不動產(chǎn)標的物所有權歸屬分析

王玨

關于不動產(chǎn)“一物二賣”，民眾傳統(tǒng)觀念認為，應該保護第一買受人；但其實在法律世界中卻主張不管是不動產(chǎn)的第一次買受或是第二次買受的合同本身是生效的，而不動產(chǎn)的所有權卻不隨著合同的生效所轉移。所以不同情況所要保護的對象是不同的。而此類現(xiàn)象在現(xiàn)代社會屢見不鮮，所以要圍繞這一話題展開討論。

一、所有權未轉移前數(shù)個買賣合同的效力

當出賣人與第一買受人訂立買賣合同后，如出賣人未向買受人進行標的物的交付或辦理過戶登記手續(xù)，標的物的所有權就不發(fā)生轉移。此時，出賣人再與第二買受人訂立買賣合同，出賣人仍未標的物所有權人，出賣人此后所訂立的數(shù)個買賣合同當為生效的買賣合同。

在我國，《合同法》規(guī)定，在房屋買賣合同的效力確認上強調當事人意思自治，體現(xiàn)合同自由原則，排除了登記生效主義對于此類買賣的限制，取而代之的是合同法成立即生效的規(guī)定。從立法意義上確認，除法律行政法規(guī)強制規(guī)定外，登記為物權公示的形式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！边@一規(guī)定明確把登記與交易本身區(qū)別開來，把合同的拘束力與物權變動的公示效力區(qū)別開來。

二、所有權轉移后出賣人再為出賣的合同效力

假若出賣人與第一買受人訂立買賣合同后，即將標的物交付與該買受人或為其辦理過戶登記手續(xù)，則該買受人即取得標的物的所有權人。當事人之前的買賣合同未出賣他人之物的買賣合同。

就出賣他人之物的買賣合同效力，理論界和實務界均存在分歧。主要有三種代表性意見：一為無效說。該說認為我國《合同法》第一百三十二條第一款“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分”的規(guī)定屬強制性規(guī)定，依據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定，違反強制性規(guī)范的合同為無效合同。二為效力待定說。該說認為出賣他人之物的買賣合同即屬于我國《合同法》第51條所規(guī)定的的無權處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得財產(chǎn)權利的，該合同有效?！比秊橛行дf。該說助戰(zhàn)我國民事立法理應采認物權行為理論，認可負擔行為與處分行為的取粉，從而使出賣他人職務的買賣合同成為生效 合同。我國太歪黃茂榮先生認為：“所謂他人之物的買賣，指以所有權屬于第擔任之物為買賣標的物。因此出賣他人之物仍是喵喵行為，也是負擔行為，并不直接引起標的物權利之變動，與標的物所有人無涉，自不以出賣人有處分行為權為必要，出賣人對標的物隨無處分權，其買賣合同仍屬有效”。

我國雖然不采用負擔行為與處分行為，但出賣他人之物的合同應為有效，理由如下：

第一、現(xiàn)代社會行為人無權處分已經(jīng)成為很普遍的交易現(xiàn)象，合同法的規(guī)定勢必擴大無效合同的范圍。而且，在此場合，相對人的利益最應得到保護。但按照合同法，若行為人無權處分，權利人又未追認，則合同無效。相對人無從向行為人請求履行合同上義務，只能通過追求行為人的締約過失責任，請求救濟。相應地，行為人則不必承擔違約責任。如此，相對人得到保護的只能是信賴利益的損失，而不能是履行利益的損失。由于履行利益一般高于信賴利益，在對無過錯相對方的保護上，締約過失責任顯然不如違約責任周到。因此，我國合同法的做法事實上放縱了行為人，不利于保護本應收到保護的相對人利益，損及為合同法珍視的交易的安全，傷害市場主義交易的積極性。

