淺談宏觀經濟因素對房地產價格的長短期影響

【摘要】本文首先總結了國內外對房地產價格影響的研究，然后分析了各種不同的宏觀經濟因素對房地產價格在長期和短期內的影響，幫助有關部門制定合理的政策控制房價。

【關鍵詞】宏觀經濟；房地產價格；長短期影響

隨著經濟的增長，我國的房價上漲了許多，一些不合理的價格造成了很多經濟問題。必須要明確房價的影響因素，并采取合理的手段對房價進行控制。

1、國內外的研究情況

1.1 國外的研究情況

國外的房地產市場經過了較長時間的發展，市場機制相對更加完善，對房地產市場的研究也比國內更加深入。在宏觀經濟對房地產價格影響的方面，國外學者一方面強調著政府的作用，同時也強調市場機制本身對房地產價格的影響。Bharat和Zan在2002年根據瑞典和英國房地產價格變化，分析了收入、利率對房地產的影響，發現在瑞典收入水平變化會引起房價的變化，但是房價自身對收入的變化并沒有太大的影響，而在英國房價的變化和收入則互為因果關系。Tsatasaronis和Zhu在2004年，根據房地產的實際價格、居民消費價格指數和國內生產總值（GDP）與實際短期利率建立了VAR模型，研究表明通貨膨脹也是房地產價格增長的重要因素，但是收入對房地產價格的影響并不高。Chow和Choy在2009年使用了FAVAR模型，研究新加坡貨幣政策對主要宏觀經濟情況影響時，發現貨幣政策能夠調節快速上漲的房價，比如貨幣緊縮政策雖然會導致通貨緊縮，但是能夠有效調資產的價格[1]。

1.2 國內的研究情況

我國的房地產市場的起步較晚，發展時間也比短，在過去學者對房地產的研究也存在一定的不足。但是近幾年隨著房價日益上漲，房價所引發的問題和矛盾逐漸突出，學者也增加了相關內的研究。李小兵、周航在2014年對房地產市場價格波動的主要因素從宏觀、微觀兩個角度結合的進行研究，分析了相關因素對房地產價格的影響，完善了房地產市場供求關系的研究。崔光燦在2009年用面板數據模型，分析了我國31個省的房地產價格變化情況，研究通過膨脹對房地產價格的影響，發現在中國房地產價格在長期也會受到房地產供給、收入的影響。

房地產的價格變動會改變社會的投資方式，對經濟的穩定和社會的長期發展有著很大的影響，必須要保證房地產價格的問題，才能促進經濟增長。

2、影響房地產價格的因素

2.1 國內生產總值（GDP）對房地產價格的影響

衡量一個國家經濟情況的最好方法就是國家的GDP，不管是人均GDP還是全國的總GDP，都會反映一個國家的經濟發展水平。高速發展的經濟會對房地產的產業的發展有很大的推動作用，根據國際的研究結果，當一個國家在發展中GDP達到人均1000美元左右時，國家的房地產企業發展就進入了黃金階段。我國的房地產發展黃金期在2005年，當時我國的人均GDP為1700美元。根據國家統計局的相關數據顯示，1998年到2004年六年間，我國的平均經濟增速為8.6%，這其中有3%左右的經濟增速由房地產拉動，而房地產對GDP的貢獻也一直保持在10%到20%之間，在這幾年間房地產價格一直在上漲，有趨勢成為我國的經濟支柱[2]。由此可見，國家的生產總值對房地產的發展有一定的相關性，GDP的增長會使房地產的價格上漲，國家的生產總值和房地產價格之間存在著必然的相關性，隨著GDP的提升房地產的價格在短期內就會出現提升，長期也會一直和GDP保持相互作用。

2.2 國民收入對房地產價格的影響

國民收入決定了國民的消費能力，尤其是國民可支配收入，決定了國內居民的購買能力，購買能力中就包括了對住房的消費能力。隨著我國的國民收入增加，他們的購房能力也在逐漸的增加，使得住房的需求正在不斷增加[3]。這樣的經濟情況下，國民會進行更多的房地產投資。由于市場的需求較大，房地產的價格將會有所提升，在短期內房價就會有一定的增長。

2.3 貨幣供應量對房地產價格的影響

我國的金融市場仍然不夠發達，依然存在市場機制不成熟的問題，多數融資行為都是采取的間接融資的方式。很多房地產的投資都是依賴于銀行信貸資金的支持的，也就是當個人或企業在需要貸款來進行房地產投資時，都是以銀行為主要貸款渠道。因此，貨幣供應量將會在供給方面影響房地產投資信貸的規模，在需求上對房地產的價格進行控制。國家在實行量化寬松政策后，貸款變得更加容易，使得很多資金都會流入到房地產的投資當中，因此，貨幣供應量的提升將在長期提升房地產的價格。但是，通過降低貨幣供應量，能夠限制房地產市場的需求，間接造成房地產價格的逐漸回落，從而實現長期的房地產價格降低。

2.4 土地價格對房地產價格的影響

在房地產成本當中，地價是一個十分重要的組成部分，而地價的走勢和變化，都將會對房價帶來明顯的影響。首先，在房地產的價格當中，有一半足有都是地價；隨著國民經濟和城市建設的發展，受到級差地租的影響，土地的出讓價格會有所上漲。當前，我國城市化的推進，土地正在逐漸成為稀缺資源，使得土地的價格不斷提升。不同的城市對于土地規劃的計劃也會影響到土地的價格，比如地鐵等因素。隨著土地價格的上漲，房地產的價格必然會上漲，二者的變化基本是同步的；由于地價很難降低，所以很長時間內，房地產的價格都不會下降。

2.5 房地產消費對房地產價格的影響

我國的房地產銷售水平和季節的關系很大，每年的第四季度房地產的銷售都會明顯增加，達到一年當中的峰值，在次年的第一季度開始，房地產的銷售就會銳減[4]。由于這種季節性的變化，可見銷售量不能解釋房地產價格的變化。由于房地產與一般商品價格有所區別，可以認為房價并不受到居民的現實需求影響，而是和經濟預測的影響關系很大。

結語：

房價的變化和土地價格、貨幣政策、國民收入有很大關系，其中土地價格可以在短期內就對房價產生很大的影響，而貨幣政策對房價的影響則需要市場經過一段時間反應；公民的購買行為可以視為一種投資行為，與房價的關系不大。必須采取合理的措施，才能將房價控制在合理的范圍內，保證我國經濟的健康。

參考文獻：

[1]崔光燦.房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究——基于我國31個省份面板數據分析[J].經濟理論與經濟管理，2009（01）：57-62.

[2]吳寶申.房地產價格波動與宏觀經濟基本面的互動機制研究[D].浙江大學，2007.

[3]孟慶斌，榮晨.宏觀經濟因素對房地產價格的長短期影響[J].統計研究，2014，31（06）：25-32.

[4]王大港，劉伊生.我國房地產價格與宏觀經濟動態關系研究——基于省際數據的PVAR模型[J].價格理論與實踐，2015（06）：67-69.

作者簡介：

劉春雨，性別：男，民族：漢，學歷：本科，職稱：中級經濟師，現從事房地產管理方面工作。