隱形市場中，既有國有土地交易，又有集體土地交易，而且交易形式多種多樣，不斷翻新。一是純土地非法買賣或變相買賣。有的村集體經濟組織借辦福利、公益事業或籌集舊村改造資金之名，未經批準將集體土地使用權賣給其他企業和單位進行非農建設。二是集體建房和農民拆遷安置住宅買賣。部分村集體經濟組織和農村居民，出售拆遷安置用地，從中牟取暴利。三是企業因遷移、轉產、改制、兼并，以非農建設用地使用權作價入股、聯營等方式進行轉讓；四是出租房屋同時出租土地使用權。部分單位和農村居民憑借地理環境優勢，通過出租房屋，實現土地使用權租賃。

3規范和完善國有土地二級市場的建議

3.1加大政府宏觀調控力度，加強一、二級市場銜接，實行統一管理

土地一級市場與土地二級市場是相互影響的，土地一級市場經營不善，就會造成土地二級市場的混亂無序；土地二級市場管理不規范，也會擾亂土地一級市場的正常秩序，最終導致國有土地資產流失和腐敗產生。因此，一是要政府加大宏觀調控力度，切實把好土地一級市場的出口關，逐步縮小劃撥和協議出讓土地范圍，全面推行市場機制配置土地資源。加強對土地一級市場的合同管理和供后管理，堵住土地非法交易的口子。二是完善劃撥土地使用權管理制度，明確劃撥土地使用權的產權主體、權利義務、收益分配、買賣交易條件。三是健全地價評估系統，提高地價評估的科學性、精確性、公開性和公正性。四是加強對土地二級市場交易的財務金融監管，實行公開交易，提高透明度。

3.2制定規范性文件，強化二級市場立法，規范交易行為

鑒于二級市場的復雜性和特殊性，必須從二級市場的特點出發，制定相應的法律、法規，建立和完善相應的法律體系。要充分認識土地的資產性和資本性本質，明確土地二級市場的交易規則、交易方式、交易程序、稅收政策、違規處罰等，為二級市場的健康發展提供必需的法規政策支撐。完善責任制度。國有土地一級市場供地時，在土地出讓合同或劃撥決定書中明確規定，凡經營性用地的土地使用者要求改變原土地使用條件的或非經營性用地要求改為經營性用地的，應由政府收回土地使用權，按規定的方式重新出讓，或進行交易時必須經出讓的國土資源管理部門批準，并適時進行申報、登記、過戶和發證，堵住土地非法交易的口子。

3.3制定土地交易的規范性文件，嚴格實行進場掛牌交易

隨著土地市場的不斷發展，情況的不斷變化，各地政府亟需出臺一個較系統的土地交易的規范性文件，對土地一級市場的經營和土地二級市場的交易作出具體規定。使土地交易和土地市場管理有章可循，約束、規范各種土地交易行為，為土地市場管理提供依據，從而克服土地市場管理中的隨意性和不一致性。所有符合土地使用權轉讓、出租、抵押條件的土地，均要進入由國土資源管理部門承辦的土地交易市場，根據具體情況給予掛牌交易。實行國有土地二級市場交易預審制，在交易之前須到土地交易中心進行預審，批準后方可進行交易。凡不經土地交易中心批準私下交易的宗地，應一律不予辦理過戶手續。嚴格實行進場掛牌交易，理順土地二級市場秩序。

3.4加強農村集體土地使用權轉讓管理，加速農村建設用地市場建設

按照有關法律規定，農村集體土地使用權不允許轉讓，但現實中未辦理征地和出讓，而直接投入二級市場最多的就是城鄉結合部的農村集體建設用地，成為目前土地市場中數量大、交易頻、問題多、分布廣，又是最復雜、最棘手的問題。這就需要理順國有土地一級市場、二級市場以及農村建設用地市場三者的關系，盡快制定和實施適合的政策辦法及實施細則，形成有法律依據、政策明確的城鄉統一的、國有土地市場與集體土地市場相協調的市場運行模式，既促進國有土地二級市場的培育和發展，又推動農村集體建設用地的規范。

結束語：

由于我國目前土地二級市場的形成很大程度上是人們自發流轉行為的結果，因此呈現出一片無序、混亂的狀態。沒有規范的土地二級市場，難免會發生現實生活中權利義務關系的混亂狀況，影響社會的穩定。因而，要改變我國土地二級市場的現狀，國家有必要及時對當今的土地二級市場加以具體規范建設。相信隨著對土地二級市場進行有效的規范管理后，國家對土地的監管將會得到大大的提高。

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