商業地產經營風險及應對思路研究

黃東良

隨著經濟的不斷發展，商業地產經營也面臨著眾多問題，通過商業地產經營的財務管理方面、招商及租戶管理，商業企業的營銷以及企業經營名譽和企業經營發展的物流管理方面對商業地產經營的風險進行了相關描述，然后通過多個角度對商業地產經營存在的風險的原因進行分析。從而有效的促進商業地產經營產業的快速發展，從商業地產經營發展的角度出發對解決商業地產經營風險的對策進行合理的制定，策略包括的主要內容為加強對商業內部管理制度的建設、建立有效的市場經營引導監督管理機制、鼓勵多方面的創業新形勢的發展與創新等。

就近幾年商業地產經營產業的發展現狀來看，我國對商業房地產的市場調控以及對人口福利的安排也逐漸消失，商業地產經營內部大部分普遍認為住宅房地產的黃金時代已經過去。隨著房地產事業的發展，房地產政策的收緊下，由于商業地產經營的投資和獲得的經濟效益都比較高，同時限制經營的政策又相對較少，能夠享有更大的物業升值空間，并且覺得絕大多數地區由于當地的土地政策較少和對當地商業地產經營的業績表現來看出現了快速增長形勢的出現。目前中國內地的商業地產經營分化的較為明顯，特別是在一線和二線城市中的分布，主要是以港、外企和內地知名的商業地產加企業以及非知名的地產企分別組成了四大階梯。隨著商業地產經營的快速發展和擴張之后，商業地產的運營的差異和收益的差距越來越明顯和突出。伴隨著商業地產經營的空置率的不斷上升，導致了地產經營行業的熱點探討問題為招高難、運營難。因此，本文針對現如今的商業地產經營風險的應對思路進行了相關的研究與分析，并制定出了相應的策略。

商業地產經營風險的含義及主要包括哪些風險

本文主要指的商業地產經營風險是商業地產在經營過程中可能發生的損失，發生的損失很能是無形的也可能是有形的，例如財產、企業的品牌和名譽。其中最嚴重的商業地產經營風險是指地產經營項目的停業或者是退出市場，具體的在經營期間發生的風險包括以下幾個方面。

商業地產經營的財務管理方面的風險。商業地產經營項目對于住宅房地產來說并沒有那么復雜的銷售環節，有沒有銷售環節主要取決于是否考慮到支持項目，經營地產的銷售收入主要是以經營期間的租金以及地產物業的升值來替代，這樣能夠有效的增加經營期間的經營成本的支出。所謂的財務風險主要包括：低效的經營成本預算及控制、經營期間不合理的租金的收入及估計、回收周期較為漫長。（袁凱然，廖琴商業地產經營風險及應對思路研究[J].建筑經濟，2016，37（12）：93-96.）首先低效的經營成本的預算及控制，商業地產經營結構比住宅地產的經營結構要復雜的很多，并且多變，建筑設計和各種機械設備也是多樣的，在經營期間除了要考慮地產企業平時日常的開支，對地產的營銷推廣，物業設備的維修升級和保養，還有可能發生租戶和消費者的賠償等意外事故的發生。其次是不合理資金收入估計，商業地產經營的租金的影響的因素包括很多種，此外，對于一些前期就已經入駐的品牌，很有可能會因為租金的折扣或者是補貼等原因使得前幾年的收入不穩定。最后漫長的發的回收周期，支持的商業地產經營項目的最大優點就是能夠享受較為長期的匯報以及物業的升值，但是大部的支持項目都是具有一定的養商期，一般養商期都是在2—3年之間。商業地產的物業升值主要是根據項目的經營狀況，如果在商業地產的經營前期不能達到有效的經營業績，物業升值的空間就不會很大，很有肯能因為債務額使得市值縮水。

商業地產經營的營銷及企業的名譽管理風險。對于傳統的百貨大廈，自持的購物中心還有銷售后的回租的項目主要還是由統一的管理和分散的經營來區別這些普通商鋪的主要的最為顯著的特點是什么。商業地產經營的管理方式為管理方與租戶形成一種租賃+服務+管理+戰略伙伴的一種復合型管理關系。雖然對于不同的品牌來說有著不同的吸引人們眼球的因素，但是如果地產經營不能有合理的液態匹配、液態組合和有效的活動策劃及商業氛圍的營造，就不能夠發揮有效的商業地產的外部性，無法成功吸引消費者進行消費。此外。如果因為商業地產經營的不夠好，就會導致大面積的店鋪撤租，空置率上升，嚴重影響了消費者光顧的可能性。

商業地產經營風險的應對思路

商業地產與普通的住宅地產有著很大的差別，不僅經營結構較為復雜，而且結構還具有多變性，商業地產經營的發展對各個領域的發展都有著不同程度的影響從消費者的角度來看，商業地產的出現與發展給消費者帶來了新的消費方式和生活方式，商業地產的發展對于地方政府而言，商業地產的發展能夠有效的帶動城市的發展，是一個地區經濟發展的一種重要標志，對于運營者來說，商業地產的出現與發展代表著先進的商業的經營模式和經營的管理模式。因此，在商業地產經營過程中一定要加強商業地產的經營的風險意識，提高山野地產的風險管理能力對于商業地產經營發展是非常重要的。（馬先林.商業地產存在的經營風險及應對思路[J].中國經貿導刊，2017，45（11）：48-49.）為了能夠更好的促進商業動產的健康穩定發展，應建立一種多層次的風險控制管理體系。

加強商業地產內在能力的管理與建設，適當的發展戰略聯盟關系。商業地產管理開發商應該首先加強內功的修煉，能夠適時的發展戰略聯盟。首先開發商要不斷對自己的能力進行提升，自我提升主要包括對能力的提升和發展人才戰略這兩個主要方面。全面的提升開發商的運營能力、風險管理能力和營銷能力，開發商不僅要研就、開發、設計和控制，還要了解零售的特點和銷售規律。選拔專業的管理人員對商業地產進行管理和操作，從是商業地產的經營發展現狀來看，有很多商業地產偏向于行政、廣告、管理和工商等方面，商業地產要了解城市的規劃，對區域經濟的管理和房地產的開發與經營，零售管理以及消費者心理，財務管理等諸多方面。

加強財務管理。商業地產地方的經營需要加強財務管理以及對風險的監測，建立有效的風險預警機制，加強防范意識，降低企業的財務管理過程中風險。

隨著我國經濟的發展，商業地產的發展及發展過程中遇到的風險也成為了現如今地產行業發展過程中需要解決的首要問題，加強對商業地產經營的管理，制定相關的管理戰略，有效的促進商業地產行業的發展與進步。