住房租賃市場發展研究綜述

李迎

摘 要：住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，其健康有序的發展不僅關乎房地產市場的穩定，而且對解決住有所居等民生問題發揮著重要作用。本文從住房租賃市場發展的政策背景、市場背景入手，系統梳理了國內學者對公共租賃住房、私人租賃住房的研究成果，并對國內研究現狀進行簡單的評議，以發覺現有研究的不足以及今后拓展的可能方向。

關鍵詞：住房租賃；公租房；購租并舉；租購同權

文章編號：1004-7026（2018）11-0114-02 中國圖書分類號：F299.23 文獻標志碼：A

房地產市場包括住房買賣市場與住房租賃市場，目前買賣市場得到快速發展，而租賃市場一直處于不溫不火，這種不平衡發展阻礙了房地產市場的平穩健康發展。為了改變現狀，我國加大了對住房租賃市場發展的政策支持。自2016年購租并舉政策提出以來，各地相繼出臺文件以促進購租并舉政策落地實施，租賃市場開始活躍起來。住房租賃市場的供給端，像萬科、碧桂園等這樣知名的房地產集團開始擴大對住房租賃產業的投入，目前已有20多家房地產企業開始啟動長租房的長期發展戰略。在此背景下，對住房租賃市場發展的研究具有一定的現實意義。

國內對住房租賃市場的研究在2016年之前主要集中在對公共租賃住房問題的研究，2016年購租并舉政策提出之后，開始向如何更好的實現購租并舉政策的方向轉移。本文從公租房的準入退出機制、融資模式、租金定價以及私人住房租賃市場的管理經驗、租金影響因素以及租購并舉政策影響等方面對住房租賃市場的相關研究文獻進行梳理和評述，以展現住房租賃市場的研究現狀及未來趨勢。

1 關于公共租賃住房的研究

我國對公共租賃住房的研究主要集中于公租房的發展中存在的問題、進入退出機制、法律體系的完善、國外發達的住房租賃市場對我國的啟示，公租房的融資模式以及不同融資模式下的租金定價的研究。雖然學者們對公租房的研究角度不同，但基本上都是圍繞發展計劃、立法保障、專業管理題、金融財政、建設標準、享受標準、建設選址以及建設體系等八個問題展開的，研究的焦點主要集中在公租房準入退出機制、公租房的融資模式以及租金定價模式這3個方面。

1.1 公租房準入退出機制

吳賓、王淑華（2015）從對公租房作為保障性住房以保障流動性人口住房需求的功能出發，分析了公共租賃住房準入機制中存在的缺陷，提出制定科學的審核標準及建立動態配租機制等合理建議，為切實解決中低收入流動人口的住房難題提供了可參考的政策建議。張琪（2015）通過對美國、新加坡、韓國等發達國家住房租賃市場保障房退出機制的比較，對我國保障房尤其是公共租賃住房的進入退出機制做了深入的研究，提出要重視立法保障，建立完善的個人信息監管系統，加大對騙購騙租的懲罰力度，建立完善的管理系統以及提供多樣性的退出機制。

1.2 公租房的融資模式

楊向前（2013）通過對我國公共住房制度的解析，更深層次的提出了我國公租房在發展中存在的問題：公租房的定位問題以及由定位引發的“剩余化”趨勢、租金保障水平較低及補貼標準缺乏層次性的問題、房源和資金的持續保障能力弱以及住房租賃保有權有效保障問題等，并針對這些問題對公租房的融資模式提出了相應的改進建議。肖進、張寶林（2014）對美國、韓國、瑞典等公共租賃住房融資模式進行了研究，并從中提煉了我國住房租賃市場可供借鑒的融資經驗，包括鼓勵社會機構和企業參與，增大市場活力，建立以國有政策性銀行為主體的政策性金融中介機構體系以及加大公積金對租賃住房的支持力度等。

1.3 公租房的租金定價模式

對公共租賃住房租金定價的研究，是建立在不同的融資模式的的基礎上的。如王林秀、曽蘭、陶飛（2014）研究的是REITs融資模式下公租房的租金定價，提供了可供參考的REITs融資模式下的公共租賃住房租金定價模型。趙進東（2017）對PPP融資模式下公共租賃住房的租金定價進行研究，為PPP融資模式下公租房的租金定價提供模型參考。周義、孫瀟（2017）研究了BOT融資模式下公共租賃住房的租金定價模型。吳委、張志開、胡金星（2017）通過對上海公租房的研究，對公共租賃住方租金定價進行了實證研究，為促進公共租賃住房的經濟可持續性發展提供了建議。

2 關于私人住房租賃市場的研究

對私人住房租賃市場（包括房地產集團開發的住宅租賃市場）的研究，主要集中于對國外先進的管理經驗對我國的啟示、租金的影響因素以及在購租同權政策背景下，如何推進購租并舉政策落地實施等方面。

