“天價租金房”八成租出去了，先別著急點贊

2018-05-23 06:41:04閆肖鋒

中國新聞周刊 2018年18期

閆肖鋒

當前房市處于“冰凍”狀態。一方面在限價高壓態勢下，土地流拍現象普遍，后續房源趨緊;另一方面房價依然高企，“租購并舉”局面尚未形成。在此僵持局面下，大家等待有破局意義的試點事件出現。

5月13日，萬科方面透露的數據顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，后續又加推一幢，總計一2套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。其出租方案為：90平方米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米以上的復式四居產品月租金為3萬-4萬元。據悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等。

業界為北京首個企業自持租賃項目出租率超80%歡呼之余，不少民眾則質疑，翡翠書院“租金追及房價”，并認為是“天價租金”。

“10年租金180萬”這條新聞為什么不值得大眾點贊？因為租戶多為企業高管，并不是個人租的，是企業租來給高管的，其成功并不代表平民市場。

“房住不炒”不僅適用于新房、二手房，租房市場也應如此。發展租賃市場，本義在于補上短板、“租購并舉”，絕非為炒作者提供轉場空間。

去年4月，北京市住房和城鄉建設委員會以及北京市規劃和國土資源管理委員會聯合發布的《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，其中第五條指出，“企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定?！痹诖苏吖膭钕?，敢“吃螃蟹”的北京萬科試水推出萬科翡翠書院。但其成功出租只滿足了部分高端人群，普羅大眾仍然望樓興嘆。

如何實現“房住不炒”，實現“租售并舉”，關鍵看地方政府。政府本來就應該重新調整它的定位，在住房政策上回歸一個“公共物品提供者”的角色。就房地產市場而言，就是主要在于培育和扶持租賃市場，尤其是普通租賃市場。

那么，對于普通租賃市場地方政府應該怎么辦？首先，得提供廉價土地，讓有能力的房企作定向開發、定向招租，既讓房企得利，也讓民眾租得到、租得起。

來自鏈家研究院的數據顯示，在實現了“租購并舉”的發達國家，租房率都高達35%以上，而我國當下的租房率數據僅為21%。租賃房能夠靈活滿足人們不斷變化的住房需求，能夠實現職住平衡;假如房屋所在社區生活便利、有社群感，圖書館、教育、社區商業、養老等生活公共配套齊全，其幸福感應不亞于自有住房。

“面粉（地價）比面包（房價）貴”是長期難于解決的問題，也是地方政府調控房價的尷尬之處。據中國社科院的研究報告顯示，2017年土地平均成交價格比上年上漲，同比漲29%。這使得土地成本占房價的比重進一步提高。20t7年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

怎么辦？實現“房住不炒”形勢仍然嚴峻。對于擴大租賃市場，我們不應只滿足于個案的成功，應建立長效機制。普通租賃市場發展了，自然會分流需求，進而抑制房價。