當前形勢下商業銀行個人住房租賃業務發展模式研究

鐘輝

【摘要】本文闡明商業銀行發展個人住房租賃業務的重要意義。同時，探索發展個人住房租賃業務的具體思路，提出打造完整業務系統、提供全鏈條配套金融產品服務，建立租賃市場監測指標體系、實施專業化運作以及拓展市場和探索“受托租賃”新業務等建議。

【關鍵詞】商業銀行：個人住房業務：租賃業務

1、當前商業銀行開展個人住房租賃業務面臨的形勢

當前商業銀行推進個人住房租賃市場發展是大勢所趨。

1.1個人住房租賃市場發展的政策優勢逐步顯現

黨中央和國務院提出“租購并舉”戰略部署，著力解決百姓住房問題。發展個人住房租賃市場是各級政府大力支持的戰略性工作，各級政府機構相繼出臺一系列支持性政策，為個人住房租賃市場發展提供良好的政策環境。十三屆全國人大常委會第三次會議審議通過的《個人所得稅法修正案草案》明確提出租金抵扣個稅的條款，國家證監會、住建部機構發出住房租賃證券化業務的指導意見，各級政府機關從多個層面出臺政策，全面支持我國住房租賃市場發展。

1.2個人住房租賃服務已成為當前市場迫切需求

我國房地產市場快速發展引起的房價快速增長已嚴重影響百姓居住問題，購房貴成為讓百姓頭痛的現實問題。現有經濟能力與高房價之間的差距使購房安家的夢想變得遙不可及，無法安居已逐漸引起社會問題。加快住房租賃市場發展，引導住房租賃業務規范化操作，切實保障租戶的合法權益，有效降低租房價格，已成為住房租賃市場各主體的迫切需求。商業銀行積極參與住房租賃市場建設，協助政府調控房地產市場價格，有效支持住房租賃業務規范化開展，切實維護住房租賃市場各主體的利益，通過技術手段、市場手段等方式維護百姓的切身利益，幫助百姓解決現實問題，必定能夠得到廣泛支持，廣泛獲得客戶資源。

2、開展個人住房租賃業務對商業銀行的重要意義

2.1開展個人住房租賃業務為商業銀行拓寬獲利渠道

金融市場競爭日益加劇，尤其互聯網金融帶來的市場沖擊已日趨明顯。銀行獲取資金成本逐漸增加，投資利潤逐漸攤薄，導致綜合利潤縮水，經營壓力逐步顯現。開展住房租賃業務，在推進市場發展、服務市場主體的同時，創新經營模式，通過“受托租賃”業務，將獲利的依托由以往的所有權的抵押和質押轉變為使用權的讓渡，把原本分散、隱性的租賃住房資源集中在商業銀行，雖然沒有直接增加房源的總量，但能夠顯著提升我國住房租賃市場的機構滲透率，更有效地滿足數以億計群眾的租房居住需求，而且為商業銀行今后加快輕資產驅動發展提供了新的道路。

2.2開展個人住房租賃業務為商業銀行擴增客戶資源

市場多元化發展使更多的競爭者參與到金融市場的客戶掠奪戰中。以增加成本、犧牲利潤為主要手段的獲客、留客方式已不能適應當前的競爭態勢。商業銀行客戶資源面臨著被同業或其他行業競爭者攫取的風險，形勢不容樂觀。以往商業銀行提供的財富管理基本上只是針對個人頂端客戶，目前全國不過237萬人，是為少數人服務的財富管理，客戶受眾面小，客戶資源局限。商業銀行參與住房租賃市場建設，通過受托租賃業務能夠為全部擁有房產的個人、機構提供服務，涵蓋所有的中等收入人群、大部分中等以上企事業單位，從而有效擴展客戶資源。

3、商業銀行個人住房租賃業務的發展思路

3.1打好個人住房租賃業務發展的科技基礎和數據基礎

在互聯網、云計算、大數據時代，做好個人住房租賃業務依賴于整個銀行或集團的全面金融科技支持。商業銀行發展個人住房租賃業務依賴于整個銀行或集團統一的“企業級”系統。所謂“企業級”，就是要打破“部門級”“分行級”“系統級”等畫地為牢的局限，從整個銀行乃至全集團的視度來統籌資源、組織生產、優化布局。只有建立“企業級”系統，真正把銀行所有業務、所有產品、所有數據、所有信息系統納入統一架構標準，才能直觀地看到客戶全貌、完整地分析自身全部產品、更實時地運用數據進行全面整合和深度挖據。在此基礎上，才有可能集全部資源搭建個人住房租賃業務系統，才有可能科學地制定個人住房租賃業務綜合金融解決方案和產品，才有可能更靈敏精準地分析客戶制定銷售策略等等。

3.2打造全渠道支持、全產品配套、全鏈條服務的個人住房租賃業務系統

我國住房租賃市場發展尚不完善，目前仍沒有一套完整的、滿足各市場主體業務需求的業務系統。商業銀行，特別是有先進的技術、完備經驗和豐富數據積累的商業銀行，應充分利用已有優勢，打造個人住房租賃業務系統。個人住房租賃業務系統應全面涵蓋管理、交易、運營各個環節，全面具備監測、監管、公共住房、企業租賃、共享服務等各項功能。

