房地產業無限光明的發展前景

徐大章　張棟

【摘要】建立“保障性住房”體系，是為了“讓全體人民住有所居”，實行低價政策，嚴厲“打擊投資中的投機性購房行為”，以避其所短；建立“商品性房產”體系，是為了滿足市場對于高檔房產的需求，豐富市場的供給、提高市場的經濟效益，以揚其所長；這樣雙管齊下，就可以穩定住房地產市場的主要方面，不出現經濟危機：又可以在一定程度上，發揮其作為國家經濟支柱之一的作用；從而破解了困擾世界多年的重大難題。

【關鍵詞】住房；經濟效益

如何破解“炒房熱”及其所帶來的危害，是世界各個國家房地產業共有的一大難題；最近，我們國家對于新時代房地產業的發展提出了一系列、具有劃時代性質的嶄新政策，我經過仔細研究以后認為：運用好這些政策，就能夠對癥下藥，破解這個世界性的重大難題。

這些政策概括起來說，主要有以下四點：

首先、也是最為根本的一點，就是提出了：要宏觀調控房地產市場的經營方向，具體地說就是要發展“保障性住房”、要將“保障性住房”和“商品性房產”這兩種完全不同性質的市場經營方向和模式區分開來，從而形成：在一個統一的房地產市場上，允許存在有兩種完全不同經營模式的市場格局（以下簡稱為“兩種模式”）；這一種市場格局，勢必引導中國房地產業走向一個全新的境界，也就是說：在中國即將徹底解決“炒房炒地”所帶來的“泡沫經濟”及其所造成的經濟危機，同時也保留了它作為國民經濟支柱之一的巨大作用，從而破解了這個世界性的大難題。

第二點就是提出了：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是對于房地產市場的一種全新定位；同時還具體地提出了：要嚴厲“打擊投資中的投機性購房行為”，這是對于猖狂的炒房人的炒房行為最嚴厲的警告，更是直接對于炒房行為的最為有力的制止措施和沉重的打擊政策。

第三點是提出了：要建立全新定位“保障性住房”的房地產市場體系；因為要建立這個體系的目的，就是為了“讓全體人民住有所居”；所以就不僅需要有“保障性住房”供人們購買，而且還需要有與之相配套的租賃住房供人們租住，要提倡實行“租售并舉”；同時在這個領域里還需要“建立多主體供給、多渠道保障體系”等一些具體方法跟措施，形成一個全新的房地產市場體系：而且，在所有這些方面也都要區別于“商品性房產”。

第四點是提出了：今后房地產市場改革的操控主體是各個城市的地方政府；要以各個城市的具體情況為依據，出臺適合各地的政策、法規，要建立“因城施策”的治理思想，落實地方政府的主體責任等等。

下面再從三個方面來具體地談談，我研究這個新時代房地產市場全新政策的理論、方法、結果、結論：

1、“兩種模式”是我們國家提出來的全新創意

縱觀當今世界各個國家的房地產市場，大都是由一個統一的市場經營體系組成，實行統一的經營方向、經營模式、經濟政策、市場管理等等，這樣做的結果是：他們一方面得到了市場經濟所帶來的各種好處，譬如：市場迅速的繁榮昌盛、獲得豐厚的經濟效益等等，但是他們另一方面又無可避免地承擔起市場經濟所帶來的種種弊端，譬如：炒房炒地所造成的危害、泡沫經濟周期性發展的經濟危機等等，這樣它就成為了困擾世界各國房地產市場多年以來，一直沒能夠解決的一個重大難題；我們現在提出的這個“兩種模式”，既可以得到了市場經濟所帶來的各種好處，又可以避免它的種種弊端，所以它就成為了解決這個難題的一把除弊興利的“金鑰匙”：何以這么說呢？根據是什么？請您耐心地看完本文中我所敘述的觀點，最后就會順理成章地得到對于這個問題的答案。

2、在一個統一市場經營模式下的房地產市場經濟是一把“雙刃劍”

要說清楚這個問題，必須先從“炒房熱”說起，“炒房熱”的理論基礎是房地產的“兩種價值論”和房地產的“股票效應”；眾所周知，房地產有兩種價值：一是“有形價值”，因為房子能夠作為居住、辦公、廠房等等的實際應用，所以，由此可以帶來它的“有形價值”；二是“無形價值”，因為房子和股票、期貨證券一樣，參加實際交易的“實體--房屋、資金”和由此產生的“實體價格”，它們本身是不能夠像其他商品一樣，擺上“柜臺”去“明碼標價”地售賣的，而真正參加售賣交易的是它們的替代品--只不過是一文不值的一張“紙”或是一個“本本”而已，這就是它的“虛體--票據、產權證”和它的“虛體價格”；其實這個“虛體價格”（也稱之為：房地產的“市場價格”）并不能夠直接地反映它所代表的“實體價格”，它只不過是由人為的市場炒作，從而產生出來的一種虛擬價格而已。這種“市場價格”是一把“雙刃劍”，它即會迅速地、大量地積累社會財富，產生利潤，推動房地產市場的交易量增加，從而使得市場迅速膨脹、發展，并且顯現出一時的繁榮昌盛景象，其實這只不過是一種表面上的假象（即所謂的“泡沫經濟”）而已；正是由于這種“虛假繁榮”，及其所帶來的“惡性循環”，其結果就必然會波及到整個的國民經濟，進而就會造成全國性的“經濟危機”。

