淺談我國長租公寓現狀及發展趨勢

【摘要】隨著十九大明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要方針，標志著我國開始加快住房制度改革和房地產長效機制建設。而“租購并舉”則是其中的重要一環，在眾多政策支持下，租賃住宅市場無疑是下一個“風口”。眾多地產商，房地產經紀公司紛紛開始布局長租公寓市場。本文將從長租公寓市場現狀、長租公寓未來發展趨勢兩方面進行分析研究。

【關鍵詞】長租公寓；發展壁壘；REITs

長租公寓這一概念是近幾年才出現的，但實際上租房市場已經存在了相當長一段時間，只是市場較為混亂，缺乏政策法律約束，缺乏大型租賃企業進行規范化經營。我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數據在英國、美國、日本等國家都在35%以上，并呈現供需平衡的狀態。以發達國家經驗為參照，我國租賃市場的發展空間十分可觀。目前我國長租公寓企業還處于搶占市場及規模擴張的階段，布局長租公寓的地區主要是流動人口眾多、租賃需求旺盛、消費水平較高的一二線核心城市。但隨著中國城鎮化發展逐步完善，農村人口向城市聚集，市場重心會逐步下沉至部分二、三線城市。

1、長租公寓市場現狀

1.1發展概述

國內長租公寓發端于房地產中介公司的房屋銀行（房東委托出租）業務，1998 年我國實施城鎮住房制度改革之前，許多人住在“公房”里，其本質就是政府提供的長租公寓。隨著分房制度的逐漸弱化，商品房市場的蓬勃發展，流動人口的逐漸增加，住房租賃需求也逐年增加，從最早個人張貼廣告的C2C模式，到后來出現一些小規模中介公司，主要以分散式租賃模式。但一直以來，租賃市場環境之混亂被人詬病，行業法律法規缺失，市場監管不到位，導致行業亂象叢生。典型問題諸如二房東租房存在法律風險；租房房屋裝飾破舊，生活環境惡劣；中介費用高昂；租戶無居住時間保障，面臨被清退的風險等。近幾年，流動人口薪資水平日益增加，一些中高端租戶對于居住環境要求增加，對租賃價格承受度高，催生了一批諸如新派公寓等集中式運營長租公寓。從公寓運營模式來看，分散式公寓和集中式公寓各有優缺點，相信未來企業會根據戰略發展布局及市場供需變化來填補市場空白。[1]

1.2企業類型

我國長租公寓經營機構主要包括房地產經紀公司、房地產開發企業、酒店經營企業以及有互聯網或金融背景創業機構四大類。房地產經紀公司的代表有世聯紅璞，鏈家自如。世聯作為國內房地產銷售代理公司的龍頭企業，在客戶調研，客群分析方面有著得天獨厚的優勢，紅璞致力于為城市青年打造設計、質感、樂趣的租房體驗，目前已在10余個城市上線3萬余間房屋。自如則是誕生于鏈家，依托鏈家線下大量門店，客戶流量巨大，主要以分散式租賃方式滿足各個區位租戶的需求。目前自如已有25萬間房屋，出租率高達95%。房地產開發企業中，多家標桿房企已將長租公寓提升為集團重點戰略方向之一。代表有招商蛇口：壹棧、壹間、壹棠；萬科地產：泊寓；保利地產：UOKO公寓；龍湖地產：冠寓。開發商在長期的發展過程中，不斷積累客戶信息，形成品牌影響力，是企業轉型發展的有利保障。酒店經營類企業代表企業有如家，其逗號公寓于2015年成立，如家有著豐富的酒店管理經驗，但較其他企業其融資能力和資金運作是一大短板。創業公司的代表新派公寓是長租公寓里的一個明星品牌，發布了國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs，為以后企業進行長租公寓資產證券化模式提供了積極的借鑒作用。

1.3行業呈井噴式發展的原因

一是，住房租賃需求巨大。隨著城鎮化進程加快，新一線城市蓬勃發展，使得農村人口不斷向城市聚集，三四線城市人口向省會城市聚集。目前我國有超過 2 .4億的流動人口，其中大部分的住房需求主要通過租賃市場來實現。此外，由于不斷上漲的房價導致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通過租房滿足住房需求。

