房地產價格的相關性分析

劉林林

摘 要：房價飛速上漲受到經濟發展水平、人口規模、人均收入水平、國家政策、城市發展水平等諸多因素的影響。人口聚集推動了對城市基礎設施的需求，人口密度的提高同時又對房價的上漲產生了促進作用。公共服務基礎設施與人們的生活密切聯系，有必要探討城市公共服務設施與房地產價格的相關性。本文利用中國35個大中城市2007-2016年的面板數據驗證城市公共服務設施對房地產價格的影響，基于線性回歸模型實證得出：高等學校數量、城市公共交通以及園林環境等具體公共服務設施與房地產價格有顯著的正相關性。由此可以為政府制定政策提供參考價值，加大對落后城市公共服務設施建設，合理配置地區資源，有助于緩解大城市房價上漲的壓力，平衡地區房價結構性差異，吸引優質資源的流入，同時也會對落后城市的經濟發展產生深遠影響。

關鍵詞：城市公共服務設施；房地產價格；線性回歸模型

文章編號：1004-7026（2018）08-0123-03 中國圖書分類號：F293.35 文獻標志碼：A

自2008年金融危機以來，房地產成為了振興我國經濟的重要支柱產業之一，近幾年來，中國的房地產市場更是一路高歌猛進，房價也連創新高。 2007年-2016年之間，除了2008年金融危機時期全國商品房平均銷售價格有所下落外，全國商品房平均銷售價格以平均每年8.08%的速度上漲，從2007年的

3 645.18元/m2增長到2016年的7 203元/m2，增長了1.97倍。隨著大量外來務工人員涌入城市，人口的增加導致對城市基礎設施建設的需求增加。我國對城市環境基礎設施建設投資額由2006年的1 314.90億元增長到2015年的4 946.80億元，增長了3.76倍，平均每年增長18.5%。

人們涌入城市的同時不僅只是賺取個人勞動收入，更享受了農村所不及的城市公共服務設施，人們對看病、上學、出行以及生活環境都提出了越來越高的要求。正是這些城市公共服務設施的不斷完善吸引著人們來到城市，隨著城市人口密度的提升，間接地促進了對房屋居住的需求。城市基礎設施建設與人們的日常生活有著不可分割的聯系，城市公共服務設施的修建與完善，更是對房價產生深遠影響。因而，研究城市公共服務設施對房地產價格的影響，對解釋不同城市房地產價格存在極端化差異，以及對政府規劃城市發展以及宏觀調控房地產市場抑制房價上漲有著重要意義。

1 文獻綜述

城市基礎設施對房地產價格的影響方面，國內已有的文獻從不同的角度實證分析了城市基礎設施建設對房地產價格變動的影響。劉生龍（2010）[1]基于巴羅增長模型實證分析了1987-2007年中國28個省市區的面板數據得出，交通基礎設施對中國經濟增長有著明顯的促進作用，不同地區的交通設施完善的差異程度導致了他們在經濟發展中的差異。張偉（2011）[2]通過構建SEM模型及DEA模型分析了22個主要省會城市的基礎設施建設統計數據，結果表明基礎設施建設對房地產發展有促進作用，城市水網、道路建設對房地產推動作用明顯。郭根龍（2015）[3]通過構建中介效應模型，利用我國35個大中城市從2002-2012年的面板數據進行實證研究，結果表明樣本期內城市基礎設施建設促進了房價上漲，主要原因是城市基礎設施建設提高了職工的平均工資，居民購買力上升，從而增加了居民對房屋的需求。王全良（2015）[4]研究城市基礎設施對房地產價格的影響及增值效益，認為商業功能的中央商務區因素和環境功能中的大型公園綠地因素對房地產的增值效應最為明顯。徐姣姣（2016）[5]研究城市基礎設施建設與房地產價格變動的相關性，利用35個大中城市面板數據分析得出，城市基礎設施與房價成正相關并且符合二次回歸函數的規律，其中交通設施對房價的影響效果最明顯。李菁（2017）[6]基于30個省份1997-2014年的面板數據實證得出，交通基礎設施對房地產投資有著顯著影響，越是交通基礎設施完善的地方約束越小，越是不完善的地方約束越大。斯子文（2013）[7]通過以復旦附屬兒科醫院為例的三甲醫院，研究作為稀缺資源的三甲醫院與周邊房價的關系，結果表明：在不同的加權距離范圍內，房價與醫院的距離呈現不同的相關關系，但是總體上小區至醫院之間的距離與房價之間的相關性沒有在模型中表現出來。鄭曉燕（2016）[8]通過對武漢2014年9月-2015年9月房價及相關地理經濟數據的分析，利用模型篩選影響房價的顯著性因子，結果表明：城市交通、基礎教育、公園綠地、綜合商城等均能對房價的空間異質性產生顯著影響，同時，不同的區位各影響因子作用的顯著性也存在差異。

