試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響

劉穩

摘 要 本文分析了營改增對房地產企業財務管理的影響，探索了營改增之后房地產企業加強財務管理、應對稅制改革的方法和對策，為房地產企業有效應對營改增的變化提出了自己的見解。

關鍵詞 營改增 財務管理 房地產企業

一、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

（一）影響稅負

“營改增”的目的是在各行各業建立增值稅抵扣鏈條，杜絕重復征稅，降低了房地產企業的稅負。傳統營業稅制模式下，房地產企業需要繳納營業稅和土地增值稅，這種雙重征收制度給其帶來了很大的經濟負擔，也在一定程度上成了房價高漲的推手。“營改增”之后，土地成本可以作為進項抵扣，這在土地成本日益高漲的現狀下，較有利于房地產公司，也能夠較大程度降低總體稅負。

（二）影響利潤和現金流

從政策出臺的意圖及長遠角度來看，“營改增”政策會在總體上降低房地產企業的納稅負擔，而且在預交比例的規定上，由原先營業稅的5%，降到現行增值稅的3%，使采用一般納稅方式計稅的房地產公司或項目獲得資金上的節約，從而使其可以將這部分資金投入其他項目，提高了資金的使用效率。

“營改增”后，相對以往的總包模式，房地產企業會傾向提高建筑材料的集中采購比例。以往大宗原材料采購往往由總包負責，可以賺取部分利潤差價。在這種模式下，利潤差價轉由房地產公司享用，從而在一定程度上增加了房地產公司的利潤。此外，土地價格的增值部分產生的稅收通過分攤的形式，在每個稅收征管期分期征收；不同于營業稅模式下的“土地增值稅清算”，集中繳納，現金流的支出期間有較大區別。

（三）影響財務風險

“營改增”后，房地產公司財務的管控模式較以往有所區別，涉及營業稅項目的清理、未清算土地增值稅項目的清理、新政策下的核算及控制。相對而言，法律法規對增值稅的管控嚴于營業稅，風險也有所加大。在財務管理上，業務過程的財務控制以及稅務風險，對財務人員提出了更高的要求。

二、應對“營改增”對財務管理影響的措施

（一）完善稅收籌劃工作

從大環境來看，“營改增”給房地產企業帶來的利大于弊，但是企業依然要做好應對挑戰和壓力的準備，積極開展稅收籌劃管理工作?！盃I改增”給房地產企業財務管理工作提出了更高的要求，所以，房地產企業需要對現行稅收法律和管理工作進行更加深層次的分析和解讀?！盃I改增”之后，房地產進項稅也可以抵扣，在工程分判及物資采購時具備更多的稅收籌劃空間。

從進項稅的結構上來說，可以對供應商進行選擇性籌劃，提高可抵扣比例，減少稅金支出。除此之外，亦可以考慮推行精裝修策略，提高精裝修單位的比重，一方面可以提升房地產商品的市場競爭力，另一方面還可以在進項稅額抵扣中獲得稅收籌劃收益。

從納稅及取得進項稅的時間上，也可以根據公司經營的需要適度籌劃。房地產公司需要盡量延遲資金支出，提高自身資金使用效率。這要求財務人員要與公司各部門，特別是營銷、施工等部門進行充分的溝通，而且有必要在項目前期做統籌規劃，站在項目整個周期的角度，以項目總體效益為核心，規劃各類物料的進場、簽收時間，以及房地產銷售及簽約的時間節點，充分利用稅收政策的規定，為節約稅金、延遲納稅、提升項目總體財務管理水平及項目效益努力。

（二）強化成本管理

成本管理是企業的內功，對于房地產這種資本密集型、長周期的行業，成本管理的重要性不言而喻。稍有松懈，可能造成整個環節控制不力?！盃I改增”前，總包模式更多，控制住總包就可以解決大部分問題?！盃I改增”之后，一方面房地產公司對建筑材料的直接采購比例增大，管理范圍增大；另一方面，房地產的上游建筑施工企業也有采購原材料的用于抵扣的動力。這勢必造成房地產公司與建筑施工企業爭利。因此，在成本管理上，房地產公司必然會與建筑施工企業博弈。僅從房地產企業的角度看，原材料直接采購的比例越大越好，這樣可以實現房地產公司的利潤最大化，但是，如果房地產公司包攬了所有的原材料采購，建筑施工企業僅僅“清包工”，利潤則相對較微薄，可獲取的用于抵扣的增值稅少之又少，這會影響建筑施工企業的積極性。如何合理劃分直接采購材料的范圍，并保持建筑施工企業的積極性，需要慎重思考。

這就要求房地產企業建立明確的成本管理程序，劃分主要及關鍵建筑材料由房地產公司自行采購，適度劃分出一些建筑材料由建筑施工企業采購，平衡各方利益關系，實現共贏。

強化成本管理不僅在于適當提高直接采購比例，更在于對項目開發的過程控制。財務管理需要將成本管理深入項目開發過程中的各個環節，主要包括項目可行性研究階段、項目設計階段、項目施工建設階段、項目的結算階段、項目后評估階段等。在“營改增”之后，更需要財務對項目各階段的管理與總結實時反映項目發展狀況，及時跟進各期成本狀況，將財務管理滲透到項目管理的全過程。

（三）提升財務管理人員的專業水平及綜合素質

財務管理人員的綜合素質決定了“營改增”之后企業管理工作的有效性。“營改增”稅收政策內容較寬泛，各類政策較繁雜，需要財務人員認真學習與研究。只有充分了解政策，才有可能熟練運用，否則所謂稅收籌劃、成本管理都是空中樓閣。房地產財務人員不僅要了解相關稅收政策，還需要對房地產開發的各個環節進行必要的了解，只有熟悉業務，才能進行有效、可行的管理。

因此，企業需要加強對財務人員的培訓，使其提升專業水平及綜合素質，增強風險意識。財務管理人員應暢通和決策者之間的溝通渠道，積極與稅務部門交流，及時掌握最新政策，營造良好的外部環境。

（作者單位為鶴山天山金屬材料制品有限公司）

參考文獻

[1] 丘兆波.關于“營改增”對房地產企業財務管理影響的思考[J].企業研究，2013（24）：168-169.