一般納稅人不動產進項稅分期抵扣政策淺析

黃金濃

在我國實際發展的過程中，已經開始針對稅務政策進行改革，將營業稅收增值稅政策落實在工作中，而增值稅與以往的營業稅不同，可減少重復的稅問題，還能實現增值稅的抵扣目的，可降低企業的稅負，促進經濟發展。而國家稅務總局關于發布《不動產進項稅分期抵扣暫行辦法》[2016]15號文件正是配套營改增稅收政策的實施而出臺的關于解決一般的稅人在不同情況下取得不動產時發生的進項稅該如何處理的問題。因此，在新時期背景之下，應重點對一般的稅人不動產分期抵扣增值稅實務處理進行合理分析，充分利用該項進項稅抵扣政策，合理避稅，提高企業的經營效益，全面提升自身工作效率與水平，優化整體工作模式與機制，為其后續發展夯實基礎。

一般納稅人不動產

進項稅分期抵扣 問題探討

對于一般納稅人不動產分期抵扣進項稅而言，在實際工作中應針對政策適用性界定情況進行合理分析與研究，編制完善的計劃方案與分析方案，系統化的開展管理與分析等工作，在科學研究中全面提升整體工作效果，達到預期的管控目的。

政策適用性的界定情況

（1）時間方面的界定分析

2016年5月1日是該政策實施的關鍵時間節點，判斷企業是否適用該政策的幾個關鍵依據包括如下：1.如果在2016年5月1號起按照法律有關規定要求登記成為增值稅一般納稅人的企業，那么其在2016年的5月1號之前取得的不動產，都不可以進行不動產進項稅稅額的抵扣。2.如果在2016年5月1號之前企業已成功申請成為增值稅一般納稅人，但其取得的不動產是2016年5月1日之前已經在會計賬務上作為固定資產或者在建[程核算的，都不可以進行進項稅稅額的抵扣，該部分進項稅應計入固定資產或在建工程成本。3.如果企業在2016年5月1號之前取得該不動產的合法有效的增值稅扣稅憑證，即其合法抵扣憑證的開具日期為2016年5月1日之前的，在2016年5月1日后都不可以進行進項稅稅額的抵扣。4.如果在2016年5月1號后一般納稅人企業根據規定原可以或者不可以進行不動產的進項稅抵扣的，現在發生用途的改變，則適用本政策中的不同條款進行計算應轉出或者可重新抵扣的進項稅稅額。

（2）適用范圍方面的界定分析

要充分理解不動產進項稅分期抵扣政策的實施目的，必需明確不動產分期抵扣政策適用的范圍，沒有列人范圍且符合相關抵扣條件的不動產，需結合規范要求開展一次性的抵扣工作。而適用上述政策的不動產和不動產在建工程可以劃分成為以下兩種類型：一是，取得的不動產，包括自接購買方式、受到捐贈方式與受到投資入股方式等；二是，在建工程形成的不動產，包括新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產。必需明確的是，不管是以上哪種范圍的不動產，在其達到可使用狀態后必需在會計核算時以一般納稅方法結轉為固定資產的，才適用本政策。采用簡易計稅方法、免征增值稅項目、集體福利和個人消費的不動產和不動產在建工程，不適用分期抵扣操作。

（3）比例方面的界定分析

根據規定不動產分期抵扣的具體期限為兩年。在第一年所抵扣的份額占整體的60%，可以在取得合法抵扣憑證之后，從銷售項目稅額中進行抵扣。第二年的抵扣比例占有所有抵扣份額的40%，主要是待抵扣的進項稅稅額，在取得合法抵扣憑證之后當月到第十三個月進行抵扣處理。一般納稅人在申請分期抵扣的過程中，應當結合當前的增值稅納稅申報表填報數據信息開展工作，創建合理的管理機制，如遇到特殊情況，可按照以下方式進行處理。1.原適用本政策已抵扣進項稅，改變后不適用的。對于此類不動產而言，在進項稅計算的時候，應當先計算不得抵扣的進項稅額和不動產凈值率，然后再區分具體情況進行進項稅調整。2.原不適用本政策，改變后適用的。對于此類不動產而言，在進項稅計算時，應先查找其增值稅扣稅憑證，并根據憑證和不動產凈值率計算可抵扣進項稅額。

