國資監管下的高校酒店經營管理模式探析

舒小燕

摘 要：隨著國內高校的快速發展，高?？蒲袑W術交流的頻繁，學術交流和合作的廣度和深度不斷延伸，對學校接待場所的需求也不斷增長。高校如何使這些接待場所既能提供與學校發展相適應的管理和服務，以支持學校事業的發展，又能較好地避免經營過程中可能出現的各種風險，還要充分發揮國有資產的使用效益，選擇合適的經營管理模式是關鍵。

關鍵詞：國資監管;高校酒店;經營管理模式

一、引言

大學的發展離不開與其他高校、社會之間的交流和互動，想要提升大學國內和國際的影響力，走在學術前沿，大學“走出去”和“引進來”勢在必行。

21世紀以來，隨著中國高校的快速發展，高校之間各類的學術交流、合作等也越來越頻繁。積極引進海外優質教育資源，同時大力推進和支持各種層次的學生赴海外學習與交流活動，是建設國內外有影響力的高水平研究型綜合性大學的必經之路和重要手段。

為適應學校的發展，滿足學校學術科研交流的需要，國內很多高校都建立了自己的配套接待場所，為來學校交流訪問學習的學者、社會人士等提供住宿、餐飲等服務，這些接待場所主要用于學校內部小規模的接待，并在很長一段時間內以學校招待所的形式存在。

隨著高校學術科研交流的頻繁，學術交流和合作的廣度和深度不斷延伸，對學校接待場所的需求也不斷增長。而高校傳統招待所普遍存在規模小、條件差、配套設施嚴重不足等問題，這些招待所無論是接待設施、接待能力，還是管理水平等方面都無法滿足日益頻繁地學術交流的需要，尤其是遇到大型國際學術會議，常常無力承接，從而嚴重制約了學校國內外學術交流活動的開展。為解決大學學術文化交流的困境，提升大學科技創新與服務能力，加強學校與外界的交流合作，很多高校逐步建立了集學術交流、科研教學和接待為一體的新型接待場所。如北京大學、復旦大學、浙江大學、中山大學、武漢大學、山東大學等，國內很多一流高校都建立了與學校發展相配套的接待場所，這些接待場所大多以酒店來命名，但由于是學校所辦，其在資產管理、經營模式、管控要求、經營目標等方面又與社會上的酒店有著本質的區別。

二、國內各高校酒店經營管理模式情況及優劣分析

1.學校經營――學校傳統招待所模式（自主品牌，自主經營）

學校作為酒店對外的經營主體，由學校有關職能部門直接負責酒店的日常經營管理，通常是由學校的總務或者后勤部門來承擔經營管理工作。酒店日常經營過程中，經營產生的所有收入進學校核算，所有支出由學校承擔，酒店日常經營過程中所形成的經營收益歸學校所有，所有人員由學校負責聘任。酒店以服務學校教學科研、學術交流和向師生提供后勤服務保障為主要宗旨，能完全遵照學校的意志，其主要體現的是服務功能和社會效益，其次兼顧酒店資產的經濟效益。