下面我們就再一起來具體研究一下：“炒房熱”是怎么形成的？它為什么會起到推動房地產市場發展的作用？在這中間誰是最大的受益者？誰又是最大的受害者？過去有一段時間里國家曾經多次發布政策，企圖制止“炒房熱”，但是困難重重、阻力究竟來自何方？現在又為什么會把房地產市場改革的操控主體的重要責任，落在了各個城市的地方政府的頭上了？等等問題。

我們就以一個百萬人口的中小城市為例，假如：刨去臨時人口和一些閑雜人口以后，按一家三口人員計算，這個城市實際上還會剩有90萬常住人口、30萬戶常住家庭需要住房，也就是說這個城市最大的住宅需要量是30萬個單元，這是一個相對的確定值，由此就可以得出一個結論：在一段時間里市場上的購房量應該是一個相對的定值，一般變化不會太大，供需關系應該是基本平衡的，不會有大起、大落；

但是，當市場上一旦涌入了大量的“炒房人”以后，情況就會發生突然的變化，由于“炒房人”搶購的是市場上緊俏的房產，它們就會造成局部市場上瞬時的“求大于供”，按照市場規律，市場上出現了“求大于供”時，商品就會漲價，因此，在房地產市場受到如此強大的刺激以后，就會立即使得房地產市場出現頓時膨脹、迅速繁榮，房價就必然會突然上漲，隨之地價也會跟著上漲，“炒房人”多了，就會瞬時出現大量資金涌入市場，其中最大受益者當然是“炒房人”，然而他們是一個群體，所以，分配到每一個人的頭上，他們就不是最多的了，在這種情況下，土地所有者的代表一一地方政府就當仁不讓地成為了最大的受益者了；在房價上漲之后，就會有一群不明真相的所謂的“聰明人”，也跟著去搶購，他們起到了推波助瀾的作用，于是會使房價繼續上漲，此時“炒房人”見有利可圖，紛紛拋出他們拿在手里的緊俏房產，正是因為“皇帝的女兒不愁嫁”的原因，在此時他們拋出的緊俏房產，就會有人去搶購，從而使得“炒房人”得到豐厚的利潤，然后他們迅速撤離市場，接著就是在市場上出現瞬時的“供大于求”的局面，這就使得房價迅速下跌，于是那些“聰明人”叫苦不迭，他們就成了這一場鬧劇中的真正的、也是最大的受害人了：如此周而復始，形成惡性循環，不斷積累，一發不可收拾，于是就會出現整體的國民經濟的經濟危機。

過去，有一段時間里，國家對于這種現象，曾經一再發布政策，企圖制止“炒房熱”，但是困難重重、阻力究竟來自何方呢？不言而喻，一方面是由于單一的市場經營模式沒有得到改變，也就是根本性的問題，沒有得到解決，當然，這個問題的本身，就不可能得到徹底的解決；另一方面就是前面說到的那個既得利益者--城市的地方政府，因為如果沒有了炒房行為，也就沒有了地方政府的一項可觀的收入，掐斷了他們的財路，因此就是他們，在起著一個十分不光彩的作用；常言說得好：“解鈴還須系鈴人”，因此，房地產市場改革的操控主體的重要責任，就無可爭議地落在了各個城市的地方政府的頭上了；這也就是為什么在現在提出了：今后房地產市場改革的操控主體是各個城市的地方政府；要以各個城市的具體情況為依據，出臺適合各地的政策、法規，要建立“因城施策”的治理思想，落實地方政府的主體責任的原因了。

3、“除弊興利”，“兩種模式”應運而生，解決了一個世界性的大難題

如前所述：房地產市場經濟的“雙刀劍”作用說明了：它既有“弊”的一面、也有“利”的一面；我們要徹底的在“保障性住房”領域里，消除它“弊”的一面、避其所短、鏟除它的負面影響；但是我們也不能夠“因噎廢食”，所以，我們要在“商品性房產”領域里，發揮它“利”的一面、揚其所長、利用它的正面作用；這就是“兩種模式”所特有的、劃時代的“獨到之處”！