會計核算措施

在會計核算的過程中，一般納稅人應針對會計制度和會計準則進行合理的設置，創建科學化與合理化的工作機制與模式。在此期間，需按照固定資產核算要求，開展不動產與不動產在建工程的核算工作，在實際處理的過程中，還需編制完善的計劃方案，在科學管理與控制的情況下，充分落實管理制度內容，遵循國家的法律法規開展工作，并針對項目內容進行合理的劃分，并建立臺賬系統，主要歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證、進項稅額抵扣情況、使用狀態和用途、進項稅轉進和轉出情況等。在此期間，需建立應交稅金核算科目、待抵扣進項稅核算科目，在專業化與精細化核算的情況下，更好的完成當前工作任務。

實操過程中的存在問題

（1）不動產進項稅抵扣在不同申報項目中的抵扣問題

根據《財政部國家稅務總局關于印發<資源綜合利用產品和勞務增值稅優惠目錄>的通知》（財稅[2015]78號）文件，資源綜合利用產品和勞務享受增值稅即征即退政策，該部分業務發生申報的增值稅銷項稅及進項稅均在增值稅納稅申報主表中歸類為“即征即退項目”。而本政策規定的不動產進項稅60%的部分在當期銷項稅中抵扣，余下的40%為待抵扣進項稅在進行增值稅申報時，此部分稅款在增值稅納稅申報表

“不動產分期抵扣計算表”進行填列，但在生成增值稅納稅申報表主表時，此部分進項稅只能歸類為增值稅納稅申報表“一般項目”。

由于資源綜合利用產品和勞務和不動產取得實現的增值稅分列于不同的納稅項目下，兩個申報項目中不同匯總抵扣，將可能導致大量的不動產進項稅額長期留抵無法充分利用，嚴重增加企業當期的增值稅稅負成本（含應納稅額及增值稅附加等）。

（2）關于不動產在建工程總承包工程中的進項稅轉出問題

針對目前政府與社會資本合作（PPP）的基本建設項目普遍采用施工總承包的方式進行，承包單位按照合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等實現全過程或者部分過程承包。在此情況下，在承包單位開展工程進度款結算時，其根據經確認的當期已完工工程量開具的建筑服務工程發票將可能包含動產和不動產的合并結算金額，且在工程造價結算定案前，暫時無法區分動產和不動產各自需承擔的進項稅金額，若該工程工期跨度時間較長，而業主單位在取得該增值稅抵扣憑證當期已進行進項稅分期抵扣，將有可能導致部分動產的進項稅抵扣誤差問題。若出現該問題進項稅稅額的轉出操作應將如何操作呢？

上述問題在實際操作過程中經常出現，而目前稅務部門針對卜述問題還沒有明確的操作指引，因此，可留作今后關于不動產進項稅分期抵扣政策的共同研究探討的方向。目前國家大力提倡為企業減稅負的大環境下，有些政策的制定出臺確實能夠實現該目標，但是隨著國家政策環境的不斷變化，各領域的實際操作模式的推陳出新，同樣的政策在不同企業或者不同環節將產生不同的影響，因此，國家由必要建立科學和可行的政策實施意見反饋機制，讓好的政策能夠更接地氣。

結語

在一般納稅人企業不動產進項稅分期抵扣的操作過程中，企業需根據政策要求，對在冊不動產建立利學的稅務監控管理體系，編制完善的管理方案，通過合法合規的稅收籌劃，讓企業更充分地享受國家賦予的稅收紅利，增強企業經濟效益。

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