大連市房地產估價市場現狀及對策研究

王冠 王子豪

【摘要】房地產估價屬于房地產中介的重要組成部分。隨著我們國家市場經濟的不斷擴大發展，房地產市場成為我國經濟的重要組成部分，房地產估價雖然在我們國家執行短短十幾年時間，但是發展卻非常迅速，現階段我國房地產估價還不能適應房地產的快速發展，存在著一系列問題，為了促進房地產估價行業的發展，本文提出了相關的對策建議。

【關鍵詞】大連 房地產 估價

一、大連市房地產估價市場現狀

我國的房地產估價行業較西方房地產估價行業而言發展較晚。中國《城市房地產管理法》等法律法規規定，國家實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度；取得房地產估價師和房地產經紀專業人員資格要通過國家職業資格考試；房地產估價師職業資格為準入類職業資格，未取得房地產估價師職業資格并經注冊，擅自從事房地產估價活動屬于違法行為[1]。1994年8月，全國性的房地產估價師專業機構中國房地產估價師學會改名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會。而大連市房地產估價師協會成立的時間更要偏后。1996年，由大連地區房地產價格評估機構和專業人士依照法律、法規自愿組成的行業自律性組織，具有社團法人資格的大連市房地產估價師協會。協會主要分管本市轄區內的房地產估價事宜。由于大連市房地產估價行業發展時間較短，因此大連市房地產估價行業發展尚不成熟。截至2017年2月協會共有會員單位48家，其中：一級資質7家；二級資質15家；三級資質26家，個人會員355人。大連市房地產估價行業會員單位，主要為行政單位改制脫鉤而形成。因此大連市房地產估價行業很多會員單位還是習慣于原先的行政事業管理體制，市場化程度較低。因此，大連市房地產估價行業需要盡快引入現代企業的管理經驗，摸索出適合自己的體質和管理模式，以適應當前市場經濟的要求。

二、大連市房地產估價市場存在的問題

（一）大連市房地產估價行業管理存在的問題

1.大連市房地產估價市場管理方式轉變不徹底。大連市房地產估價行業由大連市房地產管理局和大連市房地產估價師協會共同管理。大連市房地產管理局對大連市房地產估價行業實行行政管理；大連市房地產估價師協會對大連市房地產估價行業實行行業自律管理；從2002年，大連市房地產估價師協會換屆后，協會的運行模式實現了由“政府管理”向“行業自律”的轉變。但是在轉變過程中實質上只是一部分原先由大連市房地產管理局形式的權利轉移到了大連市房地產估價師協會。只不過原先是由大連市房地產管理局進行行政管理，現在轉變為大連市房地產估價師協會進行行政管理。本質上并沒有從“行政管理”模式向“行業自律”管理模式轉變。

2.地方性法規欠缺。由于大連市房地產估價行業發展的時間尚短，一直處于探索發展中，所以在行業的法規準則制度方面還存在很多問題。對于像房地產估價這樣的中介行業而言，伴隨著經濟形勢發展的快速變化，需要地方政府出臺相應的法規和行業協會出臺相應的準則、規章制度來規范其執業行為。而缺少相應的法律法規，一方面大連市房地產估價機構和人員就沒有從事實務的法律依據；另一方面缺乏相應的規章制度就會對相關的機構沒有強制約束力。這樣就不能夠從法律上對那些違規的評估機構和評估人員進行懲處。這樣不利于評估機構依法合規經營，評估人員依法合規執業。

（二）房地產估價機構存在的問題

目前大連市房地產估價機構存在的問題由兩方面組成：一方面是目前大連市房地產估價機構主要以事務所這樣的特殊的有限責任公司形式存在，其公司規模較小。并且三級資質的機構所占比重最大，一級資質所占比重偏小。針對整個大連市房地產估價市場而言，房地產評估機構過多過小，導致整體素質較差。

另一方面從大連市房地產估價機構的來源上，可以分為兩類：一類是原有的各級房地產管理部門的附屬單位，從這些機構中剝離而來的。一類是按照市場化的運作，按照公司法新設立的。這兩類不同來源的評估機構在業務競爭上存在很大的區別。房地產估價行業處于整個行業的下游，對其他行業具有一定的依賴性。而原先來自與房地產管理部門而成立的房地產估價機構，在獲得業務上往往會有優先權。而新成立的沒有政府或者是行政背景的評估機構在獲得業務的過程中，往往處于劣勢。這樣就會導致兩類不同來源的評估機構，在業務競爭方面非常激烈。自然地，沒有政府或行政背景的評估機構往往會選擇低價來獲取業務。這樣就會導致整個評估市場惡性競爭。降低評估費用來獲得相應的業務。而較低的評估費用又不能夠足夠維持評估機構的發展壯大，同時也很難以保證評估報告的質量。

（三）大連市房地產估價人員存在的問題

目前的房地產估價人員存在的問題主要有兩方面。目前的房地產估價人員主要包括兩方面。一方面是具有簽字權的房地產估價師；另一方面是進行輔助工作的非房地產估價師人員。

1.作為硬性的房地產估價師進入門檻較低。只需具有相應的工作年限即可獲得是資格。而相關專業知識的缺乏和學歷教育的缺失會導致評估報告的質量較低。對于整個行業而言，缺乏具有相應學歷教育背景的評估人員，會導致整個行業的創新能力不足。這樣對評估行業的發展是不利的。

