城市住宅小區物業管理中的現狀、問題及解決對策

摘 要：城市住宅小區物業管理的現狀及其存在的問題分析研究著手于城市住宅小區物業管理的服務屬性，將從法律法規的完善、市場競爭機制的引入等多個方面討論住宅小區物業管理的對策。

關鍵詞：城市住宅小區；物業管理；問題；對策

近年來，我國城市化進程不斷推進房地產產業也迅猛發展著，因此城市住宅小區的發展狀況是否與物業管理水平相匹配令人關注。小區數量、規模都不斷擴展，但是物業管理的水平與之沖突，從供需關系不平衡著手探討這一問題并給出對應解決對策。

一、物業管理服務的屬性

城市住宅小區物業管理的工作是指小區內的統一實施社會化、專業化管理由物業管理公司執行。小區內的房屋建筑、交通問題、衛生綠化以及治安環境等項目進行整治、維護、修理等，小區物業管理的涵蓋范圍確定了城市住宅小區物業管理服務的所屬范圍是公共產品中的混合產品，特點為非競爭性、非排他性、社區性以及排他性等四個屬性。首先，城市住宅小區物業管理服務中的大部分內容是小區中公共服務的提供，對于小區物業服務來說，在小區業主未飽和的狀態下，一位業主的增加并不會影響到其他業主在小區物業管理中獲取的服務，說明兩者之間并沒有競爭性的關系不會影響到邊際服務的增加。其次，物業管理公司提供的大部分服務有著一定的排他性，大部分的物業管理公司提供的服務都是有著可信方便的收費要求，即購買關系。比如說拒絕支付水、暖費用的用戶物業公司可以方便的將其排出在外。再一個來說，社區屬性是將物業管理服務與其它混合產品區分開來的重要標志，將受益對象確定在小區內即小區業主，所以說還具有社區屬性。最后要說的非排他屬性，例如說，小區內排水管道的改造對小區內的所有業主都具有益處，但是并不是所有的業主都支付了相應的費用，那么拒絕支付這部分的費用也享受到了便利，這就是我們所說的非排他性的體現。

二、物業管理發展現狀與存在的問題

1.發展的現狀，隨著社會的進步和時代的進步，住宅小區如雨后春筍一般建立起來，并且逐步建立合理的物業管理格局，不斷走向物業管理的社會化、市場化、專業化。城鎮化的發展以及城鎮住房制度改革的深化都是推動住宅小區不斷建立的重要因素，住宅小區建設邁入重要階段。同時，物業管理的發展隨著小區的不斷建設有了更大的進步空間，物業服務費用的收入也有所提升。在全國城市范圍內物業管理的覆蓋程度不斷增多，尤其是在一線城市內覆蓋率高達95%。物業管理的法律框架已經初步形成，原國家建設部頒布的《城市新建住宅小區物業管理辦法》首次明確規定了城市新建住宅小區物業管理辦法。隨著《辦法》的頒布，各省、直轄市、自治區也先后制定了關于物業管理的規章制度。

2.存在的問題如下：

第一政策法規方面。物業管理到目前為止仍然是只具備初步的法律框架，并沒有與此相關的完善法律體系。法律規定不明確導致對于規范的法律需求程度不高。并且《城市新建住宅小區物業管理辦法》頒布于1994年，但是物業管理的實際發展早于法規頒布許多年，立法的程度跟不上物業管理行業的發展。

第二業主方面。物業管理公司的服務是有償性，但是仍然有許多業主不適應這種方式，在此之前人們的認知方式都還是福利型的住宅消費模式，這種思維導致業主對物業管理公司有著高期望低收費的要求，甚至會有業主對公司有過分的要求。還有部分的業主認為自己的房子完全可以自己進行維護，不需要物業管理公司的管理，這種理解較狹隘，因為物業管理公司的職責范圍不僅僅只是在房屋的維修養護問題，還包括各類公共設施、治安、消防、衛生等問題。

第三開發商方面。開發商的工程建設問題是住宅小區的質量關鍵所在，有部分開發商在建設管理中管理與建設不相符，重點放在建設上面，但是從長遠發展上來看住宅小區的安全問題有待提升，設施方面也缺少許多。工程質量堪憂，長遠看來各類問題頻出，以及配套設施不全面等等問題都是開發商方面出現的問題。

第四住宅小區物業管理企業自身問題。物業管理企業的管理涉及的方面較多并與社會的多個方面有所聯系，一個較好的物業管理企業應該將各類關系運營起來保證住宅小區的正常生活。

在不同的地區物業管理企業應該結合相關實際情況進行收費，尤其是一些時間較長的小區、房改房小區都有可能接受不了較高的物業費用。另一方面是物業管理企業從業人員缺少經驗，并且缺少相關服務種類。物業管理企業收費困難，業主對于物業管理企業的服務質量要求更高，達不到業主心中要求，導致兩者出現越來越多的矛盾，導致收費效率低下。

三、關于加強城市住宅小區物業管理對策

1、相關法律法規的完善。物業管理的法律法規應該由中央進行直接立法，同時在法律法規的設立中應該將房地產開發商的權限、業主委員會、業主的權益以及物業管理企業的義務責任問題做出明確的標識。對于物業管理企業和業主的關系應由《合同法》確立相應權利義務。在相關法律的保障下才能為小區的健康發展鋪設道路。

2.業主方面。業主需要改變原有的認知方式，逐步接受花錢買房之后繼續花錢請物業管理的情況，改變之前福利住房的思維方式。對物業管理企業的要求和憧憬應該在實際范圍內，可達到的維護管理。

3.開發商方面。著眼于長遠利益不僅僅是當下的利益，從工程質量和配套設施的全面配置開始認真對待，做好建設與管理的兩者兼容模式，以達到長期的經濟效益。

4.住宅小區的物業企業管理必須加強。加強物業企業管理，同時應該引入市場競爭機制完善市場經濟主體。真正建立起物業管理市場體系、提高競爭機制以解決住宅小區物業管理的成效問題。同時對現程度下的競爭壟斷問題進行解決，改善物業管理企業的服務質量。同時來說，物業管理企業資質應該進行申報評審制度，對物業管理企業的入門門檻有一定程度的要求，對待物業管理企業應該同其他類型企業一般進行資格認證機制，還需要有相對應的考評制度。市場競爭機制的引入需要將物業管理企業的招標投標以及其他的基本操作程序進行明確規定，以達到實際需要。

總之從我國目前城市住宅小區的發展現狀來看，城市住宅小區的宏觀和微觀環境都在等待著改善，并且在時間限制上也有所期待，加快走向物業管理企業的現代化進程，加強企業的現代化建設。物業管理企業的市場化進程也將大幅提升，小區內物業管理的收費制度也將隨著市場化程度的發展有所加強。物業管理企業的品牌水平、服務質量樹立標準，建立衡量標準為整體物業管理行業的健康發展提供保證。發展過程中出現的問題制約這發展的進步，最終問題的解決還是依賴于多個方面的共同進步。

參考文獻

[1]田小紅.我國物業管理存在問題及發展趨勢[J].經濟師，2009（8）：281-282

[2]宋靜艷.城市住宅小區物業管理中存在的問題及對策[J].產業與科技論壇，2012（1）：233-282.

（作者單位：勝利油田公共事業服務中心勝濱物業服務公司）