中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資研究

汪珣

人口老齡化已經(jīng)成為中國(guó)不得不面對(duì)的一個(gè)重大問(wèn)題，按照聯(lián)合國(guó)老齡化的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)早在2000年就已經(jīng)實(shí)質(zhì)性的步入了老齡化社會(huì)的行列。但是可以說(shuō)我們的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，受到很多傳統(tǒng)觀念和家庭結(jié)構(gòu)的影響，社會(huì)輿論和民眾并不認(rèn)同對(duì)此并不認(rèn)同。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須發(fā)展起來(lái)，并且承擔(dān)重任，所以相關(guān)法規(guī)的確立和實(shí)施就必須盡快提上日程，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)和如何合理配置土地這一問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，制定有中國(guó)特色的養(yǎng)老地產(chǎn)政策法規(guī)。

可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的10年，房?jī)r(jià)居高不下，相關(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)商逐步將注意力放在了養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。很多房地產(chǎn)開(kāi)放商雖然提出將高調(diào)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但在實(shí)際過(guò)程中，又不得不小L翼翼。這主要是由于目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)雜性和多樣性，很多企業(yè)并非選擇單一開(kāi)發(fā)模式，而是多方面發(fā)展，逐步試水，希望尋求一個(gè)最適合中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)大概可以分成三個(gè)運(yùn)營(yíng)模式：

（1）“純”養(yǎng)老模式

所謂的純養(yǎng)老模式，就是指單純意義上的以提供養(yǎng)老護(hù)理和服務(wù)為主的模式，比較具有代表性的就是上海的親和源老年公寓。親和源老年公寓是我國(guó)第一家致力于高端服務(wù)的會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，該公司的運(yùn)營(yíng)模式采取的是會(huì)員制，人會(huì)標(biāo)準(zhǔn)為男士大于60歲，女士大于55歲，人會(huì)時(shí)需一次性交納入會(huì)費(fèi)，然后每年按時(shí)交納年費(fèi)，由于定位于高端養(yǎng)老，費(fèi)用相對(duì)較高。

親和源老年公寓的配套設(shè)施相當(dāng)齊全，各種醫(yī)療服務(wù)和護(hù)理設(shè)施一應(yīng)俱全，而且公寓區(qū)域內(nèi)包含休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等諸多設(shè)施。但是正是由于各類(lèi)服務(wù)的應(yīng)有盡有，運(yùn)營(yíng)的人力成本很高，而且由于該項(xiàng)目大多數(shù)會(huì)員都是采取B模式，這種以出租為主的模式，初始投資額度較大，而且回收期較長(zhǎng)，會(huì)給企業(yè)的現(xiàn)金流造成較大的壓力。

這種模式本質(zhì)上是進(jìn)行的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，由開(kāi)發(fā)商從政府手中拿下住宅用地，然后在土地上進(jìn)行建造銷(xiāo)售，這種模式與美國(guó)的太陽(yáng)城模式有所不同，主要在于美國(guó)的太陽(yáng)城相對(duì)售價(jià)較低，但是親和源老年公寓定位于高端養(yǎng)老領(lǐng)域，所以無(wú)論是租賃還是購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格都很高昂。這種模式符合完全的市場(chǎng)化行為，所以也要以市場(chǎng)化的方式來(lái)供應(yīng)土地。

（2）“假”養(yǎng)老模式

這種模式的代表型項(xiàng)目，就是坐落于北京市順義潮白河畔的東方太陽(yáng)城，從東方太陽(yáng)城這個(gè)名字就不難看出，該模式就是希望復(fù)刻美國(guó)太陽(yáng)城的模式，打造適合中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)。該項(xiàng)目占地234萬(wàn)平方米，建筑面積卻只有70萬(wàn)平方米，建筑整體風(fēng)格獨(dú)特，綠化景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美宜居。該項(xiàng)目初始階段，借助自身園林化的結(jié)構(gòu)布局，再依托北京龐大的養(yǎng)老人群，使得其與周邊的別墅區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。

該模式的經(jīng)營(yíng)模式，主要以房屋出售為主，和一般的商品房出售有所不同，在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)人住后，地產(chǎn)商會(huì)逐年回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)，用于老年人的養(yǎng)老和醫(yī)療等。如果業(yè)主去世，子女可繼承部分產(chǎn)權(quán)。整個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)上貼合了老人的生活所需，但并不提供專(zhuān)業(yè)的看護(hù)，所以適用于可以自理的健康老人。