這種模式下，學校作為酒店的經營主體和法律責任主體，承擔酒店的日常經營過程中的所有經營風險以及可能產生的各種法律風險和責任。

學校招待所模式雖然能夠較好地服務于學校的學術交流，但從風險防范和經營效益等方面來看，該模式存在較大的缺陷，主要表現在：

（1）學校沒有酒店經營的資質。國內高校的登記注冊類型基本為事業單位，并沒有酒店的經營業務。但根據國家有關規定，經營酒店需要具備相應的資質條件。

（2）學校經營酒店存在一定的管理風險和用工風險。

（3）學校直接經營可能會被卷入酒店經營的各種法律糾紛。

（4）學校不具備經營酒店的專業管理人才，無論是管理水平，還是服務水平，均難以滿足酒店專業化管理的需求。

早期各高校的建立的小型接待場所基本采取這種模式，但近年來新建立起來的大型酒店則較少采取這種模式。

2.學校經營――委托管理服務模式（自主品牌，委托管理）

學校引入專業的酒店管理公司（以下簡稱管理公司）負責酒店的日常經營管理，學校和管理公司通過《委托管理合同》約定雙方權利及義務，學校讓渡酒店的營運主動權和決策權，在日常經營管理方面，學校不干涉管理方的營運管理，僅能從財務上進行監督和營運最終所體現的結果上加以評價。在人員選聘上，管理公司負責選聘酒店的總經理的或其他負責人，學?？赡軆H僅就財務負責人的選聘做出保留。學校和管理公司遵循合同約定，管理公司派出以總經理為首的酒店經營管理班子，發揮管理方專業特長和酒店集團管理優勢，對酒店進行全權委托管理，即對酒店的經營結果負責。委托管理費按照酒店經營業績定期提取和支付，一般由基本管理費和獎勵管理費構成。目前，國際品牌酒店通用模式是按營業收入的3%―5%提成、按照經營利潤提取績效獎勵，并且加收出租客房的品牌費用。一般要將經營收入的10%—15%支付給酒店管理公司，另外，外方經營管理團隊薪酬相對較高。

委托管理服務模式下，學校是酒店對外經營的法律主體，酒店日常經營過程中的所有收入并入學校核算，所有支出由學校承擔，酒店日常經營過程中所形成的經營收益歸學校所有;管理公司向學校提供專業的酒店管理服務，學校向管理公司按照協議支付委托管理費。委托管理服務模式的主要特點及存在的問題：

（1）這種模式下，學校可借助管理公司的專業管理技能和酒店預訂系統信息技術等快速地立足酒店市場，提升酒店管理水平和服務質量，并降低投資風險。

（2）管理公司的經營水準和管理能力對項目成敗起決定性作用，管理公司和學校的關系基本上通過合同條款來固定，其合作基礎是基于委托管理合同，但管理公司和學校的最終營運目標能否達成一致，在每個項目酒店項目中的最終運行結果難以較為準確地預估。

（3）由于實際的經營主體是學校，學校仍然無法回避學校直接經營所面臨的各種問題和風險。

3.資產出租模式――租賃經營模式

學校將酒店以出租的方式交與社會第三方企業承租（以下簡稱承租方），學校與承租方通過租賃合同約定各自的權利和義務，承租方可以使用其自有的酒店品牌/名稱對外開展市場營銷活動，并享有酒店經營的全部利潤，同時酒店經營的風險和責任由承租人承擔。學校按照一定租金標準獲得穩定的收益，學校不對酒店的盈虧負責，不承擔管理責任和經營風險。這種模式的特點和存在的問題主要有：

（1）資產出租模式下，學校不用承擔酒店經營帶來的各種風險和問題，且理論上獲得穩定的資產回報，但實際中可能會存在承租人拖欠租金的信用風險。

（2）承租人有可能在經營的過程中，不會充分考慮學校管理及學校科研交流的服務需求。如果承租方選擇不當，不僅無法滿足學校學術交流的需求，還有可能會因為違規經營給學校聲譽造成一定的不良影響。

（3）學校將酒店租賃給校外承租方經營，其經營的目的是單純追求利益最大化，存在經營方向難以控制等很多不確定因素和風險;學校掌控難度較大，難以滿足服務學校教學科研工作要求;且很多高校的酒店地址都在校園內，不可控因素較多，校外承租方經營，也不利于校園安全。

（4）根據國家有關資產管理的規定，資產出租審批流程長，手續復雜。

三、高校酒店建議經營管理模式探討

1.高校酒店經營管理模式選擇前必須考慮的問題

高校酒店作為支持學校教育科研事業發展的配套設施，其目的是提供與學校相適應的管理和服務，以支持學校事業的發展，但同時必須是在合法合規的前提下經營管理酒店。首先，酒店要有具備經營酒店的各種資質的合法經營主體;其次，酒店要符合國有資產監管的要求;最后，還要考慮避免將經營酒店中的各種風險傳導給學校，尤其是如果酒店地址在校內，還必須考慮酒店經營可能會給校園管理所造成的影響等等。

