淺談直管公房管理的經濟效益現狀及建議

趙麗娜

摘要：直管公房是是中國特定歷史時期的產物，長期以來肩負著福利分房和住房保障的社會職能，是國有資產的重要組成部分。對社會穩定、經濟發展、人民安居樂業提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的經濟效益現狀，通過對直管公房租金收入、成本費用等收支分析說明目前“以租不能養房”，指出保障直管公房管理的經濟效益至關重要，有了堅實的經濟基礎，才能做到以租養房，才能保證國有資產在運營管理、保值增值、修繕改造、物業服務等方面得到進一步的提升，充分發揮其功效。并對提高直管公房管理的經濟效益提出了建議。

關鍵詞：直管公房；經濟效益；保值增值；建議

直管公房是中國特定歷史時期的產物。長期以來肩負著福利分房和住房保障的社會職能，是國有資產的重要組成部分。為社會穩定、經濟發展、人民安居樂業提供了重要的住房保障。日前，政府對公房情況開展了一系列的調研統計，以期通過直管公房合理整治、精細化管理，進一步加強公房管理，實現國有資產的保值增值。要經營管理好直管公房，最大限度的發揮直管公房的效用，保障直管公房管理的經濟效益至關重要。

一、直管公房管理的經濟效益的概述

（一）直管公房及其經濟效益

直管公房是指由國家各級房地產管理部門直接經營管理的國有房產，其所有權屬于國家，是計劃經濟體制下公共積累的一種產物，以低租金福利制為基本特征。是政府既有的寶貴房產資源，在保障中低收入水平家庭住房、維護社會穩定、構建和諧社會等方面發揮著不可忽視的重要作用。作為住房保障體系的重要組成部分，加強直管公房的整治與管理，盤活存量，既能實現公房資產的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，極大緩解保障性住房建設壓力。二十世紀九十年代，各地政府陸續出臺文件將直管公房授權給房地集團公司，授權的目的就是為了管好這筆國有資產，突出功能性和公益性。

由此可見，對于直管公房管理企業來說，管理好直管公房產生的主要是社會效益，經濟效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修養護、修繕、整治、改造、稅費、物業管理費等。

（二）保障直管公房管理經濟效益的重要性

經營管理好直管公房，是直管公房管理企業的社會政治責任，企業必須履行好政府賦予的這項職責。管理直管公房雖不以追求經濟效益為首要目的，但企業畢竟不是政府職能部門，不享受財政補貼，需要自負盈虧，經濟效益決定了企業的生存與發展。所以，讓直管公房產生一定的經濟效益至關重要，增強經濟實力，才能做到以租養房，保值增值，有利更好的進行房屋修繕、改造，提升房屋管理水平、物業服務質量，獲得租客的滿意度，進一步為維護社會穩定、構建和諧社會做出貢獻。

二、直管公房經營管理的現狀

（一）直管公房面積萎縮，管理成本高

隨著經濟發展和城市建設的不斷進行，市政動遷，舊區改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房實存面積已大幅度減少。分布呈現分散狀態，無衛生設備面積較大，獨居老人和外來出租人口比率較高，給日常管理帶來了一定的難度，同時隨著物價上漲，人工等管理成本逐年增高。

（二）建造年代久遠老舊破，維修成本高

直管公房的建設年代都比較早，房屋大多老舊，配套設施也不完善，各類設施老化嚴重，本身存在較大的安全隱患。而沿街居住類住房被破墻開店，結構被損壞，又人為增加了安全隱患。房屋安全是首位，要保證居住與使用安全，必須加大維修整治力度，維修成本居高。

（三）低租金福利制，以租不能養房

直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用“以租養房”的資金管理政策。直管公房租金實行政府定價，租金標準多年未調整，目前，上海居住公房租金仍為2000年標準，非居住公房租金為1997年標準，嚴重低于市場租金。隨著水電氣暖、人工成本、維修成本等整體物價的上漲，低水平的租金收入讓“以租養房”難以為繼。

（四）轉租現象嚴重，收益旁落

轉租現象嚴重，二房東、三房東現象普遍，原承租者坐收高額轉租收益。部分轉租不及時到物業公司備案，導致聯系方式缺失，租金難收繳。

三、直管公房管理的經濟效益

參照某區的直管公房情況，全區的直管公房由市房地局授權當地的一家房地產集團經營管理，集團作為直管公房的管理企業，多年來一直認真對區內直管公房進行統一管理，做好經營租賃、物業服務、安全管理、養護修繕、應急維修及加固綜合整治等工作。經多年來的資產變動，授權房產由剛開始的74萬平方米至目前實存約43萬平方米，其中：居住類直管公房27萬平方米，非居住類直管公房16萬平方米；包括歷史保護建筑1.37萬平方米。公房資產委托集團原下屬企業，后改制的4家物業管理公司（前身為房管所）進行經營管理。

（一）直管公房租金及稅費

直管公房年標準租金850萬元，其中：居住類直管公房租金250萬元，非居住類直管公房租金600萬元。

租金收入原繳納營業稅，稅率為5%，營業稅改征增值稅后，不動產租賃稅率為11%，按相關政策選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。租住類的直管公房，免征增值稅。從營業稅價內稅調整到增值稅價外稅，600萬非居住租金繳納增值稅及附加31.72萬，比繳納營業稅時下降了1.58萬，營改增前后變化不大。

非居住類房屋轉租增加租金部分，按相關協定承租人與出租人（這里即是公房管理企業）分成，一般分成比例為承租人得70%，管理企業得30%。管理企業將應得分成部分再和委托的物業公司4：6分成，管理企業實得增額部分的40%，如轉租增加租金1000萬，以30%計管理企業應得300萬，分成物業公司60%即180萬后，管理企業實得120萬，繳納增值稅及附加6.34萬。