綜合對于城市基礎設施建設對房地產市場的影響的文獻來看，研究城市基礎設施建設與房價的實證關系較多，但具體的城市公共服務與房價相關性的研究成果較少。本文根據所研究對象，選取了具有代表性的35個大中城市的面板數據，利用回歸方法對具體的城市公共服務與房地產價格相關性進行研究。

2 模型設定與數據處理

本文選取我國具有代表性的35個主要大中城市作為分析對象，研究商品房平均銷售價與具體城市公共服務設施之間的實證關系。樣本中所用于研究的數據來源于2007-2016年中國統計年鑒、2007-2016年中國城市統計年鑒、2007-2016年中國城市建設統計年鑒、各樣本城市所在年份的統計年鑒。大量務工人員涌入城市，不僅是為了專區勞動收入，更重要的是享受到了農村所不及的城市公共服務設施。由于人們在城市生活中較為普遍的享受到農村所不及的醫療、教育、城市交通和環境等主要四個方面的公共服務，將城市公共服務設施的指標確定為醫院、高等學校、城市軌道交通、城市園林綠地面積等。

本文旨在分析房地產價格與城市公共服務設施之間的實證關系，因此建立方程：

（1）

考慮到商品房平均銷售價格、醫院個數、學校個數以及軌道交通里程單位的不一致，因此利用城市公共服務密度來反映不同城市的城市公共服務設施的差異以及對房地產價格的影響。其中：被解釋變量Price代表商品房平均銷售價格（元/m2）；hospital代表主要各大中城市的醫院數量除以相應城市的面積（個/hm2）；collage代表主要大中城市的高等學校數量除以相應城市的面積（個/hm2）；traffic代表主要大中城市的軌道交通運營里程總和除以相應城市的面積（km/hm2）；green代表主要大中城市的園林綠地面積除以相應城市的面積（%）。

按照上文所確定的方程及各個指標的特性，對所有變量的原始數據做描述性統計，如表1：

從表1給出的變量統計結果來看，從房價指標來看，房價平均值為7 004.763元/m2，最高達到了

33 942元/m2，最低只有2 022元/m2。單從影響變量的數值來看，醫院個數的平均值為1.86個/hm2，最多達到了7.96個/hm2，最少只有0.35個/hm2；高等學校個數的平均值為0.414個/hm2，最高達到了2.97個/hm2，最少只有0.05個/hm2；軌道交通的里程平均值為0.704km/hm2，最高達到了14.33km/hm2，最低的卻是0；平均園林綠地的面積率為0.040%，最高達到了0.49%，最低只有0.0 008%。從表中可以看出，變量的最大值與最小值之間相差較大，房價也呈現出地域結構差異化，反映了不同城市的城市公共服務設施完善程度的差異，對應了不同城市房地產價格的較大差異，說明不同城市的房地產價格與各城市公共服務設施的完善水平有著緊密關系。

本文所設定的線性回歸方程建立了不同城市公共服務設施對房地產價格影像的統計關系，模型中的不同系數則反映不同影響因素對房地產價格變化的影響程度。根據模型對變量進行回歸，并進一步對結果進行分析，回歸結果如表2：

3 結論及政策建議

3.1 結論

本文利用2007-2016年35個大中城市的面板數據實證分析了房地產價格與城市公共服務設施的關系。從回歸結果來看，城市公共服務設施與房地產價格呈正相關關系，即隨著城市公共服務設施的完善，城市房地產價格也逐步上漲。不難發現，城市高等學校、城市軌道交通、園林綠地面積與房地產價格之間有明顯的正相關關系。如表2所示，每hm2高等學校數量在5%的水平顯著，即其他變量保持不變，其每增加1%，房地產價格的對數就增加0.213%；城市軌道交通、城市園林面積率都在1%的水平上顯著，即其他變量保持不變，每hm2城市軌道交通增加1%的里程，房地產價格的對數就增加0.096%，城市園林面積率每增加1%，房地產價格的對數就增加1.156%。另外，每hm2醫院的數量雖然也與房地產價格呈現正相關，但在0.1的水平上不顯著，因此，房地產價格對醫院數量的增加并不是很敏感。

