韓國房地產(chǎn)調(diào)控政策對中國的啟示

易憲容

與中國不同的是，韓國政府房地產(chǎn)市場調(diào)控重點(diǎn)放在稅收政策及信貸政策這兩大經(jīng)濟(jì)杠桿上，很少用行政的方式。

這幾年，房地產(chǎn)過熱已經(jīng)成了世界各國的難題，特別是國人涌入的地方，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)更是越吹越大。比如香港、倫敦、多倫多、溫哥華、澳大利亞的一些城市等，由于大量的國人涌入，這些城市的房價曾出現(xiàn)過快速飚升，瘋狂上漲。因?yàn)椋嗄陙恚瑖说淖》客顿Y者無往而不勝，凡是投資住房的人都賺得盆滿缽滿，所以這種賺錢效應(yīng)在這幾年很快就蔓延到世界各地，凡是國人涌入的地方，房價無不暴漲的，如加拿大及澳大利亞，也使得這些國家不得不出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，遏制房地產(chǎn)泡沫再吹大。

盡管國人在韓國炒作住房的不會太多，但早幾年韓國居民在中國炒房也是很平常的事情，比如北京的望京地區(qū)。而且，這些在中國炒過房的韓國居民，看到中國炒作住房投資是這樣容易獲取暴利，于是將這種投機(jī)炒房的方式很快復(fù)制到了韓國，使得這幾年韓國一些地區(qū)的房價也快速飚升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大。因此，韓國政府也不得不出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策來打擊這種對民生十分不利的炒作住房行為。

2017年8月2日，韓國文在寅政府宣布實(shí)施8·2房地產(chǎn)調(diào)控政策，啟動了新一輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。韓國8·2房地產(chǎn)調(diào)控政策主要內(nèi)容是：通過指定投機(jī)過熱地區(qū)與投機(jī)地區(qū)，阻止投機(jī)資金的流入；強(qiáng)化以實(shí)際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理；加強(qiáng)投機(jī)性房產(chǎn)需求的調(diào)查；擴(kuò)大住房供給；加強(qiáng)金融等監(jiān)管措施等。具體內(nèi)容如下：

一是通過指定投機(jī)過熱地區(qū)與投機(jī)地區(qū)，阻止投機(jī)資金的流入。這次房地產(chǎn)調(diào)控政策將調(diào)控地區(qū)分為投機(jī)地區(qū)、投機(jī)過熱地區(qū)及調(diào)整對象地區(qū)，而且這種劃分也存在重疊關(guān)系。如首爾江南四區(qū)（江南、瑞草、松坡、江東）為投機(jī)地區(qū)，因此也是投機(jī)過熱地區(qū)和調(diào)整對象地區(qū)。

二是強(qiáng)化以實(shí)際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理。第一，提高轉(zhuǎn)讓所得稅。在調(diào)整對象地區(qū)內(nèi)，提高2套房擁有者的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額所適用稅率的，即提高10%。而對于三套房擁有者，則提高20%。該措施將于2018年4月1日起實(shí)施。第二，強(qiáng)化一個家庭1套住房的轉(zhuǎn)讓稅免稅額的要件，即要求居住2年以上才可以適用免稅規(guī)定。第三，加強(qiáng)對擁有多套住房人群的金融監(jiān)控。在投機(jī)地區(qū)，限制住房抵押貸款次數(shù)，即從每人可以申請一次住房按揭貸款修改為每一個家庭可以申請一次住房按揭貸款。并且，在投機(jī)過熱地區(qū)，LTV（Loan to Value，貸款價值比）和DTI（Debt to ineome，總負(fù)債償還比率）均適用40%，其中有一套房屋抵押貸款的家庭，降為30%；而實(shí)際需要家庭則提高為50%。

