2018年一季度城鎮家庭資產指數報告：投資購房比例持續上升

5月3日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發布《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》。報告指出，近10年投資購房比例上升致使房市風險增大，但房地產調控政策已取得一定成效，一線及熱點城市房價預期持續回落。中心主任甘犁教授表示，居民要警惕房市投資風險，讓房子回歸“只住不炒”的定位。

城鎮家庭購房情況：投資購房比例上升，房市風險須警惕

2017年四季度至2018年一季度，有3.6%的城鎮家庭新購房產，有2.0%的城鎮家庭出售或轉讓房產。

分析得知，2018年一季度城鎮新購房中，30.8%為首套房，而第二套房占比為43.8%，第三套房及以上的占比為25.4%。

過去10年間，新購房為首套房的占比在持續下降，新購房為第二套或第三套及以上住房的比例持續上升。2008年新購房中，首套房占比為70.3%，到2017年該比例下降至45.8%，2018年一季度進一步下降至30.8%。新購房為第二套房的比例逐年上升，從2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度進一步上升到43.8%。新購房為第三套房及以上的占比也呈增加趨勢，從2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度進一步上升到25.4%（見圖1）。

住房兼具消費和投資雙重屬性。如何判定家庭購房時的主要目的，在理論研究和實踐中尚未有公認的標準。本報告根據家庭購房時擁有的房產數量和新購房屋的使用目的，將家庭新購房產分為剛需房、改需房和投資房。具體定義如下：

剛需房，包括兩種情況，無房家庭購買的自住房，和因有家庭成員將在近兩年內結婚或分家所購買的二套房。

改需房，即改善型住房，主要特征是“換房居住”，也包括兩種情況，一種情況是已有一套房再購買的第二套住房，且舊房在兩年內出售；另一種情況是舊房雖未出售，但因新購房為期房且兩年內尚不具備居住條件。

投資房，包括三種情況，用于出租的首套房，家庭已有一套房時新購的非婚房或非改善型住房，家庭已有兩套及以上住房時新購的房產。

數據顯示，近10年來，剛需房比例逐年下降，改需房比例穩步上升，投資房比例上升速度加快。2008年新購房為剛需房的比例為69.7%，2017年該比例下降至46.4%，到2018年一季度進一步下降至31.9%。改需房從2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投資房增速加快，從2008年的19.6%增長到2017年的37.6%，到2018年一季度增長到50.3%（見圖2）。投資購房比例的增加說明房市仍然存在較大風險。

熱點城市房地產調控已見成效

2016年，16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、南京、福州、廈門和杭州）相繼出臺政策，加強了房地產調控力度。

熱點城市的新購房產分布變化趨勢與全國一致，但相對更穩定。數據顯示，新購房為首套房的占比整體呈下降趨勢，但與全國相比下降趨勢較緩慢。2011年首套房占比為63.7%，低于全國水平66.7%；2017年該比例下降到53.8%，高于全國水平45.8%。

近10年來，熱點城市新購房為第二套房或第三套房及以上的比例雖有增加，但基本保持穩定，且低于全國平均水平。2011年，熱點城市新購房為二套房的比例為28.6%，高于全國平均水平25.1%；2017年這一比例上升到34.0%，低于全國平均水平39.2%。2011年，熱點城市新購房為第三套及以上的比例為7.7%，同期全國為8.3%，2017年熱點城市該比例上升至12.2%，仍低于全國15.0%的水平。尤其值得關注的是，因房地產調控力度加大，2016到2017年，熱點城市首套房比例僅下降3.4個百分點，低于全國水平（全國下降5.3個百分點）。

熱點城市購房目的變化趨勢仍與全國一致，但相對穩定。數據顯示，剛需房比例呈下降趨勢，但與全國相比下降趨勢較緩慢。2011年剛需房比例為63.6%，低于全國平均水平66.2%；2017年這一比例下降至54.0%，高于全國平均水平46.4%。

新購房為改需房和投資房的比例近10年來略有增加，也基本穩定，且低于全國平均水平。2011年，熱點城市改需房比例為11.6%，高于全國平均水平10.2%；2017年這一比例上升至13.8%，低于全國平均水平15.9%。2011年，熱點城市投資房的比例為24.8%，略高于全國平均水平23.6%；2017年這一比例上升到32.2%，低于全國平均水平37.6%。由此可見，政府出臺的房地產調控政策已見成效，2016到2017年熱點城市剛需房比例僅下降3.4個百分點，低于全國水平5.2個百分點。