二是，住房租賃市場體量巨大，且仍處于一片藍海。據鏈家研究院發布的報告，目前我國房屋租賃市場規模為 1.1 萬億元，預計到 2020 年、2025 年，規模將分別達到 1.6 萬億元、2.9 萬億元，2030 年將會超過 4 萬億元。巨大的市場潛力使各路資本通過風投、基金或者股市增發等形式進入長租公寓市場。

三是，消費需求驅動供給側調整。我國流動人口在當地的平均居住時間為56.9個月，半數流動人口有意愿繼續在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長期居住意愿的比例均高于全國平均，分別為67.4%、62.7%。隨著消費者收入的不斷增加，生活水平的逐漸提高，人們希望獲得更優質的生活環境面的居住功能，私密的居住空間，完善的生活和居住感受，租房已經不再是一個貧窮的代名詞，一些中高收入群體愿意為全配套支付不菲的租金。[2]

四是，國家政策的大力扶持。2015年伊始，從國務院和住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》起，租賃市場政策陸續出臺。2017年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部委共同發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，標志著政策的進一步深化。具體政策主要包括了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制。十九大上中央再次提出租售并舉，建立房地產市場長效機制，奠定了租賃市場發展的基調。

2、長租公寓未來發展趨勢

2.1 租賃房源高度集中，機構滲透率逐漸提高

傳統C2C方式的租房手段，弊端很多，效率底下，最后一定會被淘汰，取而代之的是機構管理。日本租賃市場中，政府政策制定市場規范，租賃機構充當主體，鼓勵民間房源向機構托管，目前租賃機構滲透率已超過 80%。我認為日本和我國的人口集中度相似，日本租賃市場是我們可以借鑒的優秀案例。房屋資源整合，由機構來提供集中租賃，是將來的發展趨勢。預計在住房租賃逐步立法、鼓勵和保障機構化、規?；l展的進程中，機構滲透率將達到一個較高的水平，至少在 50% 以上。[3]

2.2長租市場將分化出細分市場，出現行業寡頭

從目前的市場發展格局來看，未來長租市場將分為分散性租賃市場和集中租賃市場兩大板塊。分散性租賃市場的特點是房源分散，覆蓋區域廣，優點是租戶可以快速鎖定居住片區的房源，可選房源較多，但不足之處是各個房源之間相互獨立，很難形成規模效應。這類市場的主要客戶定位是中低端客戶，收入水平較低，價格敏感度高，對居住環境需求不高。集中租賃市場的特點是房源集中，多為整棟樓、甚至整個小區，房源地段較好，交通便利，即便是在城郊，也是所處片區的核心地段。其優點是房源可以形成規模效應，可提供統一服務，比如保潔，餐飲，娛樂，社交等，可以極大的滿足現代人的生活和社交需求。這類市場的主要客戶為中高端客戶，對租金敏感度低，對居住空間有一定要求。

在房企中也會出現分化，大型房企將朝著多元化多業務協同綜合發展，形成行業寡頭；而中小房企則會向專業化方向發展，專注于拓展細分市場。大東建托是日本最大的租賃住宅資產管理公司，市值約人民幣760億。2016年，大東建托中介簽約26.7萬間，市占率約7%，管理住宅數量92.3萬戶，市場份額約7.36%，管理戶數連續19年保持行業第一，它的成長和發展很具有代表性。大東建托是典型的輕資產包租發展模式，從創業之初就從服務土地和房屋業主出發，通過掌握大量的業主、建立長期的信任和委托管理關系立足市場。而EQR公司則是美國最大的公寓Reits公司，是典型通過資產證券化進行長租公寓運作，EQR經歷了規模快速擴張的過程。從1993年上市前美國EQR擁有23000套公寓，EQR上市后，就開始大規模的融資，在2002年達到了峰值，近23萬套。2003年起EQR發展思路開始有了調整，開始更重視效益型增長，強調資產組合質量。我國是世界第一人口大國，市場體量將是日本、美國的數倍，今后必將出現比大東建托、EQR規模更龐大的巨頭企業。

2.3 完善REITs模式是突破行業發展壁壘的關鍵

隨著長租公寓成為新興焦點，REITs、ABS、ABN等融資方式也變為新晉熱詞，各參與方利用政策利好，通過搭建不同的金融架構創新融資渠道，為能在長租公寓市場進行長足發展尋求資金支撐。從美國長租公寓市場發展來看，REITs扮演了極其重要的角色。對企業來講，REITs 減輕了資金籌集壓力，只要提高專業水平，即可獲得資本市場的認可，即能從中分享收益；而對于社會投資者而言，通過 REITs 分享品牌運營商帶來的收益，增加了其投資的多元性。目前來看，房地產進入存量時代，輕資產模式是大勢所趨。諸多參與者都攜帶大量重資產進入市場，沒有真正的REITs產品落地，勢必會影響參與者的發展速度和運營風險。