酒店在經營過程中，酒店經營主體必須以其出資額為限承當酒店經營過程中的各種經營責任和風險，高校無論是從單位性質，還是從開展業務資質范圍或是風險防范等角度來看，均不適宜作為酒店的經營主體。

高校無法作為酒店直接經營的主體，必須選擇一家具有經營資質的單位來經營，這個過程中又涉及酒店資產出租使用的問題。根據《中央級事業單位國有資產使用管理暫行辦法》（財教〔2009〕192號）、《教育部直屬高等學校國有資產管理暫行辦法》（教財〔2012〕6號）、《教育部直屬高等學校、直屬單位國有資產管理工作規程（暫行）》（教財函〔2013〕55號）等有關文件的規定，高校的資產出租，應在滿足事業發展需要的前提下，按照規定程序報批;國有資產出租的價格，原則上應采取公開招租的形式，必要時可采取評審或者資產評估的方式確定;資產出租期限一般不得超過五年。從以上系列規定可以看到，學校如果選擇將酒店資產交與第三方經營，要履行公開招租的程序，出租的價格需要評審或者評估，并根據資產的價值履行相關的報批報備手續。一般出租的酒店資產規模大，租金總體價格不菲，參與遴選的公司也會對酒店進行充分的前期調查和投入。同時，承租方確定承租后辦理酒店各種經營證照和資質也需要耗費大量的時間，整個過程前期投入大、過程復雜，且耗費時間長。由于規定的出租期限一般又不得超過5年，參與進來的公司肯定會考慮盡快回收成本和在最短時間內盈利，因而引進的公司可能會對酒店造成破壞型經營，經營過程中更多關注的是市場行為和經濟利益，不會太多考慮學校學術科研交流的需要，最后可能會無法滿足學校的需求和達到學校的預期，同時還會帶來國有資產使用和監管的問題。

2.建議模式――出租給學校所屬公司經營管理

為避免學校直接經營帶來的問題，同時又避免獨立第三方公司無法滿足學校的需求等問題，可以考慮采取由學校將酒店出租給下屬經營公司來經營的新型管理模式。

由學?；驅W校所屬資產經營公司投資成立具有酒店經營資質的有限責任公司（以下簡稱經營公司），學校作為酒店資產的出租方，將酒店出租給經營公司經營管理。學校與經營公司在股權上是投資與被投資的關系，存在實際的控制與被控制的關系;同時在酒店資產管理上又存在出租和承租的關系，但學校與經營公司是兩個獨立的法人主體，各自以出資額為限承擔法律責任。經營公司負責自主經營酒店，酒店日常所有收支由經營公司獨立核算，日常經營的過程中所形成的經營收益歸公司所有，經營公司以出資額為限承擔酒店的經營風險和各項法律責任。

學校將酒店出租給經營公司經營管理既避免了學校直接經營的風險，同時又能較好地防范租賃給社會獨立第三方可能帶來的各種問題。

（1）從風險的角度來看，交由學校所屬全資公司經營，能有效地防范學校直接經營面臨的各種經營風險、稅務風險和法律風險。

（2）從國有資產管理的角度來看，學校將酒店資產委托給學校投資的企業，在酒店出租過程中，也可以避免交由社會獨立第三方經營可能帶來的國有資產流失風險。

（3）從服務學校的角度來看，學校可以通過委派管理層參與公司決策管理，將學校的意志和需要貫徹到酒店的經營管理中，使得酒店能較好地滿足學校個性化的需求，從而更好地服務于學校的教學科研事業，更主動傳承大學文化，更積極貫徹落實學校的要求。

