谫論房屋完損等級的評定

劉勵

摘 要：房屋的完損等級分成五個等級類別。房屋完損等級評定，可以掌握各類結構的房屋中完好、基本完好、一般損壞房、危險房的數量和各類的比重是多少。房屋進行完損狀態的檢查評定工作，是一項關系到房屋使用安全、修繕經營活動的具有重要意義的工作。

關鍵詞：房屋 完損等級 評定方法

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2018）02-0-01

一、總論

房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現有房屋的質量等級。關于房屋的質量等級，我們把它分成五個等級類別。一類是完好房，是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常；二類是基本完好房，是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆大部分完好，少量缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用；三類是一般損壞房，是指房屋結構一般性損壞，部分部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆大部分老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞、或殘缺；四類是嚴重損壞房，是指房屋年久失修、結構有明顯變形或損壞，房屋嚴重漏雨，或裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞；五類是危險房，是指結構已嚴重損壞，或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失穩定和承載能力，不能確保住用安全。

房屋完損等級評定，是按照統一標準、項目、方法，對現有整幢房屋進行綜合性完好或損壞等級來加以評定的。通過對現有房屋等級評定，可以使我們很好地掌握各類結構的房屋中完好、基本完好、一般損壞房、危險房的數量和各類的比重是多少。掌握了這些房屋完損狀況的基礎資料，對制定房屋修繕計劃和施工方案，確定房屋修繕的范圍、標準以及房屋估價、計算折舊等，將會提供出可靠的依據。房屋完損等級的評定，對于現有房屋進行完損狀態的檢查評定工作，是一項關系到房屋使用安全、修繕經營活動、構建當前和諧社會的具有重要意義的工作，房屋完損等級評定工作的好壞，直接反映出對房屋管理的技術水平。這也就是我們說的進行房屋完損等級評定工作的目的和意義。

二、分論

房屋自建成投入使用之日起，就進入了消耗的過程。在這個過程中，由于種種原因，或遲或早地出現了不同程度的各種損壞和危險。這應該說是房屋由好變壞的普遍規律。而造成房屋損壞及其變化發展的原因是多方面的：

1.自然損壞（特殊的自然損壞如風、雹、水、雷、震等除外）

房屋長期暴露在自然界中，受到日曬雨淋、風雪侵襲、干濕冷熱氣候變化的影響，使構件、部件、裝修、設備受侵蝕、起變化。例如鐵件的銹爛，混凝土的碳化，鋼筋混凝土保護層的剝落，塑料的老化等，尤其是外露的部分更易損壞。

2.人為損壞（是相對于自然損壞來說的，可解釋為人為的因素而造成房屋的損壞和提前損壞）

人為損壞分為兩種情況。一是內在的人為損壞，是房屋使用者所造成。主要表現在：（1）不合理的局部拆改、加建，在改變房屋結構時，不采取相應的合理技術措施。（2）不適當的改變房屋用途，使用權房屋的原構件、部件遭受破壞而又不采取措施。（3）房屋使用者愛護不夠，使用不當致使房屋受損等。二是外來的人為損壞，這是外界條件所造成。主要表現 在：（1）鄰房建設的打樁或地基基礎處理不當，給房屋帶來損害。（2）在房屋上懸掛招牌、電纜、豎廣告牌、架等造成房屋的損壞等。

3.設計和施工質量低劣

房屋在修造和修繕時，由于設計不當、施工質量差、用料不符合要求等，影響了房屋的正常使用，或使房屋加速和提前損壞。例如屋頂的坡度不符合要求，下雨時排水不暢，甚至積水，造成滲漏；磚砌體砌筑質量低劣，影響砌體承重能力而損壞變形；木構件選用木材質量差，或制作、安裝不合格，使用后不久就變形、斷裂、腐朽；陽臺、走廊等，因混凝土澆筑質量差、去水不暢或鋼筋位置不準確，造成積水、滲漏，或者甚至板面斷裂。

4.預防維護不善

例如鐵件的銹蝕沒有及時除銹油漆；門窗鉸鏈螺絲松動沒有及時擰好；木材出現蟻患沒有及時防治；粉刷脫層沒有及時修補；屋頂、樓面漏水沒有及時止漏等。由于不注意保養房屋，沒有防微杜漸，導致于釀成大患。

因此，我們經常說，房屋和其他物質一樣，在使用過程中經歷著由新變舊、由好變壞、由小損變大損至嚴損，再由嚴損變危險，直至拆除報廢等階段。也正是因為有這個變化規律，也就有之于相適應的小修、中修、大修、綜合維修、翻修等相應的修繕措施，以補救已損壞的房屋和預防、延遲損壞的到來。只經常保持房屋處于完好狀態，才能保障房屋使用者的正常使用和使用安全，才能盡量延長房屋的壽命，充分發揮已有房屋的作用。

三、結論

房屋完損的等級，標志著房屋質量的好與差，其中應根據房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定。操作中，應當按照規定，將房屋劃分為鋼結構、磚混結構，以及磚木結構和簡易結構等結構類。每類房屋分為結構、裝修、設備三個組成部分。

1.評定房屋的完損等級，應以在評定出房屋的結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度的基礎之上，再對整幢房屋的完損程度進行綜合評定。

2.在評定房屋完損等級時，我們應以房屋的實際完損程度為依據，嚴格按照所規定的方法進行，而絕不能僅按建筑年代來代替劃分評定，更不能僅以房屋的原設計標準的高低來代替評定房屋完損等級。

3.評定房屋完損等級時，應特別認真對待結構部分完損程度的評定，這是因為地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件。若地基基礎、承重構件、屋面等三項的完損程度不在同一完損標準時，則以最低的完損標準來評定。

4.完好房屋結構部分中各項，一定要達到完好標準，我們說這樣才能保證完好房屋的質量；

5.評定房屋完損等級時，若超過規定允許的下降分項的范圍內時，則整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級；

6.評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各項的完損程度，不能下降到危險房屋的標準；

7.在遇到對重要房屋評定完損等級時，我們說必要時應對地基基礎、承重構件進行復核或測試后，才能確定其完損程度；

8.正在大修理中的房屋，我們可以暫按大修前的房屋進行評定。

參考文獻

[1]李培德.行政執法必讀[m]； 吉林科學技術出版社2002.8

[2]潘其源 鄭秀娟 戚正廷.城市房屋修繕[m]；中國建筑工業出版社1991.2