土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

趙光海

土地是國(guó)家最根本的資源，無論是工業(yè)生產(chǎn)還是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，都是以土地為發(fā)展的根本。而隨著改革開放，經(jīng)濟(jì)改革的步伐也逐步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)主要有設(shè)計(jì)、施工、取得等多個(gè)環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)過程中與當(dāng)?shù)赝恋毓芾碇贫拳h(huán)境息息相關(guān)。因此本文根據(jù)土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行分析，以便為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的提升提供借鑒。

隨著社會(huì)的發(fā)展土地管理制度受到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的影響，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中又會(huì)受到當(dāng)?shù)赝恋刂贫拳h(huán)境的影響，如政府土地管理法律法規(guī)、當(dāng)?shù)氐奈幕⒄叩龋ㄟ^對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)對(duì)以往不成熟的土地管理制度環(huán)境的做法進(jìn)行分析，從而尋找出普遍的應(yīng)對(duì)規(guī)律。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地管理制度不斷完善，企業(yè)又該如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，成為房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的重要問題。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與土地管理制度的相互影響

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地管理的影響。土地管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地管理有著長(zhǎng)期的影響，如某地地產(chǎn)銷售水平下降，也將對(duì)土地管理的力度產(chǎn)生不利影響，從而影響整個(gè)土地管理部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而土地供應(yīng)能力也制約著房產(chǎn)價(jià)格，土地管理系統(tǒng)的好壞決定著房產(chǎn)戰(zhàn)略是縮短開發(fā)周期，回籠資金還是延長(zhǎng)開發(fā)周期，促進(jìn)銷售。全國(guó)性的土地管理規(guī)模進(jìn)行分析，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)不止影響著當(dāng)?shù)兀灿绊懼噜彽钠渌貐^(qū)，如北京房地產(chǎn)價(jià)格上升就帶動(dòng)了整個(gè)京津冀地區(qū)房?jī)r(jià)的上升；在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)期土地管理狀況也隨之改善，土地管理部門與房地產(chǎn)企業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)也將推動(dòng)土地管理項(xiàng)目的發(fā)展。

2、土地管理制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響。現(xiàn)階段我國(guó)的土地管理制度逐漸完善，如采購(gòu)法等，同時(shí)公共工程招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)投標(biāo)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地管理制度的做法主要有遵守、隱藏、入伙、控制四種方式。首先遵守即是房地產(chǎn)企業(yè)在使用土地的過程中必須嚴(yán)格遵循相應(yīng)的法律規(guī)定；而隱藏則是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中為了增加經(jīng)濟(jì)效益，常常表里不一，即表明上遵循法律規(guī)范，實(shí)際上卻伺機(jī)找尋法律漏洞，以便其進(jìn)行違法獲取利益的行為時(shí)不受懲罰；入伙則是因?yàn)槲覈?guó)土地管理制度不正式，導(dǎo)致了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)讓官員或其他人員在開發(fā)過程中獲取高額的利潤(rùn)，從而進(jìn)行不合法開發(fā)行為。如房地產(chǎn)企業(yè)將施工過程中沒有技術(shù)含量的工程項(xiàng)目分發(fā)給當(dāng)?shù)貜S商，將利益分施；相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)成立教育基金會(huì)，從而將當(dāng)?shù)毓賳T或其他人士邀請(qǐng)進(jìn)去，從而建立經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等。通過這些入伙的方式將土地管理制度的人員拉入企業(yè)內(nèi)部，從而促使自身開發(fā)行為能夠不受約束；控制則是我國(guó)的地方官員完全聽從政府的指揮，因此在我國(guó)不正式的土地管理制度下，企業(yè)可直接取得政府的支持，從而得到地方政策的扶持。幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決當(dāng)?shù)亻_發(fā)的各項(xiàng)問題，同時(shí)也可以為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)建立相關(guān)政策扶持。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的土地制度環(huán)境

隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，首先面對(duì)的就是當(dāng)?shù)氐闹贫拳h(huán)境。而在我國(guó)土地管理過程中，由于不正式的土地管理制度，一方面土地產(chǎn)權(quán)模糊，主體不明確，城市土地產(chǎn)權(quán)不清，沒有明確的財(cái)產(chǎn)法人代表，國(guó)家土地所有權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)，造成了事實(shí)上的土地地方或部門所有制。另一方面土地使用制度尚不完善，目前，我國(guó)城市土地使用權(quán)確立了有償出讓原則，但由于歷史原因，行政劃撥無償使用土地的情況依然存在，導(dǎo)致城市土地使用制度有償出讓和行政劃撥”雙軌”并存，引發(fā)了征而不用、多征少用、好地劣用等現(xiàn)象，土地利用率低下，浪費(fèi)嚴(yán)重。由于社會(huì)民眾對(duì)于土地的私有意識(shí)加強(qiáng)，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)過程中容易遇到釘子戶拒絕拆遷的現(xiàn)象，即使拆遷成功，在房產(chǎn)施工過程中也經(jīng)常遇到當(dāng)?shù)鼐用褡璧K的現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的難度，這個(gè)現(xiàn)象也說明了我國(guó)正式制度正在逐漸成熟。在我國(guó)進(jìn)行稅收改革以來，地方為了改善自身財(cái)政危機(jī)推出了土地使用權(quán)有權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來激勵(lì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，如沿海地區(qū)的“筑巢引鳳”政策導(dǎo)致大量的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)從而為房地產(chǎn)土地租金、勞動(dòng)規(guī)范等提供了有利條件。[2]而隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)土地管理政策也逐漸從支持轉(zhuǎn)化到監(jiān)控打壓，通過土地閑置費(fèi)、土地所有權(quán)無償收回等一系列制度，制止了開發(fā)商的土地囤積行為。同時(shí)地方政府也逐步清理各地方房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)， 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，主要可分為兩個(gè)主要的階段，即土地和施工，這兩個(gè)階段都是需要直接面對(duì)當(dāng)?shù)孛癖姷模酝耐恋夭疬w中主要是政府主導(dǎo)，強(qiáng)制執(zhí)行，在施工過程中民眾也必須按照政府的指示執(zhí)行，而隨著政府逐漸對(duì)物權(quán)法的完善，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)土地私有權(quán)的意識(shí)也逐漸增強(qiáng)，民眾也逐漸開始意識(shí)到自身土地產(chǎn)權(quán)的問題，同時(shí)在房地產(chǎn)施工過程中，施工人員的安全衛(wèi)生管理也逐漸受到關(guān)注。

由于土地管理制度的改變，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行戰(zhàn)略選擇時(shí)有不同的反應(yīng)方式，如在特定情況下，企業(yè)會(huì)采取不同的措施應(yīng)對(duì)制度壓力，一方面企業(yè)會(huì)遵循制度，但是會(huì)降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)有效性，從而促使企業(yè)增加對(duì)抗制度壓力的意識(shí)；另一方面，企業(yè)會(huì)根據(jù)制度壓力的來源、壓力與目標(biāo)的一致性、壓力對(duì)企業(yè)的約束性、壓力的法律強(qiáng)制性、企業(yè)對(duì)未來的不確定性、企業(yè)與環(huán)境的關(guān)聯(lián)性等因素的變化，逐步增加自身對(duì)抗制度壓力的意識(shí)。

總而言之，隨著社會(huì)的發(fā)展，土地管理制度逐漸完善，但是仍不夠健全，在土地出讓、收購(gòu)的過程中如果沒有足夠透明、規(guī)范的法律制度就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中針對(duì)制度漏洞出現(xiàn)了一系列潛規(guī)則行為，如當(dāng)?shù)赝恋毓芾砣藛T腐敗、強(qiáng)制開發(fā)等行為，為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)制度，制定完善的土地管理制度、土地儲(chǔ)備、土地交易稅的監(jiān)督機(jī)制，從而促使其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)規(guī)范、有序發(fā)展。