房產稅：租住類直管公房，免征房產稅。非居住類按房產租金收入計征，稅率為12%，非居住標準租金收入繳納68.57萬房產稅，非居住轉租分成租金收入繳納13.71萬房產稅，總計繳納房產稅82.28萬。增值稅及附加、房產稅合計120.34萬。

（二）修繕費用

管理企業按建設部（建房【1997】146號）規定，租金收入的60%計提修繕基金專項管理，專款專用于直管公房的修繕。日常小修養護費，按各物業公司受托管理的公房面積和房屋類型核定：獨用成套房屋按全年每平方米3.8元計算；非成套房屋按全年每平方米3.5元計算；舊里房屋按全年每平方米3.0元計算；非居住房屋按全年每平方米1元計算。小修養護費用的支出，經管理企業相關部門審核確認后的金額為準，實際支出與核定數，按孰低原則結算，目前年費用支出約100萬元，占公房租金總收入近11%。中大修費用，按工程項目相關制度規定的流程申報審批同意后實施，按實結算，近三年來平均年支出約280萬元。年計提修繕專項基金近500萬在支出小修養護費、應急維修等中大修費用后，年均留存約120萬。按相關文件規定，目前直管公房修繕資金由市、區兩級財政與直管公房管理企業4：4：2的比例分攤。例如2016年實施的“直管公房舊住房修繕改造項目”， 總投資近8000萬元，公房管理企業需承擔20%項目資金約1600萬，需要超10年的修繕基金積累才夠承擔支出。

（三）付物業公司管理費

支付物業公司的管理費，現按建筑面積每平方米每月0.20元計算，43萬平方米每年支付管理費約105萬，而市場上商品房物業管理費普遍每月每平米在1.5元以上。受托物業公司每年都有申請提高管理費，以解決收不抵支的窘境。假如物業管理費以每月每平米1.5元支付，43萬平方米的年物業管理費高達七百多萬。雖然轉租增加租金部分有分成給物業公司，但遠不足以補貼，為保證物業公司收支平衡，管理運營好直管公房，公房管理企業將部分自有資產委托這些物業公司管理，租金收益按協議分成，這大大增加了管理企業的經濟壓力。

（四）直管公房管理收支盈虧

根據以上數據匯總，直管公房租金收入、稅費、60%維修專項基金、付物業公司管理費、自有資產租金收益分成，收支相抵下來已沒有盈余。這里還沒有計算公房管理企業日常經營管理開支，例如人工成本：上海市2016年人均年平均工資為78045元，2017年度企業工資增長的平均指導線為12%，我們可以估算2017年人均年平均工資為87410元，五險一金占工資比38.2%，在職職工年人均成本為12萬元。

四、提高直管公房管理經濟效益的建議

（一）逐步調整直管公房租金

1. 全面提高非居住類直管公房的租金水平。結合市場價，政府分步調整租金標準，加快與市場對接程度及水平，逐步向市場租金靠攏。

2. 居住類直管公房，分承租人的收入水平，區別對待，保障低收入家庭安居的同時，對中高收入的承租者，逐步提租，最終使租金水平達到成本租金水平。

（二）提高非居住公房轉租收益

提高非居住直管公房轉租租金的收取比例，按《關于貫徹實施（上海市房屋租賃條例）的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）規定：出租人向承租人收取轉租收益的標準為市政府規定租金標準的二至九倍，但是在實際的租賃過程中，轉租收益往往是政府規定租金標準的幾十倍，轉租的大部分收益由承租人獲得。提高轉租租金的收取比例，有利提高公房資產的收益率，保障產權人的利益。

（三）稅收優惠政策政府政策支持

對直管公房租金收入加大稅收優惠力度，減免的稅收可以規定專款專用于直管公房的支出，如修繕、整治、改造等，有利于管理企業有更多的資金投入以保障直管公房的經營管理質量。

（四）向管理要效益，向運營要效益

1. 更新思想，轉變觀念，更好地將直管公房的管理推向新時期的市場化、科學化、規范化，使直管公房的管理能夠緊跟市場經濟的步伐。同時，增強直管公房人才隊伍培養，建立勇于開拓、思想創新、業務精通的隊伍。將傳統的管理職能向服務職能轉變，提升管理和服務的效率，以提升承租戶的滿意度，實現多方共贏和激發經濟增長點。

2. 進一步加強資產運營，盤活直管公房資源，激發經濟活力，提高經濟效益。如，利用極具年代感的連片特色直管公房，對其進行公共空間整治及外部環境綜合整治等，改造升級為藝術或設計產業基地或園區，使直管公房保護與發展并重，實現文化效益、經濟效益和社會效益三輪驅動。

五、結論

保障和提高直管公房管理的經濟效益，增強其自身經濟實力，有利實現“以租養房”，減輕財政補貼壓力；有利管理企業更好的承擔起經營管理好直管公房的社會責任，保證國有授權資產在運營管理、保值增值、房屋應急維修、舊住房修繕改造、物業服務等各方面得到進一步的提升；有利直管公房繼續為服務住房民生保障，為居民的安居樂業，為社會的穩定作出貢獻。

參考文獻：

[1]吳萍.住宅類直管公房管理存在的問題與對策[J].住宅與房地產，2017（02）.

[2]汪文忠.我國直管公房管理現狀與今后可持續發展路徑[J].住宅與房地產，2015（10）.

[3]曹小曙，王妙妙，任慧子，謝昊.城市直管公房微整治模式與精細化管理研究[J].華南師范大學學報，2015（02）.

（作者單位：上海嘉房置業發展有限公司）