物業服務合同的風險分析

汪檣檣

【摘要】物業行業隨著我國房地產行業的迅猛發展，亦得到前所未所的快速發展。隨著業主生活水平的提高與生活理念的提升，業主對物業服務水平的要求也越來越高，但由于我國物業合同立法相對不完善、滯后，使得物業合同在實施過程中出現各種風險?；诖耍闹泄P者根據多年工作經驗對物業服務合同的風險進行簡要闡述。

【關鍵詞】物業；合同；風險

一、物業服務合同的內容及觀點

（一）內容

物業合同是指開發建設單位及業主、業主大會或者業主委員會和物業服務企業簽訂的，由物業服務企業提供物業服務，由業主支付相應報酬的協議。其內容包括物業服務的范圍、內容、標準、費用承擔、違約責任等。根據合同簽訂階段與主體不同，物業合同包含開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業合同及業主、業主大會或業主委員會與物業服務企業簽訂的物業合同兩類，其中業主委員會與物業服務企業簽訂的物業合同是最常見、最主要的類型。物業合同是整個物業管理關系的核心，是建立業主與物業服務企業之間關系的重要法律文件，是約束當事人雙方行為的契約。

通常，對于物業服務合同條款而言，主要由以下構成。

（1）物業、當事人單個情況與基本信息，主要是確認與記載物業管理活動的實際情況，以及當事人雙方資格方面的相關認定。

（2）雙方所具有的各項基本性權利與義務。主要是物業使用人，或者是所有人，將用于物業管理活動所需支付的對應費用予以交付，另由物業管理公司，將對應服務提供給業主。

（3）所開展物業管理服務的實際質量，以及在此過程中所需注意事項。

（4）在物業管理服務費用相應收取方法，以及此領域所需注意事項。

（5）物業管理服務用房的費用分配方法、管理與使用。

（6）維護費用的使用條款與收取。

（7）合同所具有的實際有效期限，合同相應終止事項，以及合同終止之后各事項的處理，此類事項以物業資料的轉移居多。

（8）糾紛解決的途徑及違約責任。

（9）當事人結合實際情況所約定的其它方面的條款。

（二）觀點

（1）服務合同說。針對此觀點來講，其對物業服務合同有一個全新性闡述，即為一種雙方多領域交換并用于彼此需求的服務合同，對于其主要內容而言，即物業管理企業，將物業管理服務，向業主提供，而對于業主而言，則依據此企業所提供的相應服務，向其支付等價的費用。

（2）委托合同說。受托人可以自己的名義處理委托事務，也可以委托人的名義處理事務。而在物業合同關系中物業服務企業是以自己的名義從事物業管理事務的。

（3）無名合同說?；谀撤N形式，雖然與委托合同相比，具有諸多相似，但物業服務合同卻具有諸多別樣特點，如期限較長、標的內容多樣以及涉及范圍廣等，此些特點乃是一般委托合同難以企及的。

（4）獨立合同說。因物業管理所給予的管理與服務，在特征上具有綜合性、復雜性，其不同于傳統合同，差別較大，因此，這便在較大程度上決定了物業服務合同乃是一種具有相對獨立性與自主性的合同類別，不歸屬于合同法所劃定的任一合同類別，乃是物業管理經專業化發展過程中，經不斷演變而形成的全新合同形式。

二、物業服務合同風險的類型

（一）物業承接查驗引起的風險

建設單位與物業服務企業沒有在前期物業服務合同中約定對物業共用部位、共用設施設備的查驗內容或者約定不明確，造成承接物業后的維修責任不清。移交的資料不完整不全面，造成日后物業企業處理設施設備突發故障維修時難度加大。

（二）在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

開發商為了促進銷售，通常給予購房者承諾贈送閣樓、占用公共部位等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。

（三）物業服務合同期限方面所引起的風險

合同期限短于1年，則物業服務企業的利潤不能得到保障，物業服務企業不愿投入太多的資金和人力去維護物業。合同期限超過3年，對于物業服務企業，不利于隨市場和成本代價去調節費用；對于業主，不利于更換服務質量達不到要求的物業服務企業。

（四）在專項維修資金方面約定不清引起的風險

如專項維修資金遲到位，影響公共共用設施設備的中修、大修、翻新、改造、更新的時候無資金可使用，會造成業主的不滿。專項維修資金使用的具體操作辦法不明確，容易引起業主的爭議和反對，從而造成對物業服務企業的不信任危機。

（五）物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

物業管理用房能否作為經營用途，能否進行裝飾裝修等，如合同約定不清，將引起法律上的違規經營、產權侵權的風險。

（六）物業管理質量、費用引起的風險

在物業管理活動中，業主往往會提出物業管理服務質量與物業服務費用不相符的質疑。如果在物業管理服務質量的服務等級標準和收費標準上約定不夠詳盡，會帶來質價不符的爭議，造成業主拖欠或拒交管理服務費用的后果。

（七）違約責任約定不當引起的風險

物業服務合同中對于違約責任的放大或縮小都是不合適的。放大違約責任，容易造成隱瞞事實，而對于縮小責任，則容易造成重復違約。

三、物業服務合同風險的防范措施

既然我國物業管理立法存在內容上有欠缺、規定不盡細致、操作性不強的問題，在未建立更高層次的系統的物業管理法情況下，則應就現有的物業管理規范性文件予以補充完善，以便更好規范物業管理活動，使物業合同在履行過程中能有充分明確的法律依據，以促進物業合同的順利履行，構建物業合同各方主體間的和諧關系。因此，針對上述的物業服務合同的風險，本文提出相應的防范措施。

第一，對于物業承接查驗引起的風險，物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同須對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

第二，對于在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

第三，對于物業服務合同期限方面所引起的風險，物業服務企業需與業主多進行溝通，了解對方的服務等級需求和愿意支付的服務費用的浮動幅度，雙方約定一個在市場環境下彼此都能接受的服務期限。

第四，對于專項維修資金方面約定不清引起的風險。物業服務企業應當在合同中明確使用物業維修資金的具體操作辦法，并及時跟蹤資金的到位情況。

第五，對于物業管理用房在合同中約定不清引起的風險，在簽訂合同時，應該約定明確管理用房的用途、產權歸屬、配置及管理，并跟蹤落實。

第六，對于物業管理質量、費用引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照相關定價的法律法規及市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格。

第七，對于違約責任約定不當引起的風險，應在訂立合同時應當詳細清楚地約定好合同糾紛解決的條款。

四、結論

總之，我們要了解物業服務合同的風險類型，并針對這些類型的風險做好事前的防范，應當完善現有物業管理規范，將物業合同作為新類型有名合同在《中華人民共和國合同法》中予以規定，制定法律層次的《物業管理法》，理順物業管理過程涉及的各種法律關系，規范各方主體，對相關規范進行調整，形成物業合同規范的協調、統一。以現有法律文件為基礎，參考國外物業管理立法，結合國內物業管理實踐，一定能制定出符合我國國情的、科學合理的物業合同法律法規，構建出和諧的社會主義法制社會。

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