我國城鎮化對房價的影響

摘 要：隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，城鎮化己成為一項不可逆轉的趨勢。在城鎮化進程中大量人口涌入城市，城市規模不斷地擴大，城市也不斷開發各種建筑設施，這對房地產市場價格的變化產生一定的影響。

關鍵詞：城鎮化 房價

引言

從1998年房地產市場化改革以來，我國房地產業經過多年的發展已經趨于成熟。房地產業是我國國民經濟和社會發展的基礎性產業，房地產業的穩定和健康發展對整個國民經濟及其相關產業的發展有著重大影響。而房價作為該產業直接衡量指標，一直是人們關注和討論的熱點。尤其在近幾年房價非理性上漲引發買房難等一系列問題日益突出。目前，城鎮化的快速發展對我國房地產市場以及房價帶來一定的影響。

一、我國城鎮化的發展歷程

以改革開放作為分界線，可以將我國的城鎮化進程劃分為改革開放前（1949-1977 ）和改革開放后（1978-2017 ）兩個城鎮化階段。

改革開放前，由于我國基礎設施差、經濟基礎薄弱，同時又經歷了一些歷史困難，使得中國的城鎮化進程相當緩慢，1949--1977年城鎮化率僅提高了7個百分點，特別是1966-1976年的文化大革命時期基本處于城鎮化停滯階段，甚至出現了“逆城鎮化”現象。

改革開放后，我國的城鎮化發展大致經歷了三個階段：1978-1984年是城鎮化恢復階段，城鎮化率由17.9%提高到23%； 1985-1995年是穩步發展階段，城鎮化率從23.71%增長到29. 04%，1996年至今是城鎮化加速發展階段，城鎮化率從30.48%迅速增長到2017年的58.52% 。

從整體上看我國城鎮化進程起步較晚且發展較慢，改革開放后有了較大的改觀，但城鎮化的區域性發展表現出不平衡的發展趨勢，東部沿海地區城鎮化發展較快，而中西部地區發展相對落后。

二、我國城鎮化對房價的影響

（1）城市人口增多對房價的影響

城鎮化的不斷發展必然會吸引大量人口走向城市，城市人口增多必然產生大量的住房需求，從而推動房價的上漲。這是城鎮化發展過程中不可避免的現象，同時這也是房價上漲的主要動力。

（2）城鎮化進程中用地規模對房價的影響

城鎮化建設過程中必然產生大量的土地需求，我國土地資源的有限性導致了土地供應的有限，大面積的土地占用使得其價格上升，土地價格的上漲推動了房價的上漲。短期內，城鎮化現象對土地價變動影響較小；長期來看，土地供應量影響土地價格彈性大小。由于房地產價格會受土地供應的影響，因此大量土地供應會引起房地產商實質開發行為，從而推動房價上升。

（3）城市建設對房價的影響

城鎮化不僅表現為人口數量的城鎮化，更體現在質量上，主要表現為舊城的改造和新城的建設以及城市基礎設施的不斷完善，這一系列舉措都將加大對房地產的有效需求。房地產有效需求的增加必然會在一定程度上對房價產生影響。

三 相關政策建議

（1）加強新型城鎮化建設，提高城鎮化質量

堅持走新型城鎮化之路，努力提高城鎮化的質量。在推進城鎮化的進程中應注重城市發展與各產業發展的協調關系，完善各種配套措施，最終形成以城市發展帶動產業聚集，產業聚集促進城市發展的良好局面。國家應在保持質量的同時加快我國的經濟轉型速度，減少附加值低的產業的依賴，擴大內需。改變過度的空間資本化，促進房地產和城鎮化更合理的發展。

（2）城鎮化進程中實施房地產區域化措施

由于我國經濟發展的地區差異造成了城鎮化對房價的影響也存在地區差異。在我國，東部地區的城鎮化發展明顯高于中西部地區，我們應充分認清這一現實問題，加快中西部地區的城市化進程。對東部地區來說，擴散性城市化應該成為這些地區所應遵循的規律。與此相對應，這些城市的房地產業發展空間規劃應該與擴散型城市化相適應，即房地產開發投資應該向城市外圍轉移。對中西部地區而言，集中性城市化是這些地區應遵循的規律。實行區域化的房地產業發展規劃與城市規劃，有利于促進中國房地產業的良性發展。

（3）加強各地區房地產市場與城鎮化協調發展

房地產市場和城鎮化的發展過程中要更多地考慮周邊城市的發展情況及其發展趨勢，不能只考慮某一地區或者將某些地區作為獨立的單元來進行規劃。政府的宏觀政策也應側重于各地區的空間關聯，將各地區的整體發展狀態聯系起來，整體布局。由于我國地區發展的差異性使得各地區城鎮化與房價也存在一定差異。要縮小這種差異就需要提升中西部地區的城鎮化進程，縮小其與經濟發達地區的差距。

參考文獻：

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作者簡介：

李寧（1989—），男，山西永濟人，山西財經大學學術碩士研究生，專業：土地資源管理。