前瞻性舉措助力融創中國凈利大幅增長

郭冀川

“安全”成為近年來房地產企業日益重視的發展戰略，今年房企的營收增長規模喜人，但身處嚴厲的房地產調控環境下，基于宏觀大環境去杠桿的要求，現金為王的趨勢不容置疑。近期融創中國發布了2018年中期業績，除了優秀的業績表現，融創中國前瞻性的降杠桿、控風險，使公司的現金流更加安全。

銷售快速增長助力全年目標實現

2018年上半年，融創中國的收入為465.8億元，較去年同期增長約215.3%；整體收入709億元，同比增長73%。盈利方面，則錄得毛利潤115.3億元，同比增長251%；毛利率為24.7%，較去年同期增長2.5個百分點。公司歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。凈利潤和核心凈利潤是衡量一家企業盈利水平的重要參數，融創這兩項指標接近400%的漲幅，是公司有史以來取得的最高同比增幅。

主營業務上，融創依然延續了銷售快速增長的態勢，整體合同銷售額同比增長76%至1915.3億元，權益合同銷售金額同比增加83.7%至1378億元，從銷售數據上看，融創2015年到2017年三年間整體合同銷售額復合增長率超過130%。考慮到房地產行業會計處理原因，結轉收入滯后于銷售，隨著2017-2018年上半年融創快速增長的銷售，將推動公司進入收入大幅增長期，而毛利率水平近年來的持續攀升，也顯示融創運營優化已取得實效，核心凈利增長有望持續釋放。2018年1-7月融創實現合同銷售2254億元，使得4500億元的全年銷售目標大概率實現。

在持續去杠桿、加強銷售回款、嚴控投資的多項舉措下，融創的財務狀況也在持續優化，中報顯示，融創資產明確增厚至6699.42億元，有息債務整體下降95億元，凈負債率較2017年年底下降了9.5個百分點。融創連續幾年跨越式增長已然構筑起規模的護城河，并實現了全國的均衡布局，伴隨著市場趨勢的改變，其適時做出策略調整，提出“嚴控投資、穩健經營，構筑更為牢固的護城河”。

充足低價的土地儲備鎖定未來業績

今年以來融創明顯提高了拿地標準，更提出了內部收益率保證高于50%、項目凈利潤率高于15%的嚴格要求，上半年新增土儲的綜合成本僅為3620元/平方米。在嚴格控制土地獲取節奏和規模下，融創仍有充足的土地儲備，目前，融創土地儲備規模達到2.31億平方米，總貨值約3.29萬億元人民幣，為融創未來2-3年銷售持續增長提供了有力支持，其中超過92%的土地儲備位于一二線及環一線城市。

融創的規模擴張來源于良好的收并購效果，同時也引來越來越多的合作機構，其合作機構從2016年的109個快速增加至2018年中期的203個，整合合作機構資源，可讓融創以更少投入獲取優質土地。目前融創土儲超過50%是通過收并購合作方式獲取，2018年至今共獲取土地建筑面積2920萬平方米，權益建筑面積1545萬平方米，綜合成本僅為3620元/平方米，土儲成本進一步下降。融創在具體的運營中，始終堅守著“不買貴地”的準則，2016年年底，國內不少城市的土地炙手可熱，融創悄然啟動內部預警機制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

深耕產品品質踐行高品質居住理念

在此次融創中國半年報業績會上，公司還提出不會追求多元化發展，堅持主業品質的目標，通過產品研發領域的不斷投入，融創不但擁有處于行業領先地位的產品能力，其在產品規劃設計理念和客戶服務理念上均在行業處于領跑位置。融創還單獨制定了一套高于國家質量標準的《質量內控體系》，采用更嚴格科學的方法確保每個產品都擁有過硬的品質，涵蓋1500多個高于國家要求的八大類質量管控體系。2017年融創內部通過系統性的全鏈條質量測評體系，通過專業機構進行產品檢測超過2萬次。

融創目前正步入業績高速增長的快車道，充足、低價的土地儲備帶來了較高的盈利增長空間，隨著減負債降杠桿和產品質量的口碑傳遞，保證了公司安全穩健的運營。2018年以來，國際評級機構連續調升融創評級，融創也被納入恒生中國（香港上市）25指數。穆迪表示：“融創強勁的銷售執行力、在一二線城市領先的品牌和市場地位、高質量的土地儲備及公司充裕的流動性將支持融創的財務狀況持續改善，杠桿率穩步下降，毛利率持續提升?！?/p>