一線城市房價預期持續回落

2018年一季度，房價預期指數為113.8，說明城鎮居民預期二季度房價會繼續上漲。有房家庭對房價預期更為樂觀，為114.5，而無房家庭的預期為109.5。

由過去3年數據可知，人們對房價的預期變化較大。2015年城鎮居民整體看跌房價，但一年之后轉為樂觀。從2017年開始，各地政府逐漸對房地產市場進行調控，城鎮居民的房價預期指數從2017年一季度的118.1，下降到四季度的116.3，并進一步下降到2018年一季度的113.8，說明國家的房地產市場調控政策發揮了作用。

從城市級別來看，自2016年開始，一線城市房價預期持續下跌，從2016年一季度的135.1持續下跌至2018年同期的106.4，且在2017年四季度已經低于二線及其他城市。二線城市房價預期相對平穩。其他城市房價預期從2015年四季度的89.6持續上升，并在2017年同期高于一線城市和二線城市，達到117.0（見圖3）。

從熱點城市看，人們對房價的預期經歷了“快速上升”和“緩慢回落”的過程。自2015年一季度開始，熱點城市的房價預期快速上升，房價預期指數從2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8，之后出現緩慢回落，從2017年一季度，回落趨勢開始加速，進一步反映了政府對熱點城市的調控政策產生了作用。

從家庭計劃買賣房產情況看，2014年四季度到2016年一季度，計劃買房比例持續走高；但2016年一季度為拐點，此后計劃買房比例逐漸下跌，到2017年四季度跌至8.5%。而賣房市場一直較穩定，2016年四季度有略微增加，之后稍有回落（見圖4）。

城鎮家庭資產升跌不均，整體持平

根據城鎮家庭過去3個月的總資產變動情況構造家庭總資產變動指數。100表示與上季度末相比總資產不變，低于100表示總資產縮水，高于100表示總資產增加。結果顯示，2018年一季度，家庭總資產指數為100.2，說明整體上城鎮家庭總資產基本不變。

將城鎮家庭總資產按照從低到高排序，并等分為五組，分別是：低資產組（0～20%）、較低資產組（20%～40%）、中等資產組（40%～60%）、較高資產組（60%～80%）和高資產組（80%～100%）。（編者注：根據該報告給出的標準，低資產組的家庭總資產在12.4萬元以下，較低資產組的家庭總資產在12.4萬～36.3萬元，中等資產組的家庭總資產在36.3萬～71.1萬元，較高資產組的家庭總資產在71.1萬～156.2萬元，高資產組的家庭總資產在156.2萬元以上。）

結果顯示，較高資產組和高資產組的家庭總資產在增加，其他組的家庭總資產在減少。與上季度相比，處于0～40%的低資產組、較低資產組的家庭總資產縮水幅度減小，較高資產組總資產增長幅度增大，高資產組總資產增長幅度減小。相比而言，中等資產組的總資產縮水幅度較大（見圖5）。

股票虧損導致城鎮家庭金融資產縮水

2018年一季度，城鎮家庭的金融資產變動指數為95.9，呈縮水狀況。分析原因，各資產組的金融資產都在縮水，而較高和高資產組的金融資產縮水程度較輕。

2018年一季度，股市的震蕩引起家庭金融資產縮水，上證指數從2018年1月26日的3553點一路下跌到3月30日的3168點（截至季度電訪日期），股民投資股票的盈利情況也在整體下降。數據顯示，2018年一季度僅2.0%的股民“盈利很多”，14.4%的股民“盈利一點”，23.7%的股民“基本持平”，“虧損一點”和“虧損很多”的股民分別占到31.1%和28.8%。整體來看，過去半年股民的股票盈利指數為64.7，不容樂觀。

股民對2018年二季度的股市預期中，認為“上漲一點”和“下跌一點”的居多，分別占30.4%和34.0%，另有13.6%的股民認為會“下跌很多”，只有2.9%的股民認為“上漲很多”。股票預期指數為87.4，明顯偏低。

根據過去半年股民股票投資整體盈利情況，分析股民對未來3個月的股市預期，發現虧損者的股票預期較低。具體來看，“盈利很多”的股民對股票的預期指數為101.0；“盈利一點”的股民對股票的預期指數為91.9；“基本持平”的股票預期最高為105.9，“虧損一點”和“虧損很多”的股民對股票預期指數僅為78.9和80.0。

（中國家庭金融調查始于2009年，于2011年、2013年、2015年、2017年完成4輪入戶調查，形成了具有全國代表性的微觀家庭基礎數據庫，樣本規模已達到4萬戶。從2014年一季度開始，每季度開展季度電話回訪，構建家庭資產指數。本報告基于2018年一季度電訪數據撰寫而成，樣本均為城鎮樣本。）