中國最大的藝術家集聚地——宋莊房訟風波再起藝術家要騰退農民房嗎？

胡巍

“宋莊房訟已結案數年，但其緣起的社會原因并未完全消除，由其催生的判決模式也發人深思?！痹本┐髮W法學院教授、曾擔任華中科技大學法學院首任院長的羅玉中在2013年出版的《宋莊房訟紀實》一書的序言中寫道。

藝術家馬萬明在辛店村的住宅，門前被村民堆放土堆，門上寫著“此房有爭議”。

自2006年起，曾在北京市通州區宋莊鎮購買村民房屋的10多戶藝術家被陸續起訴，農戶以買賣合同無效為由，要求收回曾經售出的房屋及院落。一系列房訟中，最具代表性的李玉蘭案最終在2009年6月結案。

羅玉中寫道，農民10多年前將廢棄房屋賣給畫家得利，沒想到數年間房產升值10倍以上，于是又通過訴訟討回房子，人們對此莫之奈何，因為買賣合同屬于“違法合同”。

李玉蘭案經法院審理，判決雙方房屋買賣合同無效，原房屋出售者馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款9.4萬余元，李玉蘭騰退房屋，同時認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應按七三開承擔責任。法院委托有關部門對涉案房屋宅基地區位價值進行評估，評估總價為26.47萬元，法院依此價格的70%計算，確定馬海濤向李玉蘭賠償18.5萬元。馬海濤向李玉蘭共計支付約28萬元。

李玉蘭案終審判決后，類似糾紛多參考此案判決模式，并大幅減少，宋莊房訟似乎偃旗息鼓。

然而，正如羅玉中所言，房訟“緣起的社會原因并未完全消除”。自2017年起，又有約15戶買房的藝術家陸續被當地村民起訴。2018年4月28日，當賣房者周建國（村民）一家強行滯留買房者張海濤（藝術家）家中時，宋莊房訟再次進入公眾視野。

因拆遷臨近所以收回房屋？

2001年6月16日，張海濤向宋莊鎮辛店村村民周建國付款，并簽訂合同購得現在居住的這處房屋及院落。

“宋莊作為藝術家集聚地始于1994年，有300多人購買了當地農民宅基地上的房屋?！睆埡颉吨袊洕芸酚浾呓榻B說，“當初買房時，我們并不知道宅基地不可以在村外買賣，我想周建國也不知道。我需要房，他們又想賣，買賣就這樣做成了?！?/p>

周建國及其兒子周金勇在接受《中國經濟周刊》記者采訪時也強調說，賣房時，尚不知宅基地不得轉讓給非本村村民。但他們一再提醒記者，當年的房屋買賣契約上寫著“賣方將個人所有的舊房七間，以總價為叁萬伍仟元的價格，賣給乙方（即張海濤）”，“我只賣了房，沒有賣地。”但記者注意到，契約中標識了區域使用范圍，其中包括現有的院落。

對于為何收回房屋，周建國解釋說，“現在一家有13口人，只有一處宅基地，孫子孫女面臨結婚，我需要房，這才要回這個房?！?/p>

但在張海濤等購房戶看來，周家收回房屋與近來辛店村可能面臨拆遷有關，拆遷可以獲得大額賠償款。記者注意到，周家目前要求收回的，不止張海濤這一處約650平方米的房屋及院落，還包括同期出售的其他至少3處房地。

值得一提的是，周家向法院起訴張海濤，要求判定當年買賣合同無效，此事發生在2017年4月，而當年4月至8月，周金勇還在幫張海濤在這塊地上修建新房。

張海濤說：“宋莊第一波房訟后，大家都已知道宅基地轉讓的限制，但兩家人未發生糾紛，相處融洽。周金勇從事建筑，當我在后院建房時，便請他承建?！?/p>

既然周家已經起訴張海濤，又為何要為張海濤蓋房子？周建國說：“當時決定建房，我和張海濤達成口頭協議：我出地，他出錢，房子建成后有我一半的權屬，何樂而不為？”

