房企的高質量發展之路

付鵬

在中國步入新時代的大背景下，房地產市場迎來了高質量的發展階段和多層次的全新發展格局。在這一市場環境下，房地產企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。通過對百強企業的研究發現，2017年，房企間規模之戰高潮迭起，百強企業在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場窗口期搶占市場，實現了銷售業績的突飛猛進，行業集中度進一步跳漲。

規模化擴張唱響主旋律

2017年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高于同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇；市場份額快速上升至47.7%，較2016年提高7.9個百分點，增幅高于2016年3.3個百分點。

隨著行業進入資源主導階段，百強企業的資源集聚效應更為強化，將促進行業集中度進一步提升。百強企業憑借更強的綜合實力，在城市市場及土地、資金等資源領域擁有更高話語權，優勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強者恒強已成行業共識。

對于2018年的業績目標，百強企業整體仍持較高預期，銷售目標及增長率均為較高水平，力求在行業卡位戰中占據優勢地位。

因城施策把握市場先機

2017年，部分熱點城市受到了嚴格的政策調控，但百強企業憑借強大的綜合實力搶抓市場機遇，城市集中度繼續保持高位。通過搶抓非熱點二、三、四線城市放量契機，二、三、四線城市成交占比提升。百強企業在5個主要城市群的銷售占比為78.7%，其中長三角占比最高，達35.5%。

通過加大改善型產品的推出比例以搶占市場份額，有力推動了業績快速增長。具體來看，百強企業因城施策，一線城市發力首改類及高端類產品，二線及三、四線城市聚焦于首改類產品，促進企業業績實現快速增長。

內外兼修促高質量發展

2017年，行業規模戰進一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業不僅在招拍掛市場攻城略地，更通過收并購、舊改、產業新城、文旅地產等方式補充優質資源，為其業績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業拿地金額達2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，占全國300城土地成交金額的61.6%。

2017年，百強企業憑借自身優勢持續加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。過去1年，熱點城市土地市場競爭趨于白熱化，其中百強前50企業在杭州、成都、重慶、沈陽、長沙等城市拿地集中度均超50%。

百強企業積極把握城市群發展機遇，持續深耕5個主要城市群及周邊三、四線城市，中、西部城市拿地比例明顯加大。百強前50企業在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝5個主要城市群拿地金額占比達76.5%。

2017年百強企業的業績增長依賴于金融的大力支持，在整體融資環境趨緊的背景下，百強企業的融資優勢更加凸顯。2017年百強企業籌資活動現金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規模持續提升。

控成本與高周轉模式雙管齊下

2017年，百強企業銷售業績的超預期表現帶動了營業收入及凈利潤的提升，全年百強企業營業收入均值達423.6億元，凈利潤均值達48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，凈利潤增速較2016年提高4個百分點，首次超越營業收入均值增長率，呈現出增收又增利的“雙增”現象。

隨著土地成本持續走高，規模較大的百強企業積極強化產品力與服務力，改善溢價空間。從2017年新增土地均價占同期銷售均價的比重來看，前10企業的占比均值較2016年下降3.6個百分點至36.5%，遠低于11～30企業的44.6%和31～50企業的58.9%，保障了充裕的盈利空間。

憑借自身規模優勢及綜合實力，積極通過信用債、基金、資產證券化等方式獲取低成本資金，保障企業盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業間融資成本分化趨勢凸顯。

全面履行企業社會責任

2017年，百強企業積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業凈利潤的快速增長而明顯提升：百強企業納稅總額均值達54.3億元，同比增長17.4%，其中稅金及附加均值為32.7億元，所得稅均值為21.6億元，同比分別增長15.8%、19.9%。

規模中等的百強企業土地布局較為集中，可售貨值多分布于區域熱點城市，雖短期內業績可期且無去化壓力，但也應注意熱點城市調控是否會對其造成影響，以及未來是否有充足土地資源可以滿足其強烈的規模增長需求。

從近年高價地開盤情況來看，2016年以來，全國合計成交的770余宗高價地塊中，截至2017年年底已開盤項目僅為30個左右。從770余宗高價地塊的拿地房企來看，部分企業集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已經接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。

謹防財務風險的灰犀牛

2017年百強企業在追逐規模擴張的同時進一步拉升了負債水平，負債壓力加大，但實際負債壓力尚處合理范圍。房地產企業2017年普遍加大杠桿率驅動規模增長，全年資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點。其中，短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業的流動比率均值為2.11，較2016年上升0.02；速動比率為0.51，較2016年下降0.04，延續下行趨勢。

受土地投資支出大幅增加影響，百強企業2017年經營性現金流量凈額均值由正轉負，呈現緊張態勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。

隨著金融去杠桿以及樓市調控政策的持續深入，2018年房地產企業將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經步入集中還款期，面臨一定的現金流考驗。

總體來看，房住不炒概念勾勒出了未來更長一段時期內房地產之于中國經濟社會中的基本定位，也明確了房地產市場的運行規則正在發生轉折性、根本性的變化，新時代的大幕正在徐徐展開。在此背景下，百強企業意識到規模不是萬能的，但無規模不成活，在趕搭末班車沖刺銷售業績的同時，強化運營能力、構筑美好生活，尋求高質量發展。在未來波動性、危機感、風險和不確定的市場環境下，應主動迎接挑戰，提高自身的風險抵御能力，成為真正的行業勇者。新時代已經拉開序幕，中國房地產市場格局即將發生深遠的變化，房地產企業也將面臨全新的機遇和挑戰。百強企業應借助新時代東風，變革創新，攻關克難，充分發揮企業優勢，實現跨越式增長。