城市公共服務設施對房地產價格具有顯著的促進作用，城市公共交通、教育以及綠化環境的增加都會促進房價的上漲，雖然城市醫院數量對房地產價格的影響并不顯著，但醫院與房價仍然是正相關關系。因此，完善較為落后地區的城市公共服務設施，尤其是涉及到交通、學校、醫院以及環境這些與人們生活息息相關的方面，能夠有效的緩解城市房價上漲的壓力，也能為房價較低的地區帶來房地產投資，平衡地區之間房價差異極端化，從而穩定房地產市場。

3.2 政策建議

在2007-2016年的10年里，房價飛速上漲，為了控制房價上漲，政府不斷推出調控房價的政策，既不想讓房價持續過熱上漲，導致出現房地產泡沫的危機，也不想讓房價持續下跌，導致國家經濟的衰退。房價較低所對應的城市公共服務設施不完善才是我應該正視的社會問題。因此，從本文城市公共服務設施的角度出發，在此提出以下建議：

3.2.1 城市公共交通是影響房價的一個重要因素，也是人們出行中不可或缺的一種方式，地區城市公共服務設施的不完善一定程度導致了不同城市房價極端差異。為了能夠穩定房價上漲的態勢，應對城市公共交通增加資金投入，在地方政府財政入不敷出的情況下，可以通過將公共交通建設市場化，既緩解了地方政府的壓力，也增加了外來資本流入的投資，同時也一定程度的緩解城市交通壓力，減少道路擁堵現象。

3.2.2 高等教育發展水平是一個國家發展水平和發展潛力的重要標志。如今家庭越來越重視教育，父母為了子女教育不惜付出高昂代價，高校增加的同時，也一定程度地促進了房價的提高。在一些教育欠發達的城市，應增加教育投入，吸引高素質人才，全面提高本地區人口質量，平衡房價的同時，更有利于本城市的長遠發展。與此同時，推進改革城市戶籍制度，制定完善的人才引進戰略，增強城市的發展潛力。

3.2.3 城市的房價由供需決定，人口密度的增加所導致對住房需求的增加才使得房價高居不下。而吸引人們前往城市生活的不僅僅是因為這里有更多的就業機會以及更高的報酬，更是因為城市給人們提供了農村所不及的城市公共服務設施，完善的醫療設施，便利的交通方式，優質的高等教育，舒適的城市環境等等。不同城市公共服務設施的完善程度還有很大差異，地區經濟發展水平不平衡問題日益突出，加大對落后城市公共服務設施的投資力度，合理配置公共資源，有效促進落后地區的經濟發展，才能夠緩解地區經濟發展的差異性。隨著城市公共服務設施的不斷完善，必然會吸引更多的人口流入，從而緩解城市高房價的壓力。另外，城市公共服務設施的不斷完善使得優質資源流入，增強城市經濟發展的后力，對城市的可持續發展產生深遠影響。

參考文獻：

[1]劉生龍，胡鞍鋼.交通基礎設施與經濟增長：中國區域差距的視角[J].中國工業經濟，2010（4）：14-23.

[2]張偉，王仲華，張燚.淺析我國22個城市基礎設施建設對房地產市場影響[J].企業導報，2011（21）：98-100.

[3]郭根龍，蘇小榮.城市基礎設施建設影響房價的中介效應研究——基于我國35個打中城市的實證分析[J].未來與發展，2015（8）：54-58.

[4]王全良.城市基礎設施對房地產價格的影響及增值效應[J].經濟縱橫，2015（7）：61-64.

[5]徐姣姣，王譯彬，項勇. 城市基礎設施建設與房地產價格變動的相關性研究——基于35個大中城市面板數據分析[J].價格理論與實踐，2017（4）：76-79.

[6]李菁，陳金洪.交通基礎設施與房地產開發投資區位選擇[J].上海房地，2017（11）：28-30.

[7]斯子文，石憶邵.三甲醫院對人口分布及房價影響的研究——以復旦大學附屬兒科醫院為例[J].經濟地理，2013（10）：74-81.

[8]鄭曉燕，周鵬.我國城市規模與房價相關關系的實證研究[J].國土與自然資源研究，2016（2）：26-31.

[9]馬莉莉，張洪.我國城市規模與房價相關關系的實證研究[J].經濟視角（下），2008（5）：5-8.