2.房地產估價輔助人員專業素養較差。整個評估工作具有一定系統性，相應的非估價師人員在整個評估工作中的作用非常重要。而目前還沒有相關規定，對于非估價師的從業人員有相對的要求。所以導致非估價師從業人員整體素質較低。從目前的實務上看，非估價師從業人員主要由兩方面組成：一方面是學歷較低的人員，以專科以下的人員為主。另一方面是沒有相關專業背景的人員。而整個估價過程，非估價師在其中參與的程度非常高。這就會導致評估報告的質量不高。

三、完善大連市房地產估價市場的建議

（一）理順房地產估價行業管理責任

1.轉變房地產估價行業管理方式。目前在國家層面上，要求中介機構的管理應該以行業協會的管理為主。而行業協會屬于整個行業的會員單位自發形成的自律管理單位。管理方式從去行政命令方式，轉而變成由行業會員協商制定，以提高整個行業技術水平和管理水平，促進行業進步為主的自律管理方式。所以在此基礎上，一方面要求大連市房地產管理局針對房地產估價行業的發展減少行政管理；另一方面也要發揮大連市估價師協會的自律管理作用。

2.建立相應的地方性法規和行業準則。首先大連市政府相關部門應該出臺相應的房地產估價法規規章，讓房地產估價真正做到有法可依，違法必咎。這樣才能夠做到讓房地產估價行業健康發展[2]。其次，大連市房地產估價協會應該出臺相應的準則，加強行業自律管理。房地產市場運作的健康與否，除了與整個經濟環境相適應，更容易受到地方的相關法律規定的制約。但是地方性的制度的制定和實施，相對于房地產估價的需求而言，往往具有一定的滯后性。這樣就容易產生房地產估價需求與相應的地方法規之間的時間上的不匹配。目前規范大連市房地產估價行業在相關地方性的法規還不夠健全，其中一些地區的相關法律法規已經明顯不能適應現在的經濟環境。因此，一方面我們要加強房地產估價行業的地方性法規的建設，另一方面，我們也要加強房地產法規和房地產估價需求之間的機制的建設。使得房地產估價需求能夠具有相應的法律法規作為它的依據。

（二）完善房地產估價機構組織架構設置

房地產估價機構應該按照市場化的運作方式，建立相應的組織架構。而建立相應的組織架構，主要是為了控制整個房地產估價機構的風險。目前不正當競爭導致整個房地產估價行業具有收益水平較低。而較低的收益水平又反過來導致整個房地產估價機構規模較小，估價技術水平較低。因此我們應該建立相應的價格管理的制度。提高整個房地產估價行業的收費水平，進一步擴大房地產估價機構的規模，從而提高房地產估價技術水平。使整個行業能夠良性發展下去。

（三）培養和繼續教育房地產估價人才

為了提高房地產估價人員的整體素質，我們應該從四個方面進行：

1.提高房地產估價師的進入門檻。目前房地產估價師進入門檻主要是工作年限的要求，而對學歷基本上沒有要求。因此為了提高房地產估價師整體的素質，應該除了規定房地產估價師的工作年限之外，還應該有相應的專業背景和學歷背景的要求[3]。比如說我們應該將房地產估價師的學歷要求提高到本科水平。而將房地產估價師的專業要求提高到相應的房地產專業和房地產經濟管理專業。

2.提高房地產估價輔助人員的專業水平。行業協會應該出臺相應的水平能力評價考試。要求房地產估價輔助人員具有相應的專業素養。這樣在整個估價過程中，作為輔助人員提供的房地產估價服務就應該具有專業水平。

3.提高房地產估價時水平，一方面要提高入門的門檻，另一方面也應該對已有的房地產估價師進行后續教育。而目前后續教育往往存留在形式上。目前往往是存在網絡繼續教育培訓，或者是現場培訓的形式[4]。而這種培訓往往只存留在培訓的階段，沒有后續的成果的驗收階段。正因為沒有相應的驗收階段。所以導致培訓往往只有形式而沒能夠達到培訓目標。因此我們應該建立相應的后續教育，并且要包括驗收。

4.建立房地產估價師退出機制和禁入機制。目前的房地產估價師和估價人員只要達到相應的入門門檻，在整個執業過程中不存在退出和禁入門檻。導致整個房地產估價師內部水平的參差不齊。要想提高整個房地產估價師的水平就應該建立相應的退出機制和禁入機制。

四、總結

大連市房地產行業的發展促進了大連市房地產估價行業的發展。而房地產估價行業存在的問題又會對房地產行業的但發展起到了消極的作用。因此規范大連市房地產估價行業的發展，具有重要的意義。本文主要從三個方面，研究了大連市房地產估價行業發展中存在的問題，并加以建議。要完善大連市房地產估價行業，需要對房地產估價管理進行完善房地產，房地產機構的組織架構進行完善，和房地產從業人員的水平進行提高。

參考文獻

[1]房地產評估行業的發展現狀及問題探究[J].趙德忠.門窗. 2016（11）.

[2]房地產估價機構服務多元化的方向[J].楊斌，劉廣宜.上海房地.2015（12）.

[3]對《房地產估價》課程教學的思考[J].劉合群.信陽農林學院學報.2016（04）

[4]上海萬隆房地產估價有限公司[J].上海國資.2016（11）.

[5]房地產估價行業現狀及發展[J].洪成表.中外企業家.2015（14）.

[6]淺議房地產估價行業發展現狀趨勢及發展對策[J].沈穎，楊雪紅.廣東科技.2008（18）.

作者簡介：王冠（1988-），女，遼寧大連人，任職于大連財經學院，研究方向：工程管理；王子豪（1995-），男，遼寧大連人，大連財經學院本科，研究方向：工程管理。