2017年8月份房子建好結算完工程款后，當月17日，張海濤收到法院的傳票，這才得知早在當年4月就已被周家起訴至法院。張海濤疑心，一切是周家有計劃進行的，“當時已有拆遷傳聞，新建房屋很快就不會被批準。周家趕在2017年給我建房，有可能就是為日后收回房子、獲得更多拆遷款做準備?！?/p>

買賣合同被判無效，賣房人強行滯留張海濤家中

收到法院傳票后，張海濤準備應訴。其代理律師、北京盈科律師事務所的李由軍告訴記者，自李玉蘭案以來，類似糾紛通常會走三道程序：原房主起訴購房者，要求判定當初合同無效;如合同無效，原房主會起訴購房者，要求購房者騰退房屋;如判決要求騰退房屋，購房者再反訴原房主，要求原房主賠償購房者因合同無效而造成的損失。李由軍透露，此次房訟，他們也計劃參照這三步走。

2018年3月2日，北京市第三中級人民法院對合同一事做出終審裁定，判決當年房屋買賣合同無效。

張海濤認為，合同雖被認定無效，但騰退的判決沒下達前，他仍擁有房屋及院落的居住權和使用權。

周金勇說：“就騰退事宜，我們曾試圖起訴張海濤，但有法院工作人員建議我們私下協商，并口頭告知此類起訴通常不會被通州區法院受理，故而放棄。所以張海濤所強調的那套法律程序，我們如何走下去？”

4月28日早上8點左右，周家一度進入張海濤在后院新建的起居所，主張協商補償并收回房屋。

此前兩家已有過接觸，協商的基本出發點分別是：張海濤主張對房屋及土地全部進行評估，以此計算經濟補償，這也是當年李玉蘭案的解決辦法;周家則主張評估房屋，但土地不進行補償。

鑒于分歧難以彌合，張海濤此后不愿再私下協商，主張走法律程序。當4月28日周家進入張海濤家中時，張海濤便希望周家人離開，再尋其他方式解決爭端。此后周家人雖退到室外，但仍滯留院內，拒絕離開，并對張海濤家實行斷電。

2017年的新一輪房訟中，在既無補償、也無騰退判決的前提下，已有藝術家屢遭原賣方騷擾，甚至房屋被強占，被迫離開。張海濤的朋友馬萬明即是其中一例，并遭村民打傷。

周家人的滯留持續了約12小時，其間張海濤兩次報警無果。天黑后，在基層干部的調解下，周家人離開，并恢復張海濤家供電。李由軍律師向《中國經濟周刊》記者透露，周家涉嫌非法入侵住宅罪，他們已經決定起訴。

但周家不認同當年李玉蘭案原房主賠償購房者因合同無效而造成的損失的方式，還認為此次糾紛與李案并無可比性。周建國認為，“地是公家的，在我行使使用權過程中，如果國家把地征去，我可能受益，但張海濤不能得到補償，因為國家的意見就是，不許本村土地轉讓（給村民以外的）他人。”

周金勇說：“（法院判定）合同無效后，不管土地還是房子的使用權，名義上已經是我們的。但牽扯到補償問題，他當年買的房子隨著時間有了升值，包括他對房子有自行的修繕和建設，所以我們可以對此進行一些經濟的補償。”周建國又說：“在未給張海濤房屋的補償前，我并不主張房子已經歸我所有。但在土地的問題上，他根本無權與我談?！?/p>

4月28日的事件發生后，在現場處理的當地基層干部表示，請兩家人5月2日參加由鎮政府出面主持的協調會。周家告訴記者，該協調會已按時舉辦，但兩家并未直接參與，而是由畫家協會方面代表張海濤、辛店村支書呂國棟代表周家，與鎮政府官員共同協商。記者目前未獲知確切的調解結果。

就在記者發稿前兩天，即5月8日，張海濤家中再次遭遇斷電。