這種模式下，學校通過與經營公司簽訂相應的出租出借協議收取資源占用費，同時通過股權投資關系收取投資收益，綜合兩種方式來統籌考慮學校的投資回報。學校的收益主要來源于兩方面：一方面通過出讓酒店的資產的使用權，按一定標準收取酒店資產的資源占用費;另一方面通過學校與公司之間的股權投資關系，獲得公司的投資分紅收益。

四、建議經營管理模式下的風險分析及主要應對措施

高校將酒店出租給所屬資產經營公司相比出租給社會獨立第三方公司優勢明顯，但酒店資產出租程序仍需要符合國有資產有關規定，同時，經營公司在經營過程中也可能會存在過度關注經濟效益而忽視服務學校，或是以服務學校為由而忽視酒店的經濟效益導致國有資產使用效率低下等問題，因此高校在酒店出租前有必要充分考慮各類風險并及早做好預防措施。

（1）合規性風險。建議學校首先實施必要的遴選程序，并經學校黨委常委會等集體決策程序執行“三重一大”決策程序明確酒店的經營管理單位;其次，該模式涉及學校房產對外出租出借行為，相關租金需進行資產評估協商確定，協議期限不得超過5年，并履行相應報批報備手續。

（2）保障教學科研服務質量風險。與經營公司管理方明確相關房間和租賃會議室業主價或團購價，業主方（學校）提前一定時期將計劃告知經營管理方，經營管理方做好相應準備，并可視為對學校投入的回報之一。

（3）回報風險。學校需與經營管理方在相關協議上明確各自責權利，建議可采取固定資源占用費的模式，并制定復合指標考核體系，注重對經營管理方的預算管理控制、建立負責人績效考核體系，加強對經營管理方財務和采購監督管理等，通過各種控制措施保障學校獲得應有收益。

（4）破壞性經營風險。學校需在相關經營管理協議中明確國有資產保值增值責任，設定相應考核指標，控制經營管理方的破壞性經營風險。

五、建議經營管理模式下的具體安排

學校將酒店出租給學校所屬經營公司經營管理，為使經營公司既能滿足學校的需求，又能充分發揮其經營自主性，專注其管理和服務水平的提升，確保國有資產保值增資，學校對酒店的管控要做到以目標為中心，有所為有所不為，明確責任與權限，主要可以從以下幾個方面來考慮。

（1）做好制度設計和安排，既要防范國有資產流失風險，確保國有資產收益，同時又要給予經營公司一定的靈活性。建議從重大決策、預算控制、財務委派等方面著手。

（2）以目標管理為導向，建立綜合的指標考核體系。綜合的指標體系至少應包含：利潤總額、國有資產保值增值率和上繳學校利潤、對學校教學科研的服務和支持力度、重大決策合規性、承擔重大專項任務完成度、對國有資產的維護和保護程度、財務風險、安全生產、廉政建設等因素。

（3）設定合理的收益目標。學校應結合投資建設成本回收周期等因素，綜合設定每年合理的收益區間預計，學?？梢哉埖谌焦揪C合評估測算學校的投資回報情況。

（4）對于校內的接待政策，可以考慮給予校內接待統一的協議價格。學校相關部門應事先做好計劃，對于學校提前一定天數的房間預定需求可按照協議價格執行，對臨時發生的房間需求則遵照市場價格執行。加強學校和酒店經營雙方的溝通，相關明細條款可以在簽訂協議時予以明確。

（5）謹慎選擇職業經理人/總經理，并建立有效的薪酬考核和激勵機制。

（6）對學校有多個酒店和接待中心的，可以考慮聘請職業經理人或是酒店管理團隊統一管理校內酒店，由其統籌安排和調配校內酒店的各種資源，實行校內不同酒店間的差異化發展，進一步提升學校的酒店經營管理整體水平和盈利能力。

參考文獻

1.財政部.事業單位國有資產管理暫行辦法.財政部36號令.

2.財政部.中央級事業單位國有資產使用管理暫行辦法.財教〔2009〕192號.

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4.教育部. 教育部直屬高等學校、直屬單位國有資產管理工作規程（暫行）.教財函〔2013〕55號.