營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案研究

蘇孝濤

摘 要：自2012年?duì)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案在上海拉開帷幕，到2016年5月1日中國全面推行營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點(diǎn)范圍，至此，營業(yè)稅徹底被增值稅取代。營改增的目的是避免重復(fù)征稅，形成完整的增值稅鏈條，降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)活力。然而，有的領(lǐng)域比如房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能不降反升，因?yàn)闋I改增之前營業(yè)稅稅率是5%，營改增之后增值稅稅率為11%，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額用來抵扣，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)很可能上升。因此，提前進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃顯得尤為重要，利用稅收洼地和節(jié)稅避稅技巧降低稅負(fù)，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視的重要課題。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的必要性

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅，而增值稅的關(guān)鍵在于有沒有進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。因此，選取上游企業(yè)、取得增值稅發(fā)票、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)、簽發(fā)銷售合同等均對(duì)稅負(fù)有重大影響。首先，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)并不完全是一般納稅人，小規(guī)模納稅人并沒有開具增值稅發(fā)票的資格，進(jìn)而無法進(jìn)行抵扣。其次，由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，本身需要的資金巨大，且開發(fā)周期長，借貸籌資成為主要的籌資方式，因此借款利息在總成本中占重要部分。然而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈復(fù)雜，不能保證每條資金鏈的利息后能稅前扣除，從而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。最后，土地成本太高，大約占總成本的30%，而且企業(yè)從政府取得的土地成本沒有增值稅發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣。所以，在法律法規(guī)的允許下，對(duì)企業(yè)經(jīng)營、投資、籌資等涉稅行為提前進(jìn)行合理合法的籌劃，以獲取節(jié)稅收益，這是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫營改增帶來的窘境至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案

1.施工合同簽訂的稅務(wù)籌劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中，需要和建筑企業(yè)簽訂建筑合同進(jìn)行項(xiàng)目合作，此時(shí)需要對(duì)建筑合同進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃。如果選擇“甲供材料”的合作方式，即房地產(chǎn)企業(yè)提供水泥、土方、沙石、鋼筋等原材料，建筑企業(yè)只需要提供建筑服務(wù)。在這種方式下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠獲得建筑企業(yè)提供建筑服務(wù)的增值稅發(fā)票，還能獲得購買原材料的增值稅專用發(fā)票。如果選擇“包工包料”的合作方式，即房地產(chǎn)企業(yè)不需要提供施工材料，建筑材料全部由建筑企業(yè)購買，并由建筑企業(yè)提供建筑服務(wù)。在這種方式下，企業(yè)只能取得建筑企業(yè)開具的建筑服務(wù)增值稅發(fā)票，而且一次支付材料價(jià)款和建筑服務(wù)價(jià)款，對(duì)房地產(chǎn)的企業(yè)資金充足性有巨大挑戰(zhàn)。

一般情況下，購買建筑原材料的增值稅稅率為17%，提供建筑服務(wù)的稅率為11%。如果購買的所有建筑材料都能取得增值稅專用發(fā)票，能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，那么房地產(chǎn)企業(yè)選擇“甲供材料”方式比選擇“包工包料”方式要承擔(dān)的稅負(fù)低，而且資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也小得多。

2.上游企業(yè)的稅務(wù)籌劃

營改增后，企業(yè)對(duì)增值稅專用發(fā)票的取得十分重視，如果進(jìn)項(xiàng)稅額能夠進(jìn)行抵扣，那么增值稅的稅負(fù)會(huì)降低很多。在對(duì)上游企業(yè)購買原料和勞務(wù)時(shí)，盡量選擇一般納稅人作為購買對(duì)象，因?yàn)橐话慵{稅人可以自行開具增值稅發(fā)票，而小規(guī)模不能開具增值稅發(fā)票，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。此外，還需要加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理，完善票據(jù)管理制度。

3.房屋開發(fā)對(duì)象的稅務(wù)籌劃

在營改增之前，由于銷售精裝房的價(jià)格比銷售毛坯房高，因此承擔(dān)的營業(yè)稅也相應(yīng)較高，銷售精裝房在一定程度上會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。營改增以后，裝飾裝修支出，如房地產(chǎn)開發(fā)過程中為樣板房、精裝房購買的裝飾裝修材料、家具家電等貨物和接受的裝飾等建筑服務(wù)支出，均可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

營改增后，建議擴(kuò)大精裝房的銷售，減少毛坯房的開發(fā)，能夠取得更多的增值稅發(fā)票，而裝修成本統(tǒng)一納入建安成本，建安成本在總成本的比例也相應(yīng)提高。這樣不僅能夠增加土地增值稅的抵扣數(shù)額，而且能擴(kuò)大銷售收入，使精裝房的盈利空間大大提升。

4.銷售方式的稅務(wù)籌劃

營改增之前，許多房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于采用“買一送一”的銷售方式進(jìn)行促銷，以快速回籠資金。可是，營改增后，根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第八款的規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，應(yīng)作為視同銷售貨物征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，為了促銷而舉辦的抽獎(jiǎng)活動(dòng)中所贈(zèng)送的小禮品，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

而根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā) [1993]154號(hào)文規(guī)定：“納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。”從兩個(gè)規(guī)定中可以看出，如果保證銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上，采用商業(yè)折扣的銷售方式比“買一送一”銷售方式所承擔(dān)的增值稅稅負(fù)小得多，而且優(yōu)惠效果對(duì)于消費(fèi)者來說更加直觀，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮多采用商業(yè)折扣的銷售方式。

三、結(jié)語

總之，“營改增”雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn)，但是只要利用稅務(wù)籌劃的相關(guān)理論，早籌劃，早預(yù)防，早解決，合理合法地減少稅務(wù)支出，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響，從而提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。

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