這其中的三點(diǎn)十分重要。第一是采取累進(jìn)制的住房交易所得稅。因?yàn)椋谠摲康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺之前，韓國的住房交易所得稅是：1200萬韓元以下（相當(dāng)于人民幣7萬）的住房交易所得稅率為6%、4600萬韓元以下（相當(dāng)于人民幣27萬）的住房交易所得稅率為15%、8800萬韓元以下（相當(dāng)于人民幣52萬）的住房交易所得稅率為24%、1.5億韓元以下（相當(dāng)于人民幣88萬）的住房交易所得稅率為35%、5億韓元以下（相當(dāng)于人民幣395萬以下）的住房交易所得稅率為38%、5億韓元以上（相當(dāng)于人民幣395萬以上）的住房交易所得稅率為40%。也就是說，在調(diào)控政策出臺之后，如果擁有兩套住房的，交易1套住房，這套住房交易所得稅在上述稅率的基礎(chǔ)上加10%。比如說，這套住房的交易價為1.5億韓元，那么其適用住房交易所得稅的稅率為45%，住房交易所得稅為6750萬韓元。如果是擁有三套住房，交易1套住房，其稅率加20%。如果這套住房為5億韓元，其交易所得稅為60%，要繳納住房交易所得稅3億韓元。可以說，在這樣的一個住房交易稅收制度，住房投資者想通過炒作住房賺錢幾乎不可能。在這種情況下，整個房地產(chǎn)市場的價格上漲預(yù)期很快就會逆轉(zhuǎn)。而且對于那些住房總價越高，其面臨的投資風(fēng)險則越大。

第二是只有1套住房交易所得稅的減免，必須持有在2年以上，2年之內(nèi)不能夠獲得減免。這就可能把那些想通過稅收減免短期炒作的漏洞堵住。

第三是從信貸政策入手，由以往一個人可以獲得一套住房的按揭貸款調(diào)整為一個家庭可獲得一套住房的按揭貸款。而且把家庭債務(wù)償還比例提高。

三是加強(qiáng)投機(jī)性房產(chǎn)需求的調(diào)查。第一，交易額超過3億韓元（約170萬人民幣）時，購房者需要提交資金準(zhǔn)備計劃和人住計劃。第二，引入特別司法警察制度，整頓房地產(chǎn)市場內(nèi)的非法行為，包括無證中介、非法轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。第三，國稅廳等多部門聯(lián)合執(zhí)法，調(diào)查未成年人、多套房產(chǎn)人群等的逃稅行為，并予以處罰等。

四是擴(kuò)大住房供給。提高政府在提供住房的作用，包括每年提供17萬戶的公共租賃房、為新婚夫婦提供可以申購的公共住房等。

五是加強(qiáng)金融等監(jiān)管措施。改善公寓申購制度、對地方民間住宅用地設(shè)定轉(zhuǎn)賣限制期間（6個月）等措施。

這次韓國出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，看上去也如中國政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策那樣，面面俱到，希望從各個方面來遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作和房地產(chǎn)市場泡沫。但是與中國不同的是，韓國政府房地產(chǎn)市場調(diào)控重點(diǎn)放在稅收政策及信貸政策這兩大經(jīng)濟(jì)杠桿上，很少用行政的方式。特別是嚴(yán)厲的累進(jìn)制房地產(chǎn)交易所得稅，則是這次調(diào)整政策重心。這種嚴(yán)厲的累進(jìn)制的房地產(chǎn)交易所得稅對遏制高房價會十分利落。

還有，韓國對房地產(chǎn)市場調(diào)控分類的區(qū)域性劃分，不是如中國那樣，讓各地方政府各行其是，直到讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)炒作起來，房地產(chǎn)泡沫吹大再來出臺所謂的房地產(chǎn)調(diào)控政策。韓國則是事先在調(diào)研的基礎(chǔ)劃定區(qū)域類型，以便針對性出臺政策，讓房地產(chǎn)泡沫限制在一定的范圍內(nèi)。

可以預(yù)計，韓國出臺一次房地產(chǎn)調(diào)控政策，其效果很快就會顯示出來。中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策年年都有，但是中國房地產(chǎn)市場泡沫則是越調(diào)控越大。即使是目前調(diào)控后一線城市的住房銷售下降，房價不僅沒能下跌，反之房價在上漲。只要房價在上漲，房地產(chǎn)市場價格上漲預(yù)期沒有逆轉(zhuǎn)，那么這種房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果就一定有限。