購物中心成功管理的主要決定因素

王雅麗

中圖分類號：F272 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）2-000-01

摘要 本文主要圍繞購物中心的管理工作展開分析，思考了購物中心應該如何開展管理工作，采取何種方法才能夠提高管理效果，保證管理更加成功，提出了一些個人的觀點和建議，供參考。

關鍵詞 購物中心成功管理 企業管理

在購物中心的管理工作中，可謂是千頭萬緒，在這樣的前提條件下，我們應當知道管理的重點和管理的難點，才能夠提高購物中心的管理效果，保證購物中心的管理品質。

一、大型購物中心的起源及特點

“摩”（MALL）起源于歐美20世紀中期，是現代工業文明與商業文明的產物，為目前世界上最先進、最高級的商業型態。作為美國商業發展的典型模式，行業增長速度較快。在20世紀30年代，美國德克薩斯州出現第一家SHOPPINGCENTER設計概念的商場，它就是SHOPPINGMALL的最初概念。1975年，美國出現第一家直立式的SHOPPINGMALL即美國的WATERTOWENPLACE，1992年開業的SIMON則以40萬平方米的面積將“摩”推向新的層次，到現在“摩”已風靡全球。

財務管理是企業管理的中心，做好財務管理應從會計基礎工作、資金管理、成本費用管理等幾個方面進行完善和加強。對于購物中心而言，隨著中國改革開放的逐步深入及經濟全球化程度的加深，其自身運營和管理的壓力越來越大，其要想在激烈的市場競爭中求得生存和發展，必須重新調整自身的經營戰略。

購物中心企業的財務管理有其自身的獨特特點，制定并實施符合購物中心企業實際的高校財務戰略對其經營有十分重要的作用。

二、購物中心經營成功的要素

我國現階段購物中心的管理存在很多的漏洞。購物中心的管理比百貨店管理難度大得多，在購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商，應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但我國的購物中心在進行統一的促銷行動、內部布局、整體協調及統一的營銷策劃方面還欠專業，導致我國購物中心缺乏整體感，使顧客失去光顧的興趣，沒有身在其中，真的給人一種逛“市場”的感覺。各個承租戶聯系很松散，各個承租戶之間并沒有形成互惠或者是互相依賴的關系。

（一）高度重視預算編制工作

預算編制細化，以修理費為例，要統計購物中心現有多少不同規格的燈管，估計每年要更換多少根不同規格的燈管；以清潔用品為例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保養使用的晶化粉數量估算：要統計需要晶化保養的面積，不同區域的保養頻率；中央空調水電費：根據空調制冷時間、是否變頻空調、分機組、水泵、水塔、末端設備等分別計算后匯總，不同籠統估計，這也是為下一步制定節能措施打好基礎

財務人員除做好本職工作外，還要學習物業管理知識和商業管理知識，才能對財務報表進行科學分析，做好成本控制工作。

（二）制定并完善各項財務管理與財務控制流程

收費控制流程，包括：物業費、租金、停車場收費、增值服務收費等。

財產管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產、勞保用品、工程用工具、保安用品。

支出管理制度，可以參照公司制度進行完善。

重點放在收費控制流程與財產管理制度的梳理上，制作出工作流程與制度后，在籌備期便通過培訓等方法貫徹到各個部門，按營運期的需求嚴格執行。

明確公共區域與非公共區域能源費計量；明確商鋪與商鋪之間的能源費計量；明確公攤的計算與分攤方法。

明確能源費的繳費方式，在采用IC卡預收費、抄表收費等方式中提出明確財務意見，對于IC預收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財務收款方式；而對于抄表收費方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應收款的風險控制。

（三）租戶經營成功

購物中心的運營的盈利來源不是靠自身對消費產品的經營，而是通過良好的運營手段形成旺盛的目標客流，讓每個在購物中心內經營的商戶取得良好的銷售業績，從而能夠向購物中心的運營者及時足額地繳納租金和物業管理等相關費用，保證購物中心的收益實現。購物中心也將通過現有商戶的良好表現，吸引更優質的租戶，提升租金水平，調整租戶結構，從而實現運營收益的不斷增長。中小組合商戶是制勝的法寶。同時中小商戶組合也能確保較高的租金回報和方便租戶調整。

（四）顧客滿意度高

顧客滿意度是購物中心經營成功的衡量指標。購物中心經營管理機構可定期對顧客進行滿意度調查，得到的結果進行分析，并可以采取會員制的方式，聽取一些會員的意見，對意見和調研結果進行總結，并不斷根據顧客的要求進行調整和改進。

購物中心是一種資本密集、技術密集型的產業，其開發需要各種專業人士的參與才能成功。我國購物中心專業人才急缺，在現階段購物中心一方面應著重于引進國外的專業的購物中心的管理公司，委托其對購物中心進行管理或聘請專業的咨詢公司幫助管理，通過與國外的專業公司的合作來彌補我國這方面的人才極其短缺的問題；同時通過合作逐漸培養出我國的購物中心的專業管理人員，逐漸形成熟悉我國的實際情況的本土團隊，建立我國的專業的購物中心管理公司。另一方面，應該在大學里開設這方面的專業，并且在社會上加緊這方面的培訓和推行購物中心管理人員資格考試，以保證購物中心管理人才的專業化。

三、結語

綜上所述，只有提高購物中心的管理工作效率和水平，才能夠確保購物中心的管理更加富有成效，本文研究了購物中心的管理因素和管理的要點，可供今后管理參考。

參考文獻：

[1]禹來.購物中心生命周期與創新管理——以廣州天河城購物中心為例[J].廣東商學院學報，2016（06）：4-11.

[2]張建華.試論購物中心的管理模式[J].江蘇商論，2016（10）：14-15.