在暫時性制度缺失的情況下，我國長租公寓運營商走出了一條富有中國特色的道路——類 REITs 模式。代表產品有新派公寓類 REITs和保利租賃住房類REITs。新派公寓運營商聯合賽富不動產基金以每平方米 2.2 萬元的價格購買了北京 CBD 區域的森德大廈，并統一改裝為新派公寓 CBD 店，而后通過基金方式發行了2.7億元。而保利租賃住房類REITs則是以二線城市住宅為底層資產，采取儲架發行、分期發行機制，發行專項計劃融資不超過50億元。這兩個產品同為權益性基金產品，與魔方公寓等債券型有本質區別，也是最為接近國外REITs的產品。

盡管目前REITs得到了空前發展，但是終究是一個類字當頭。真正的REITs所需要的發行環境仍然沒有實質改變，私募模式注定不能大范圍推廣，因此目前REITs發展存在諸多問題。第一，類REITs投資門檻太高。沒有實現公募發行，這樣的產品只能由機構投資者參與，老百姓只能在門外看熱鬧。REITs公募化，可以增加REITs流動性，增大資金來源，得到一個開源的市場，打開交易閉環，讓大眾分享房地產的收益。第二，缺乏相關法律規定。我國尚未建立起關于REITs的法律架構，雖然現有的《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》可以作為參考，但并不能為REITs提供明確的法律保障，在沒有相應的法律保障的情況下，國內的REITs將存在一定的法律風險。第三，相關稅負過重。這是制約REITs發展的重要原因，目前國內不僅沒有為REITs產品制定專門的稅收優惠政策，操作過程中還存在重復征稅的現象。類REITs產品設計時需要將資產裝入私募基金，涉及土地增值稅、企業所得稅、營業稅、契稅、房產稅等稅收負擔，特別是資產重組時土地增值稅導致重組成本過高，而且企業和投資人的所得稅不能減免，這就對國內REITs的投資回報率帶來了很大壓力。[4]比如新派公寓REITs的發行過程中，賽福不動產基金就是通過采取有限合伙企業組織形式的方式避免雙重征稅，但這種方式費時費力，架構繁瑣，終究不是長久之計。[5]

REITs的改革要涉及諸多政府單位，相關政策的制定和推進涉及多方博弈，盤根錯節，未來將一個硬骨頭。在人才、市場、業務模式各個方面均不成熟的情況下，REITs制度的設立應該是以業務規則細則作為載體。監管層對公募REITs的作用、重要性以及在國內市場運作路徑的思路需要非常清晰，并且通過監管層、企業和學術界良好的互動，從實踐中總結經驗，摸著石頭過河，這是一個量變到質變的過程。最終才能將REITs制度全面完善，具備很強的規范性和操作性。

總結：

長租公寓市場在中國的興起有一定的必然性，是經濟高速發展、人口流動性加大、城鎮化水平不斷提高的結果。如今，隨著房地產市場的逐漸發展，國家也逐漸開始建立房地產長效機制，而作為分支行業的長租公寓市場也同樣應該有相應的政策制度。汲取國外成熟市場的發展經驗，在長租公寓市場秩序建設，監管制度建設，法律制定，稅費制度調整，金融創新等方面進行改革，做到制度先行，形成一套具有中國特色的長租公寓市場機制，使得長租公寓行業得以健康，持續的發展。

參考文獻：

[1]王建紅.長租公寓行業發展現狀、問題及對策研究.住宅與房地產.2016年11月下.

[2]劉倬.關于我國長租公寓市場發展的思考和建議.中國建設信息化.2017年13期.

[3]中國指數研究院.中國長租公寓未來格局猜想.2018年3期.

[4]張增艷.王秀娟.地產.2018年3-6月號.總第328-335期.

[5]鄒菁.從案例解讀房地產私募基金的投資與運作.法律出版社.2017.

作者簡介：

熊煒，男，籍貫：河南，漢族，出生日期：1991.2.3，本科，畢業于北京林業大學，目前就職于中國通用新興地產有限公司。