“營改增”對房價的影響

潘倩

對于房價虛高的原因，有土地出讓金過高說、購房置業的傳統觀念說、供需不平衡說等等。從微觀角變看，房地產開發企業控制著房屋的建造和銷售環節，是購房者與政府部門之間的紐帶，其重要性不言而喻。現今又正值“營改增”范圍擴大至房地產行業，對房地產開發企業帶來重大影響，眾所周知，增值稅屬于價外稅，稅負最終會由買房的消費者承擔。政府想要通過增值稅調控房價就必須通過房地產企業，指導其充分運用增值稅抵扣以防上務價不必要的虛高。如呆務地產企業能利用好“營改增”這一契機，完善合同管理以避免抵扣不充分等風險，不僅可以增加自身競爭力，還能減輕負稅人的壓力來達到降低房價的效果，將對國民收入分配有所助力。

影響房地產公司最終定價的因素

根據中國稅務年鑒及國家統計局的統計可知：2015年房價的構成中，土地成本占40%，企業毛收入占32.1%，稅收成本占16.7%，建筑安裝費用占11.1%。因此，影響房地產公司最終的房屋售價因素主要為①土地出讓金她價，要有房必須先有地，土地成本是房地產無可避免的洲雪建房工程支出（建筑安裝費用+企業毛收入中的工程支出），其中多個環節的新增價值或商品的附加值均須交納增值稅；③稅收，主要有城建稅、土地增值稅、教育費的附加、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。采用中國省際面板數據，實證檢驗分析房地產稅對房價的影響發現：各房地產稅中，房產稅、土地增值稅對房價有正影響；城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅對房價有顯著負影響。由于房產稅雖有滬渝兩地的試點，尚未在全國施行，因此上述統計數據中的“稅收”這一房價正影響因素主要指增值稅。

已簽合同的增值稅條款處理

（1）與一般納稅人/小規模納稅人簽訂合同的處理原則：

嚴格區分合同執行時間及納稅義務發生時間，如果納稅義務在營改增之前的，按原合同條款執行；如納稅義務在營改增之后的，應與合同方簽訂相對應的補充協議，增加如下條款：

1.原合同價格已含承包人因履行合同而應承擔的全部稅款。增值稅為價稅分離稅種，不得計入營業收入和利潤表，從商業交易的慣例來看，交易價款應該包含稅款，合同中明確交易價款為含增值稅價款，可以減少交易雙方圍繞增值稅可能發生的爭議，尤其在營改增試點過渡期間。

2.承包人應先給增值稅發票再領工程款，否則發包人有權不支付款項。這是為了防止發包人先支付工程款給承包人后，承包人怠于履行開增值稅發票的義務，導致發包人無法拿到發票進行后續的抵扣。而這部分損失最終會轉嫁給購房者。

3.承包人應提供正確的稅務登記信息及真實的增值稅納稅人資質證明文件作為合同附件，復印件均應加蓋公章。如因承包人提供的信息有誤或是虛假證明文件，從而給發包人造成的損失應全部由承包人承擔。

（2）對于與自然人簽署的合同處理原則

最優的方式是能通過與該自然人溝通，由其掛靠某個勞務單位再簽署補充協議，該補充協議將原合同乙方（即該自然人）的權利義務轉由新的掛靠單位承受，即更改合同的主體，合同的其它具體條款，在原有基礎上參照本文前款內容添加。如果對方不同意掛靠勞務單位則會導致因無法抵扣增值稅使得這一部分的成本增加。

新簽合同增值稅條款處理

（1）合同簽訂時的一般注意事項

1.簽訂合同須審查對方的納稅資格，考慮對方是一般納稅人還是小規模納稅人，提供的結算票據是增值稅專用發票還是普通發票，增值稅率是多少，能否抵扣，再分析、評定報價的合理性，決定是否簽訂合同。此舉有利于節約成本、降低稅負，達到合理控稅，降本增效。

2.合同中對企業兼營的不同業務的稅率應當在合同中明確注明并分項核算。如材料（17%）與服務（11%）適用的增值稅稅率不同，總承包商在確定分包范圍時，需要考慮何種模式才能獲取更多的增值稅進項抵扣發票，銷項稅率與進項稅率的匹配性，以及考慮自身采購成本與管理成本的增加與稅務扣減額的關系。

3.合同中應約定發票的提供、付款條件等條款，也就是說將取得增值稅發票作為一項合同義務列人合同的相關條款，同時考慮將增值稅發票的取得和開具與收付款義務相關聯。尤其是明確僅在收到合規發票條件下，才有付款義務。建議在合同中約定：“每次支付前，乙方應提供合法有效的可抵扣的等額增值稅專用發票（支付結算款的95%時，乙方應提供結算款100%的發票），否則甲方有權拒付或延付，由此造成的相應損失由乙方承擔。”