同樣，該項(xiàng)目在初期需要大量的初始投入和公共設(shè)施建設(shè)投入，周期相對(duì)較長(zhǎng)，但是由于打著養(yǎng)老地產(chǎn)的嚼頭，所以在獲取土地的時(shí)候，采用的是定向土地供給的方式，所以土地成本相對(duì)偏低，導(dǎo)致售價(jià)低于周邊的商品房。也正是由于這點(diǎn)，企業(yè)后期隨著項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)，客戶(hù)群體變得多種多樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念已然名存實(shí)亡，更多的客戶(hù)主要看中的是低廉的價(jià)格。從整體上看，該項(xiàng)目有點(diǎn)類(lèi)似于公租房的性質(zhì)，屬于準(zhǔn)市場(chǎng)化行為，土地供給方式為定向供給，同樣投入高，投資期長(zhǎng)，但就目前而言，該項(xiàng)目不能算是成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

（3）政府養(yǎng)老模式

所謂的政府養(yǎng)老模式，就是指政府給予相關(guān)政策支持，或者是政府直接出資建造，面向全體老齡化人群，覆蓋各個(gè)階層，費(fèi)用相對(duì)較低，能夠被各個(gè)階層接受，有一套合理的退出機(jī)制，能讓老人安度晚年的同時(shí)，也能有效地回收養(yǎng)老資源。在我國(guó)，有很多養(yǎng)老院、敬老院采取的是這種模式，人住的老人只需要繳納較低的費(fèi)用，就能得到日常護(hù)理和醫(yī)療。但目前存在的養(yǎng)老院模式較為單一，而且與發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，我國(guó)還有較大差距。

臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村就是一個(gè)典型的養(yǎng)老安居典范，由政府主導(dǎo)建設(shè)，而且相關(guān)服務(wù)和看護(hù)設(shè)施極為齊全，在生活區(qū)內(nèi)擁有日常所需的大多數(shù)功能，可以說(shuō)是形成了一個(gè)小的生活圈。可以讓老人在退休后，在這里愉快而有尊嚴(yán)的活著，但同時(shí)又有政府的支持，使得價(jià)格相對(duì)平價(jià)，可以被不同階層的家庭所接受。

最重要的是，長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村不僅擁有優(yōu)雅的生活環(huán)境、全方位的護(hù)理服務(wù)，完整的小區(qū)機(jī)能，它還擁有一整套完整的進(jìn)入和退出機(jī)制，這一點(diǎn)非常值得我們來(lái)借鑒。同樣，該養(yǎng)老地產(chǎn)有租賃和出售兩種模式，符合條件的老人，可以選擇以租賃的模式人住，簽訂合同，合同到期后可自行決定續(xù)約或者離開(kāi)；也可以選擇購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但由于是政府養(yǎng)老項(xiàng)目，土地劃撥是按照福利低價(jià)劃撥，所以售價(jià)在臺(tái)灣只能算是平價(jià)，而且對(duì)于購(gòu)買(mǎi)是有約束的，該房產(chǎn)不能作為遺產(chǎn)進(jìn)行處理，不住的時(shí)候要將產(chǎn)權(quán)重新移交回村里。日常只收取服務(wù)和看護(hù)的費(fèi)用，所以相對(duì)費(fèi)用較低。

結(jié)論

本章主要是研究土地資源的配置效率問(wèn)題，首先借鑒了美國(guó)和日本兩大發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)先進(jìn)模式，分析了兩國(guó)不同模式下土地資源的不同性質(zhì)。隨后，分析了我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)的幾大主要模式，在土地資源獲取和養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面和西方發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟體系還是存在很大差距。然后，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的性質(zhì)，在這方面政府可以借鑒西方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的特殊性，制定出具有中國(guó)特色的養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來(lái)很可能成為養(yǎng)老投資的一大投資重點(diǎn)。最后，土地資源的稀缺性必須引起政府和民眾的重視，合理利用土地資源從事養(yǎng)老地產(chǎn)，不僅能使老人能夠安享晚年，還可以實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。