對住宅小區車庫歸屬的研究

趙騰飛

【摘要】近些年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，城市汽車的數量飛速增長，住宅小區的車庫問題也日漸突出，使得開發商、業主及物業之間糾紛不斷。雖然《物權法》及最高人民法院關于建筑物區分所有權司法解釋對此作了專門的規定，但是對于其中內容的理解，對于解決住宅小區車庫的權利歸屬問題，理論和實踐中仍有不少的爭議，值得我們進一步的考量和研究。

【關鍵詞】小區車庫 權利歸屬 建筑物區分所有權

一、小區車庫歸屬概述

隨著我國城市化水平的不斷提高，擁有小區住房和私家車的城市人口在不斷增長，已經超出了城市土地的承載能力，隨之而來的停車庫之爭也已成為社會關注的問題之一。一般來看，因停車庫權屬不明而導致業主和開發商之間的矛盾也越來越明顯，甚至引發其他一系列的連鎖反應，成為住宅小區的暗傷和隱痛，也引發了一系列的糾紛。

二、小區車庫歸屬法律分析

（一）建筑物區分所有權

建筑物區分所有權是一項復合型權利，系由專有所有權、共有所有權及區分所有人對建筑物及居住于建筑物上的人的行為的管理權所構成。與此相對應，建筑物區分所有權領域存在著三個重要概念，即專有部分、共用部分和管理部分，區分所有建筑物的實體系由“專有部分”與“共用部分”所構成。專有部分指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。區分所有建筑物專有部分的所有關系與一般建筑物一樣，區分所有人于法律限制的范圍內，得自由使用、收益、處分并排除他人的干涉，專有部分的物權變動原則上以登記為生效要件。共用部分是供區分所有權人共同使用的部分，依區分所有權法理，共用部分包括專有部分以外的其他部分和非屬專有的附屬建筑物。如果說專有部分是構成區分所有建筑物的基礎，那么共用部分則是結合各個專有部分的紐帶，可見其法律地位十分重要。于共用部分上成立的所有權即為共用部分所有權，因共用部分系由區分所有權人所共有，其使用、收益、處分除了應受區分所有權法的限制外，還須受管理規約的約束。

一般來說，土地使用權全部轉讓給業主，業主就開發商建造的地下車庫支付了對價，應該取得地下車庫的所有權。但是，問題的關鍵在于要看地下車庫建筑物的面積是否已經分攤給了全體業主：如果開發商沒有將車庫的建筑面積分攤給全體業主，相當于開發商自己在負擔車庫的花費，那么車庫的權益歸開發商享有；如果開發商已經將車庫的建筑面積分攤給全體業主，相當于已經讓業主支付了車庫的相應對價，那么車庫的權益就應該歸業主所有。

（二）《物權法》74條之規定

《物權法》74條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

法律規定首先滿足業主的需要，這充分尊重了小區居民對車庫的使用權，當然這與優先使用權相區別，應從動態變化的角度來看待這一規定。隨著生活條件改善，有些業主之后有需求也會買車，如果允許開發商將當下沒有需要的車庫向業主以外的非業主轉讓的話則會損害業主的權益，那么就可以允許開發商有期限的出租給非業主使用，這樣也不違背法律對業主需要的規定。另外，業主們通常會認為法律規定由當事人約定所有權歸屬，無疑將主動權賦予了開發商，這種理解顯然是片面的，所有權保留給開發商的規定，也并非立法者態度的無端傾斜，根據建設部及一些地方性法規的規定，開發商核算成本時不計入公攤面積，根據“誰投資、誰受益”的理論，車庫的所有權不會隨著住宅等主建筑物所有權的轉移而一并轉移，需要單獨進行約定，這樣才能保證對車庫使用的公平合理。

三、對小區車庫歸屬的建議

（一）完善車庫的相關法律保障機制

由于物權法對小區車庫的權屬規定還不夠全面和具體，需要從法律及司法解釋等層面對相關規定進一步細化，通過相關規定來明確爭議問題的解決辦法。那就要鼓勵開發，將車庫看作為獨立的交易客體，運用市場調節手段鼓勵開發商開發更多的車庫，最大限度地滿足業主的需求，國家強制力適當干預來防止開發商利用其強勢地位來壓制業主，同時考慮向弱者傾斜，業主對車庫歸開發商所有的約定存在異議，考慮到業主明顯處于劣勢的實際情況，應當要求開發商承擔舉證責任，從車庫的投資收益關系、與主建筑物區分所有權關系、地下空間使用權的歸屬等方面，列出其確實擁有車庫所有權的相關證據等。

（二）建立車庫權屬的登記制度

地下車庫所有權本質上屬于不動產用益物權，其權屬確認、變更、消滅等必須遵從相關法律法規關于不動產物權變動的規定。開發商在買地之前就已經知曉地庫車位沒有分攤公共面積、沒有分攤地價、不具備辦理產權證的基本條件，還追求車位“產權，對全體購房業主顯然不公，那么就建議規定在建筑報建和預售審批時已批準可以單獨銷售的地下車庫進行登記，意在執行政府規劃的基礎上，開發商可以通過讓車庫與商鋪鋪位等業主房產一樣平等分攤地價、平等分攤共有土地面積，這樣也可以有效避免車庫權屬的糾紛。

（三）規范車庫的開發、建設和使用

為保障對車庫的合理性分配，就要規范車庫的開發、建設和使用。完善建筑成本信息批露制度，特別對可能涉及公用部位的建筑成本，應當由政府建設部門對開發商進行監管，對地下車庫的價格進行核算并做出專門公示，或者在對開發商頒發銷售許可證之前，政府將這一方面的情況如實地公布出來。對其使用原則上應以服務小區功能為目的，不能影響小區物業管理和業主的生活質量，加強對小區車庫的規范化管理。同時，建立小區車庫的監管辦法，業主委員會、開發商及物業等互相監督，形成有效處理糾紛的機制，更好地促進小區的和諧發展。

參考文獻：

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