一是，針對租賃市場管理機構，建立住房租賃監管服務和住房租賃監測分析系統。通過監管監測系統，與政府住建部門等管理機構充分合作，與管理機構系統對接，豐富監管監測系統數據資源，也為管理機構提供系統技術支持。二是，針對租賃市場運營機構，建立租賃交易系統。為中介機構、開發企業等，提供住房租賃服務共享系統，滿足企業和個人實現租房租賃業務交易行為；為公寓運營商等，提供企業租賃服務管理系統，滿足其日常運營管理需要：為房管機構、保障房中心等運營機構，提供政府公共住房公租房服務系統，支持公租房信息發布、交易和運營等。三是，針對重點特色需求機構，不斷開發各類特色系統。如，對房管機構、保障房中心等重點機構，建立租賃信息發布平臺，支持其通過此平臺發布配租房出租、個人住房再出租信息等；建立招商租賃系統、住宅資產管理平臺等，為其提供全方位技術支持。

3.3提供個人住房租賃全鏈條配套金融服務

商業銀行發展個人住房租賃業務，需要為市場各主體提供全面涵蓋信貸、結算、理財、保險等各領域的全鏈條配套金融服務，并需針對不同對象、不同場景，匹配差異化的金融產品。一是，提供公司住房租賃貸款產品，如住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃應收賬款質押貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃經營貸款等產品，以滿足租賃住房市場全部各階段的融資需求。應提供此類產品用于支持建設和購買項目以及支付租金、購買家具家電等融資需求。并且應對租賃住宅、商改租、工業用地廠房改建租賃住房、集體土地租賃住房建設等各類項目均給予支持。二是，提供個人住房租賃貸款產品，向符合條件的承租人發放支付住房租金的個人貸款。將貸款資金受托支付至出租人指定賬戶，并由承租人定期還款。此外，還應根據住房租賃的特點，提供針對性的個人金融產品、信用卡產品、私人銀行和財富管理相關服務、定制理財產品、投行創新產品以及等。

3.4建立住房銷售市場和租賃市場監測指標體系

發展個人住房租賃業務需建立住房銷售市場和租賃市場監測指標體系，為各類市場主體提供獨立、客觀的住房市場動態監測和系統性分析，可吸引個人住房租賃市場用戶，增加商業銀行住房租賃業務的吸引力。

商業銀行應以自身海量、優質的住房交易數據為基礎，整合外部優質數據資源，引入國際先進方法，建立住房市場分析監測指標體系，并提供住房價格指導信息。可通過特征價格法等方法，將房屋價格或租賃價格分解為其各個特征（面積、區位、裝修、銷售時點等）的貢獻，單純考慮固定的“標準住房”的“純價格變化”，考察供求關系等市場因素決定的價格變動，最終確定住房租賃價格。

3.5對個人住房租賃業務實施專業化運作

成立專業化公司或團隊，對租賃住房實施專業化運作，成為多元化住房主體的服務商。為租賃市場提供高品質長租房；為租賃企業提供項目開發建設、股權收購等金融服務：為政府人才公寓、公租房、園區配套公寓提供運營管理服務；為普通市民、公務員、企業管理人員、科技型人才等人群提供個性化、全方位的住房租賃服務。

專業化運作應以輕資產模式為主，業務發展前期應通過收集低成本房源降低成本確保不虧損，逐步通過多種運營模式并舉，不斷豐富房源、客源，從而實現持續穩定盈利。輕資產模式應遵循“使用不占有”的經營思路，重點在于獲取租賃住房的長期租賃權，通過轉租獲取租金的差額回報。

3.6拓展房源和服務住房租賃市場，探索“受托租賃”新業務

可通過營銷客戶大力拓展房源。一是，對房地產開發企業客戶，營銷拓展業務合作機會。實行名單制重點管理，根據開發企業名單開展精準營銷：并在掌握開發商企業存量和未來房源情況的基礎上，將全部房源納入銀行體系中；同時，為其提供資金支持，在確認其經營狀況良好的前提下以項目抵押或資金質押等方式與其開展信貸業務合作。二是，營銷中介機構。與中介機構建立共享租賃房源機制，中介機構C2C租賃房源與銀行房源信息共享。三是，與租賃市場管理政府部門簽訂住房租賃戰略合作協議。通過營銷政府公共住房租賃系統等，獲取所有房源信息。

可通過項目管理大力拓展房源。對于集體土地租賃、自持地塊、公租房等項目，以切實可行的融資服務方案作為營銷藍本進行營銷，并確認其經營狀況良好的前提下，以項目抵押或資金質押等方式與其開展信貸業務合作，將項目融資與房源上線緊密結合，通過融資撬動房源。

創新經營模式，探索開展“受托租賃”業務，“受托租賃”客戶將使用權讓渡于銀行，銀行為“受托租賃”客戶提供投資理財、業務管理等配套金融服務。通過“受托租賃”業務新模式吸引客戶，大力宣傳和拓展房源。

結語：

個人住房租賃業務的未來市場發展空間廣闊，個人住房租賃業務發展需超越現有市場競爭業態，突破傳統的產品和發展模式，去創造新的市場甚至全新的行業。個人住房租賃業務發展有待商業銀行不斷開拓探索。