商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)思路研究

黃東良

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也面臨著眾多問題，通過商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理方面、招商及租戶管理，商業(yè)企業(yè)的營(yíng)銷以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)名譽(yù)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的物流管理方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了相關(guān)描述，然后通過多個(gè)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分析。從而有效的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度出發(fā)對(duì)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策進(jìn)行合理的制定，策略包括的主要內(nèi)容為加強(qiáng)對(duì)商業(yè)內(nèi)部管理制度的建設(shè)、建立有效的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)監(jiān)督管理機(jī)制、鼓勵(lì)多方面的創(chuàng)業(yè)新形勢(shì)的發(fā)展與創(chuàng)新等。

就近幾年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國(guó)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控以及對(duì)人口福利的安排也逐漸消失，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部大部分普遍認(rèn)為住宅房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)政策的收緊下，由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的投資和獲得的經(jīng)濟(jì)效益都比較高，同時(shí)限制經(jīng)營(yíng)的政策又相對(duì)較少，能夠享有更大的物業(yè)升值空間，并且覺得絕大多數(shù)地區(qū)由于當(dāng)?shù)氐耐恋卣咻^少和對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)形勢(shì)的出現(xiàn)。目前中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分化的較為明顯，特別是在一線和二線城市中的分布，主要是以港、外企和內(nèi)地知名的商業(yè)地產(chǎn)加企業(yè)以及非知名的地產(chǎn)企分別組成了四大階梯。隨著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的快速發(fā)展和擴(kuò)張之后，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的差異和收益的差距越來越明顯和突出。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的空置率的不斷上升，導(dǎo)致了地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的熱點(diǎn)探討問題為招高難、運(yùn)營(yíng)難。因此，本文針對(duì)現(xiàn)如今的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)思路進(jìn)行了相關(guān)的研究與分析，并制定出了相應(yīng)的策略。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的含義及主要包括哪些風(fēng)險(xiǎn)

本文主要指的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過程中可能發(fā)生的損失，發(fā)生的損失很能是無形的也可能是有形的，例如財(cái)產(chǎn)、企業(yè)的品牌和名譽(yù)。其中最嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的停業(yè)或者是退出市場(chǎng)，具體的在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)于住宅房地產(chǎn)來說并沒有那么復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，有沒有銷售環(huán)節(jié)主要取決于是否考慮到支持項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的銷售收入主要是以經(jīng)營(yíng)期間的租金以及地產(chǎn)物業(yè)的升值來替代，這樣能夠有效的增加經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本的支出。所謂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：低效的經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算及控制、經(jīng)營(yíng)期間不合理的租金的收入及估計(jì)、回收周期較為漫長(zhǎng)。（袁凱然，廖琴商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)思路研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（12）：93-96.）首先低效的經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算及控制，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)比住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)要復(fù)雜的很多，并且多變，建筑設(shè)計(jì)和各種機(jī)械設(shè)備也是多樣的，在經(jīng)營(yíng)期間除了要考慮地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)日常的開支，對(duì)地產(chǎn)的營(yíng)銷推廣，物業(yè)設(shè)備的維修升級(jí)和保養(yǎng)，還有可能發(fā)生租戶和消費(fèi)者的賠償?shù)纫馔馐鹿实陌l(fā)生。其次是不合理資金收入估計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的租金的影響的因素包括很多種，此外，對(duì)于一些前期就已經(jīng)入駐的品牌，很有可能會(huì)因?yàn)樽饨鸬恼劭刍蛘呤茄a(bǔ)貼等原因使得前幾年的收入不穩(wěn)定。最后漫長(zhǎng)的發(fā)的回收周期，支持的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的最大優(yōu)點(diǎn)就是能夠享受較為長(zhǎng)期的匯報(bào)以及物業(yè)的升值，但是大部的支持項(xiàng)目都是具有一定的養(yǎng)商期，一般養(yǎng)商期都是在2—3年之間。商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)升值主要是根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，如果在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)前期不能達(dá)到有效的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，物業(yè)升值的空間就不會(huì)很大，很有肯能因?yàn)閭鶆?wù)額使得市值縮水。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷及企業(yè)的名譽(yù)管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于傳統(tǒng)的百貨大廈，自持的購(gòu)物中心還有銷售后的回租的項(xiàng)目主要還是由統(tǒng)一的管理和分散的經(jīng)營(yíng)來區(qū)別這些普通商鋪的主要的最為顯著的特點(diǎn)是什么。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理方式為管理方與租戶形成一種租賃+服務(wù)+管理+戰(zhàn)略伙伴的一種復(fù)合型管理關(guān)系。雖然對(duì)于不同的品牌來說有著不同的吸引人們眼球的因素，但是如果地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能有合理的液態(tài)匹配、液態(tài)組合和有效的活動(dòng)策劃及商業(yè)氛圍的營(yíng)造，就不能夠發(fā)揮有效的商業(yè)地產(chǎn)的外部性，無法成功吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。此外。如果因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不夠好，就會(huì)導(dǎo)致大面積的店鋪撤租，空置率上升，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者光顧的可能性。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)思路

商業(yè)地產(chǎn)與普通的住宅地產(chǎn)有著很大的差別，不僅經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，而且結(jié)構(gòu)還具有多變性，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展對(duì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有著不同程度的影響從消費(fèi)者的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)與發(fā)展給消費(fèi)者帶來了新的消費(fèi)方式和生活方式，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于地方政府而言，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能夠有效的帶動(dòng)城市的發(fā)展，是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要標(biāo)志，對(duì)于運(yùn)營(yíng)者來說，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)與發(fā)展代表著先進(jìn)的商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)的管理模式。因此，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中一定要加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高山野地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展是非常重要的。（馬先林.商業(yè)地產(chǎn)存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)思路[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2017，45（11）：48-49.）為了能夠更好的促進(jìn)商業(yè)動(dòng)產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)建立一種多層次的風(fēng)險(xiǎn)控制管理體系。

加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在能力的管理與建設(shè)，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)管理開發(fā)商應(yīng)該首先加強(qiáng)內(nèi)功的修煉，能夠適時(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟。首先開發(fā)商要不斷對(duì)自己的能力進(jìn)行提升，自我提升主要包括對(duì)能力的提升和發(fā)展人才戰(zhàn)略這兩個(gè)主要方面。全面的提升開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力和營(yíng)銷能力，開發(fā)商不僅要研就、開發(fā)、設(shè)計(jì)和控制，還要了解零售的特點(diǎn)和銷售規(guī)律。選拔專業(yè)的管理人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行管理和操作，從是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀來看，有很多商業(yè)地產(chǎn)偏向于行政、廣告、管理和工商等方面，商業(yè)地產(chǎn)要了解城市的規(guī)劃，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的管理和房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，零售管理以及消費(fèi)者心理，財(cái)務(wù)管理等諸多方面。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。商業(yè)地產(chǎn)地方的經(jīng)營(yíng)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)防范意識(shí)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)也成為了現(xiàn)如今地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要解決的首要問題，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理，制定相關(guān)的管理戰(zhàn)略，有效的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。