首先說說除“弊”方面，關于“保障性住房”的事：過去把“保障性住房”曾經叫過“福利性住房”，我經過研究認為：這兩者之間，是有區別的、不可同日而語；前者是在建造時，就已經確定它，是具有保障性質的了，政府給予其一定的優惠政策，使其從成本和出售價格方面都能夠得到降低，讓購買者從中得到實惠；而后者則是由政府選擇一部分商品房，給予一定的貨幣補貼，從而也就讓購買者從中得到實惠；兩者在頭一次交易之中，也就是在讓購買者從中享受到實惠方面，沒有什么根本性的區別；而到了第二次以后的交易中，由于兩者之間的成本構成的情況不同，再次交易的價格，就勢必應該有所差異，于是就會出現了兩種不同的市場經營模式；

“保障性住房”的領域，是關系到全國最廣大人民群眾生活的領域，是要保障人民群眾“住有所居”的領域，在這個領域里，涉及的人口眾多、地域廣大，它在各個方面所占的比例都是極大的，它是我們社會的主流，在經濟上占有主導地位，只要確保了這個領域的穩定，我們的國家就可以做到“泰山壓頂不動搖”，因此，在這個領域里，我們實行的就應該是低價政策，對于這一領域里的價格，一定要嚴加控制，管緊、管嚴；建立其一切配套的政策、措施的前提，也應該是價格要低廉，要達到讓廣大的人民群眾都能夠接受的程度；要給予其一定的、帶有根本性的、長效性的優惠政策（譬如要降低：出讓土地的價格、稅收的價格、各種管理性收費的價格等等）；還要穩定租售價格，保障其價格波動不能太大、太快；要“建立多主體供給”的制度，即：“保障性住房”要有由開發商建造的、也要有由企業給職工建造的、還要有由群眾集資建造的、更要有由社會保險等其他方面出資建造的，等等不一而足；還要建立“多渠道保障體系”，即：要有與這一領域相配套的中介公司、裝修公司、物業公司等，他們的服務項目、服務內容、服務價格等項都應該是低廉的、與之總體要求應該是相互適應的。

在這個領域里，應該正本清源地提出來：“房子是用來住的，不是用來炒的”，執行“全新房地產市場定位”和毫不留情的“打擊投機性購房”的政策，要讓炒作房地產的行為及其所帶來的一切惡果，斷絕了一切生長的土壤、叫它死無葬身之地，從而就能夠有效地保證了國家的長治久安、不至于發生重大的經濟危機的事件。

現在再來研究“商品性房產”領域，現在提出的“商品性房產”的市場經營目的，應該是為了滿足市場對于高檔房產的需求、同時也是為了充分地發揮房地產市場的作用，即：增加市場的交易量、繁榮市場、增加地方政府等方面收益的作用，使其繼續成為國民經濟的主要支柱之一；

這個領域是屬于為給高收入層次人群提供服務的；據有關方面的調查，說：當前屬于這個層次的人們，有數千萬之多，他們的絕對人數不算少、但是，在全國人口中所占的比例不大，他們的經濟能量不小，他們的需求極大、極高，因此我們對于這一個領域絕對不可以小覷，反而應該對它予以適當的重視；

在這個層次的人群中，他們追求的是高享受、高消費、高品質，他們相互攀比、相互夸富，他們不計算花錢的多少，只為追求舒適、安逸的生活環境，因此在這個領域里，就應該一切按照市場規律辦事，實行：高稅收、高地價、高價格的“租售并舉”等等；同時也需要建立高價的“多主體供給”制度和高價的“多渠道保障體系”；要聘請國際上資深專家為他們精心設計、要讓高檔次的施工隊伍為他們施工、還要找高級別的裝飾公司為他們進行裝修；要為他們建造多樣式的別墅、花園式的住宅以及高檔次的辦公用房，要為他們配套各種豪華休閑娛樂設施、建造超高級別的養生、養老、醫療、美容等等配套設施，（就像是最近開發的“恒大谷”那樣）為他們提供高價錢的各項服務；在這個領域里，應該允許適當的“炒房、炒地皮”，地方政府也不必過多的干預，只需制定一定的法規加以限制就可以了，這是因為這一領域只不過是一個局部，即使在這里出現了局部的經濟危機，那也將是一起無關大局的個別事件，不至于影響到整個的國民經濟出現危機；我的這一大膽構想是否正確？是否切實可行？還需要通過逐步實踐來加以證明，取得經驗，然后再逐步地加以推廣開來。

綜上所述，從這兩個領域里，雙管齊下，這樣做的結果就會是：即可以穩定住，房地產市場的主要方面，不出現經濟危機；又可以在一定程度上，發揮其作為國家經濟支柱之一的作用，豈不是就可以做到了“兩全其美”了嘛！

這就是我研究的結論：“兩種模式”開啟了困擾世界各國房地產市場多年未能解決的重大難題的一把除弊興利的“金鑰匙”；這也就是本文題目所說的“房地產業無限光明的發展前景”。