2.1 住房租賃市場管理層面的研究

楊繼瑞（2001）提出促進市場化的住房租賃是房地產市場向縱深層面拓展的關鍵，其從供給以及需求兩個層面分析了住房租賃市場化發展，得出住房租賃市場有很大發展，并提出以改革與調整來催化和拓展住房租賃市場的相關建議。葉劍平、李嘉（2016）通過對北京市2014年的住房租賃市場的調查數據的分析研究，對我國住房租賃市場的制度約束及個體行為進行了深入的分析，指出經濟因素是制約我國住房租賃市場發展的深層次原因，并提出要從提高承租者支付能力、鼓勵空置房屋所有者出租房屋及政府的角色轉變三個維度來改善住房租賃市場的制度設計。周建軍、趙吟輝、鞠芳（2016）從地方政府與中央政府的博弈角度，建立了靜態博弈模型，其在文中從不同的角度分析了我國住房租賃市場發展緩慢的原因，并指出住房租賃市場的發展在一定程度上會影響到現有的利益格局，并提出要減少中央政府的監督成本，對于住房租賃市場發展緩慢的地區要加大懲罰力度，從而激勵地方政府重視住房租賃市場的發展。

2.2 住房租賃租金定價研究

對于租金定價的研究，多集中于公共租賃住房領域，而對于私人住房租賃市場，研究較多的是租金的影響因素、租金泡沫以及租金與房價的關系。如任超群、吳璟、鄧永恒（2012）基于住房使用成本模型，分析了預期對租金房價比的影響，從而得出租金房價比的迅猛上漲不利于房地產市場的健康平穩發展，并且針對解決租金房價比過快增長的問題提出了相關建議。高波、王文莉、李祥（2013）通過對房價租金“剪刀差”的研究，從居民住房買租選擇機制入手構建了購房者與租房者的住房消費選擇模型。嚴躍進（2016）對住房租賃市場租金成本回收期過長的特點進行深入分析，提出在進行租金定價時應考慮租金增長的棘輪效應。李衛民、李同昇、武鵬（2017）通過對南京市住宅租金空間分異特征及影響因素的分析，對影響住房租賃市場租金定價的主要因素做了描述，為住房市場租金定價管理提出了可參考的建議。

2.3 切合購租并舉政策的住房租賃市場研究

向為民、甘蕾（2017）通過對各地關于購租并舉、租購同權的相關政策進行梳理和比較，指出政策執行過程中面臨的困境，以及通過分析租購同權對房地產市場的影響，提出促進租購同權落地實施的政策建議。周小寒（2017）通過對住房租賃市場發展現狀的研究，著重分析了我國購租并舉政策背景下，我國住房租賃市場將會面臨的發展機遇，以及隨之而來的挑戰，分析了住房租賃市場發展中將會存在的障礙以及克服路徑。曾國安（2017）等人結合購租并舉政策，分析了我國住房租賃市場在發展中存在的問題，并深入剖析了產生這些問題的原因，提出促進一二線城市住房供應量增長、推動中心城區功能疏散，促進專門性租賃房源增量增長以及發展公共基礎設施等促進住房租賃市場健康有序高效發展的建議。黃燕芬等（2017）對我國住房租賃市場發展不平衡的原因進行了研究，并通過借鑒國外發達租賃市場的經驗，指出發達國家在推進租購同權的道路上，制定規范成熟的法律制度、嚴格的承租人保護機制及住房補貼政策等都是必不可少措施，我國也應該借鑒這些舉措以促進租購并舉政策的完美落地。另外，其在文章中指出，要以“租購同權”作為突破口，促進“購租并舉”，從而促進住房租賃市場長久而有活力的發展。

3 住房租賃市場研究現狀評議

通過對分散在公共租賃住房和私人租賃住房領域不同方面的研究文獻的梳理可以發現，現有研究對公租房的準入退出機制、融資模式、租金定價以及在購租并舉政策下，以租購同權為契機促進私人住房租賃市場的發展等方面取得了可喜的成果。這無疑為我們深入而系統的研究住房租賃市場健康有序發展奠定了一定的理論與方法基礎，但是，現有的研究也存在一定的局限性，主要表現在：

（1）對住房租賃市場的研究范圍雖廣，但缺乏焦點。對私人住房租賃市場的研究缺乏系統的闡述，尤其是關于租金定價的研究，國內學者更多的是研究租金的影響因素，而對于租金定價模式的設想比較少。

（2）切合購租并舉政策背景的研究中，側重于如何更好的實現租購同權，如何更好的培育和扶植住房租賃市場的發展，但是相關的研究較多的停留在理論層面，實證分析相對較少。

（3）我國住房租賃市場的發展起步較晚，發展緩慢，購租并舉政策的提出使得更多的專家學者開始注重對其的研究，理論層面的重視無疑會對住房租賃市場發展帶來技術支撐，關于住房租賃市場的研究，尤其是住房租賃市場秩序的維護、租金水平的確定以及對“租購同權”中“權”的界定以及“同權”的落實方面還有待進一步深化。

不容否認的是，現有文獻在公租房進入退出機制、融資方式及租金定價方面以及私人租賃市場的管理經驗、促進租購同權落地實施方面形成了極為豐富的研究成果，為進一步研究如何促進住房租賃市場更好的發展問題奠定了重要基礎，同時，現有研究的局限性也為購租并舉政策落地實施，促進住房租賃市場健康繁榮發展提供了新的研究思路。

參考文獻：

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