第二、絕不能以合同未適當履行否認買賣合同的效力。我國的物權立法不論是采取債權意思注意還是物權形式主義的物權變動模式，以“物權變動與其原因行為相區(qū)分”為原則、將合同的效力與合同的履行效果—物權變動分離開來應無異議。這不僅是以區(qū)分債權和物權的不同性質并設置不同規(guī)則為基礎的民法體系的必然要求，也為中國的民事立法和司法實踐所確認。因此，我國雖未奉行物權形式主義的物權變動模式，但依然把以物權變動為目的的債權合同的成立和作為合同履行法律效果的物權變動本身視為兩個既相互關聯(lián)又相互獨立的法律事實。作為無權處分行為的債權合同，其效力判斷獨立于物權變動法律效果是否實現(xiàn)的判斷。無論基于生活的邏輯，還是理論的邏輯，都只能是債權合同生效后，才發(fā)生合同的履行問題，也才有可能發(fā)生物權變動的法律效果。故合法成立的合同完全有可能不發(fā)生物權變動的預期結果。無權處分在實踐中僅影響債權合同的履行，可能導致物權變動不能順利實現(xiàn)，但與債權合同的成立、有效與否無關。不能因其對債權合同履行的影響，而因果倒置地認定其影響作為物權變動原因的合同的效力。合同有效但不一定能夠履行，合同不能履行，但不一定無效。合同是對未來事務的安排，將來能不能履行在訂立合同時是很難判斷的。合同有效與否是法律對合同的評價，而能不能履行則是合同有效之后當事人能否履約的問題。所以，履約發(fā)生在合同有效之后，能否履約不能作為判斷合同效力的依據(jù)。學者甚至認為，關于自始不能，契約無效之規(guī)定，并非基于邏輯之必然性，蓋于此情形，法律認可承認契約有效，而令債務人負不能履行之賠償責任。既然在我國債權合同的成立和物權變動本身是兩個相互獨立的法律事實，既然債權行為的效力不應受手物權變動影響而變得有因，我國完全可以而且應該選擇無權處分行為與債權行為效力無涉的立法政策。出賣他人之物的合同都不因行為人無權處分標的物而成為無效合同，與一般買賣合同相比，何磊合同的特殊之處在于，在不能滿足善意取得制度使用條件行和，出賣人有義務獲取標的物的處分權，并轉移標的物的所有權于買受人。該義務若得到履行，則買受人即可實現(xiàn)合同目的，取得標的物所有權。若未得到履行，出賣人須向買受人承擔違約責任。權利人若因無權處分行為受到損害，可通過主張物權返還請求權、不當?shù)美埱髾嗪妥肪啃袨槿说那謾嘭熑蔚玫骄葷?/p>

第三、無權處分的法律規(guī)則與合同法的其他相關規(guī)則相沖突。合同法第150條規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規(guī)定的除外。以出賣他人之物為典型的無權處分是合同法第150條的規(guī)范對象。但合同法第150條規(guī)定的出賣人義務以合同成立且有效為前提，既然出賣人在無權處分場合由此義務，引申地可以理解為總是出賣人無權處分標的物，第三人就標的物主張權利，亦不影響買賣合同的有效成立。否則，若合同不成立或無效，出賣人的此義務無從發(fā)生。學者有謂，出賣他人之物，屬于合同法第150條但書“法律另有規(guī)定的除外”情形，顯得過于牽強。

第四、無權處分而成立合同，系行為人以自己的名義所為，即使經(jīng)權利人追認，合同主體依然是行為人與相對人，權利人既未成為合同主體，根據(jù)債的相對性原理，就不承擔合同義務。因此，無權處分的行為即使經(jīng)權利人追認，是合同有效，但由于權利人不是合同主體，沒有移轉標的物所有權的義務，就合同的履行而言，追認與否可能沒有任何變化。權利人的追認，并不是對合同履行有法理意義的承諾。

三、買受人之一為承租人或共有人時標的物歸屬

我國立法賦予房屋承租人和共有人享有優(yōu)先購買權，在同等條件下，房屋承租人或者不動產(chǎn)物權共有人優(yōu)先取得標的物所有權，但是，當不動產(chǎn)一物數(shù)賣下買受人之一為房屋承租人或者共有人時，如果出賣人已為其他買受人辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)，則發(fā)生買受人之一為承租人或者共有人時的標的物歸屬問題。筆者認為，優(yōu)先購買權作為先買權中法定先買權的一種，是立法者尊重社會倫理觀念和人們的交易習慣，從淳化社會公序良俗，維持正常的社會生活秩序出發(fā)，限制所有人的處分權，保護特定當事人的一種制度選擇。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，先買權制度也受到了一些質疑，認為先買權對所有權做出了不合理的限制，不利于保護善意第三人的利益，妨礙交易的形成，不利于鼓勵交易和提高交易效率。因此，在適用這一制度時，既要尊重交易習慣和正常的社會秩序，又要體現(xiàn)效率的要求，做好價值衡量，具體而言，在不動產(chǎn)一物數(shù)賣下數(shù)個買受人請求權發(fā)生沖突時，應當首先維護不動產(chǎn)登記的效力。未取得不動產(chǎn)標的物所有權的房屋承租人或者共有人，可以向出賣人請求承擔違約賠償責任。