淺談高層住宅工程項目的成本控制分析

王丁

摘要：針對目前商品房價格居高不下的現狀，本文對高層住宅工程項目的成本開發展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工程成本的構成，在此基礎上重點從全過程成本控制和建筑監理造價控制兩個角度論述了高層住宅項目工程的成本控制措施與建議，對于進一步提高和加強商品房成本開發的控制具有一定借鑒意義。

關鍵詞：高層住宅工程；開發成本成本；控制措施

一、本論文研究的社會背景

商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產開發企業開發商品住宅是一種經濟行為，追求利潤是企業巨頭的根本目標。對于房價，理論界專家、房地產業許多專家學者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。

二、商品住宅房工程開發成本的構成

這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發建設成本及后期使用階段所發生的成本。大致可分為8大項：土地取得成本、開發成本、管理費用、財務費用、銷售費用、銷售稅費、使用成本、其他成本

成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學性和完整性，促進企業提高經濟效益和競爭力。

三、高層住宅工程開發成本控制措施與建議

（一）對高層住宅工程實施全面成本控制

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位。

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價。

設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

3、從技術措施上展開項目投資的有效控制。

對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

4、從經濟措施上展開項目投資的有效控制。

嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資，如對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行供應，以達到降低造價之目的。

（二）加強工程監理在高層住宅工程成本控制中的應用建設監理制作為科學的建設項目管理方法，主要是以國家政策、技術規范、定額、合同等為依據，跟蹤控制設計過程和施工過程的投資、工期和質量，確保三大目標的實現。監理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監理可以在項目建設的各階段，通過科學的管理和有效的控制來實現業主控制工程造價的目標。

四、施工過程中工程成本進行控制

（一）施工材料方面的控制

在進行工程的施工過程中對于施工材料的用量和施工材料的價格一定要進行必要的控制，施工的材料是施工過程中成本控制的重點。在施工的過程中的材料方面的花費是占很大的比例的，在施工預算進行制定的時候，材料費用的比例通常都是占有百分之七十的比例的，在施工的過程中對施工的材料的用量進行控制，就會減少很大一部分的浪費，因此，對施工材料的使用量的控制是十分必要的。在施工材料的控制方面還有一點是十分的重要的，那就是施工材料的價格的控制問題，在施工材料進行采購的時候，一定要對施工材料的價格進行必要的比較以后，在進行材料的采購。在現在，市場中一種施工材料會有很多的廠家生產，進行材料的采購的時候，不但要選擇價格便宜的材料，還要選擇質量好的材料，只有做好材料的采購和材料的使用量的控制，才可以使得在材料方面做到很好的成本控制。

（二）工程決算時對施工的成本進行審核和控制

工程竣工決算時，建設單位的審核人員應堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規定執行的施工簽證一律核減費用。重點檢查施工概算調整是否符合國家規定、有無擅自提高或降低建設標準、擴大或縮小建設規模和變更建設內容等。凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用；未按合同條款履行的違約等一律核減費用，嚴格把好審核關。對工程量的審核應根據施工承包合同的要求，對施工過程中出現的設計變更、現場簽證等進行審核，不能多算或不按規則計算。在要求施工企業報送相應的工程計算式和材料用量明細表的同時，建設單位也要編制一份完整的結算書和材料用量明細，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準確進行計量審核。在結算審核中，還應注意審核項目的單價、結算書中分項的正確性、程序及準確性并結合現場的實際情況分析計算。要特別注意的是，對工程量清單招標工程的結算，投標人的綜合單價要一次包死不作調整。結算時，實際發生的、招標時所依據的施工圖紙以外的工程量變更和由于建設單位原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應予調整。

在工程量的調整進行結算的時候，工程量清單中原有的項目，應按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似項目的，應參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現行預算定額及有關規定結算。

在現在，我國的經濟發展的同時，我國的基礎工程的施工也在逐漸的增多，為了對施工的成本進行必要的控制，施工的企業可以在施工的過程中和施工的決算方面進行必要的控制，這樣不但可以施工的成本得到控制，還可以使得施工的企業的利益得到有效的保證。

參考文獻：

[1]李建軍：《淺談建筑工程項目管理的成本控制重點》，《工程技術：文摘版》2016（2）：00301-00301；

[2]王琪：《淺談高層建筑施工成本控制》，《城市建設理論研究：電子版》 ， 2013 （23）；

[3]李冰：《淺談加強高層建筑工程造價控制的途徑》，《中國房地產業》 ，2011 （5）；

[4]王瀟楠：《淺談高層建筑的工程成本管理措施》，《中國科技投資》 ，2014 （A01）：108-108。