4.必須保證“三流一致”。如果三流不一致，則會出現票款不一，涉嫌虛開發票的行政或刑事法律風險，同時也不能發生抵扣，造成房地產公司利潤損失。在不一致情形下，要注意通過簽訂三方協議或第三方付款的方式減少風險。例如，A銷售材料給B，發票上的收款方、開票方和銷售方都應該為A，采購方和付款方為B；但是由于開票失誤等原因導致收款方為C，那么可以通過簽訂一份ABC的三方協議——A委托C代收該筆款項。

（2）成本類合同注意事項

土地出讓合同雖然數額龐大，土地增值稅也占房地產企業同一項目當中增值稅總額的大部分，但其合同的構成要素并不復雜。相比而言，成本類合同才是房地產企業所簽訂的最為復雜的一類合同，一般包括工程總包合同，或者涉及分別園林、涂料、鋼板等工程的分包合同，其中還要區分甲供材料和乙供材料等不同類別。因此需要將其單獨列出，并重點歸納出可能產生的增值稅風險。

1.前期招標的注意事項

第一，在招標文件中須明確要求投標人在標書中填報：一是，投標人的稅務登記信息，如為一般納稅人，還須提供一般納稅人證明文件。二是，在報價單內增加：適用稅率、計稅方法、進項稅額、能否抵扣等，做到價稅分離，便于房地產企業的成本財務部門評估真正的成本。具體可以通過下表理解：

由上表所示，A雖然報價低，但因其稅率只有3%，抵扣后的價格反而高于B。

第二，盡可能杜絕自然人投標，并優先選用增值稅一般納稅人中標（稅率高，可以抵扣的多）。若屬于小規模納稅人，則須要求可向稅局申請代開增值稅專用發票。

第三，對于甲供材料的招標實施，可以將金額大、稅款多從而享受稅款抵扣好處的事項均納入甲供材范圍，以降低成本。但同時注意到，此舉會大大增加管理難度、資金壓力（原本可以讓渡給總包單位的，由總包單位墊資的事項納入了自身范圍）。

2.成本類合同須明確約定如下內容：

第一，計價方式：“以上合同暫定總價包括但不限于承包人因履行合同而須支付或承擔的各項稅款，承包人不得以轉嫁稅款費用為借口要求任何增加費用或賠償”。若合同采用固定綜合總價包干方式計的，還須明確“因物價變化以及包括稅法在內的法律法規的變化均不導致本合同總價調整”等。

第二，甲指乙供材料的采購：“承包人采購材料以及設備，應加強自身對供應商的管理并就采購取得增值稅專用發票，任何因承包人原因導致增值稅專用發票無法抵扣，使得承包人稅負增加的，承包人不得向發包人提出賠償”。

第三，支付方式：“每次付款前承包人須出具承包人開具或由工程所在地稅務部門代開的合法有效的可予抵扣的等額增值稅專用發票（在支付至結算款95%前，承包人應支付結算款100%的發票）及完稅證明。該增值稅專用發票須符合稅法規定及上述要求，如有不符的，發包方對價款不予結算，并有權延付承包方款項，由此引起的一切法律和經濟責任由承包方承擔，如給發包方造成經濟損失的，還必須賠償。

（3）商品房買賣/租賃合同處理

1.若是屬于過渡期的合同，可以在補充協議內確定選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法及其各自對應的稅率。

2.需要在合同價款中注明房價是否包含增值稅，否則持合同到稅務部門抵扣時可能產生糾紛而無法抵扣。比如簡單表述為“該商品房單價、總價款為含增值稅價款”。也可以明確表述為“該商品房單價、總價款中并不包含按照稅法規定應由出賣人繳納并向買受人收取由買受人承擔的各項稅款，各項稅款包括但不限于增值稅及其附加稅或履行合同須繳納的相關稅金/費用。”

3.合同變更后買受人的協助開票義務。買受人為增值稅一般納稅人的，不論任何原因導致合同無效、解除、撤銷等出賣人需退還房價款的，或者發生面積差異處理出賣人需返還部分房價款的，出賣人在買受人配合出賣人按現行稅法規定辦理增值稅專用發票開具及履行本合同約定的其他義務后，向買受人退還相應房價款。若買受人未配合辦理增值稅專用發票有關手續的，出賣人有權不予退還相應房價款。

結語

“營改增”帶來的并不僅僅是稅率的簡單變化，它對企業財務水平、投標方資格要求、房價、公眾稅務意識等方面都將產生重大影響。合同管理是完善公司內部管理體系中的重要一環，合同條款的具體內容也將直接影響公司的房價成本構成中的稅負部分。如果能在合同環節尤其是成本類合同及房屋買賣租賃合同中避免增值稅的相關涉稅風險，避免將不必要的成本轉嫁給購房者，從而一定程度上控制房價虛高。

[1]陳蓉：“淺談營改增新政對房地產稅負的影響及應對措施”，載《中國集體經濟》，2016年11月第31期，第84頁。

[2]余苗榮：“淺談營改增后免租期是否要視同銷售繳納增值稅”，載《財經界（學術版）》2016年17期，第306頁。