房產(chǎn)測量中常見測量技術及問題分析

王文佳

摘 要：房產(chǎn)登記測量是房產(chǎn)業(yè)各項工作得以開展的重要基礎，在整個地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)登記測量具有非常重要的地位。因此在實際工作中，需要對房產(chǎn)登記測量工作給予充分的重視，并進一步擴大房產(chǎn)登記測量的領域和規(guī)范性，全面提高相關人員的專業(yè)素質(zhì)，從而為房產(chǎn)購買者提供重要的參考依據(jù)。

關鍵詞：房產(chǎn)登記測量；房屋面積；測量技術；共有面積

中圖分類號：TU198 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2018）15-0135-02

Abstract： Real estate registration and measurement is an important basis for the development of the real estate industry， and has a very important position in real estate registration measurementin the whole real estate industry. Therefore， in practice， we need to pay close attention to the real estate registration and survey work， and further expand the field and standardization of real estate registration and survey， and comprehensively improve the professional quality of relevant personnel in order to provide an important reference for property buyers.

Keywords： real estate registration measurement； building area； measurement technology； common area

前言

在房產(chǎn)登記測量中，建筑產(chǎn)權面積的確定是測量的基礎所在，同時也是購房者要掌握的信息。近年來城市化建設規(guī)模不斷擴大，這也有效的推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著房產(chǎn)交易數(shù)量的增加，房產(chǎn)購買者也更加關注房產(chǎn)信息，包括建筑面積、分攤面積、共用面積，這些都關系到購房者的切身利益，所以購房者會將這些信息作為購房的重要參考依據(jù)。為了保證房產(chǎn)信息的準確性和全面性，就需要提高房產(chǎn)測量水平，為房產(chǎn)圖繪制提供重要基礎，從而不斷完善房產(chǎn)登記測量工作。

1 房產(chǎn)登記測量的內(nèi)容、目的和意義

在房產(chǎn)登記測量工作中，需要按照國家房產(chǎn)測量規(guī)定中的內(nèi)容執(zhí)行，其中的測量規(guī)定主要包括房產(chǎn)面積測算、建筑面積測算、用地面積測算、面積測算方法與精度要求、變更測量等內(nèi)容，在實際測量工作開展的過程中，需要嚴格按照規(guī)定中的內(nèi)容執(zhí)行，提高測量的準確性和精準度。通過房產(chǎn)信息測量工作，可以采集和表述房屋用地的相關信息，為房產(chǎn)交易以及管理提供有效信息，房產(chǎn)登記測量也可為城市規(guī)劃提供有效的數(shù)據(jù)信息。在房產(chǎn)登記測量過程中，針對于房屋面積的測算作為非常具體的方式，房產(chǎn)管理部門需要對測量的結果進行審核，以確保測量信息的準確性，為其提供法律支撐。在房產(chǎn)測量工作中，需要保證測量數(shù)據(jù)的準確性，從而減少房產(chǎn)交易和使用過程中發(fā)生的產(chǎn)權糾紛，從法律的角度保護房屋產(chǎn)權人的權益。為了提高房產(chǎn)測量工作的效率，在測量過程中，應該善于利用先進的測量儀器和手段，從而提高測量的精準度，有利于房產(chǎn)管理部門產(chǎn)籍管理工作的有效開展。

為了保證房產(chǎn)測量工作的公平公正，在測量過程中，需要嚴格按照國家和行業(yè)規(guī)定執(zhí)行，確保測量的內(nèi)容全面，測量過程規(guī)范，測量數(shù)據(jù)準確。在房屋測量工作中，通過前期的數(shù)據(jù)測量采集到的信息，在此基礎上形成房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集等。在房產(chǎn)交易過程中，可有效解決購房過程中存在的面積縮水問題。

基于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)價格一路升高，部分房產(chǎn)開發(fā)商為了謀取更高的利益，就會在房產(chǎn)面積的數(shù)據(jù)上進行更改，從而損害購房者的切身利益。所以要加強對房產(chǎn)測量工作的監(jiān)督管理，規(guī)范房產(chǎn)測量工作的執(zhí)行和落實，通過房產(chǎn)登記測量，可以有效強化對房產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督管理，對于誠信有所制約，保證買賣雙方的合法權益，避免單方欺詐現(xiàn)象的出現(xiàn)，維護房產(chǎn)交易市場的規(guī)范運行。在房屋登記測量工作中，不僅要使用先進的測量技術和方法，還要加強對測量過程的監(jiān)督管理，確保房產(chǎn)登記測量結果全面準確的反映出房屋信息，其與房產(chǎn)產(chǎn)權人利益息息相關，可以有效的減少測量的偏差，全面提高測量水平，確保建筑質(zhì)量。

2 房產(chǎn)測量技術及其應用

2.1 GIS測量技術

GIS系統(tǒng)中，其依托于計算機軟件和硬件技術，依據(jù)空間分布和地理坐標來對各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按一定格式和分類進行輸入、處理、存貯和輸出，更好的滿足人-機交互信息系統(tǒng)。GIS系統(tǒng)作為地理信息處理的工具，能夠?qū)Χ嘁財?shù)據(jù)進行操作和綜合分析，并以圖形、圖像和數(shù)字等形式將所需要的信息輸出出來，實現(xiàn)了房產(chǎn)登記測量信息的數(shù)字化、可視化和直觀化，能夠利用動車圖像將復雜的施工過程描繪出來，從而為房產(chǎn)管理工作提供信息和可視化的支持。

2.2 房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術

隨著數(shù)字化信息技術的快速發(fā)展，在房產(chǎn)測量過程中，應該充分利用數(shù)字化測圖技術，同時通過計算機數(shù)字化軟件對生成的圖像進行數(shù)據(jù)處理和編輯。在具體操作過程中，需要對房產(chǎn)信息進行收集整理，然后擬定設計方案，同時進行實地踏勘，以保證測量數(shù)據(jù)的有效性。在房產(chǎn)調(diào)查工作后，需要進行房產(chǎn)信息的采集，將采集到的信息輸入到計算機終端，然后利用數(shù)字化軟件對數(shù)據(jù)進行編輯和處理，形成房產(chǎn)圖，這一系列的工作都是通過數(shù)字化技術完成的，不僅提高了工作效率，同時也最大程度地保證了數(shù)據(jù)信息的準確性。

2.3 GPS-RTK技術在房產(chǎn)登記測量中的應用

RTK測量技術是比較常用的GPS測量方法，測量過程受環(huán)境干擾較小，所以在野外測量定位中應用比較廣泛，可以獲得較高的精度，對于提高測量作業(yè)效率和測量的精度十分有利。基于載波相位觀測值實施動態(tài)定位技術基礎上發(fā)展起來的RTK定位技術，對于在測量指定坐標系總的三維定位結果能夠及時提供測量站點。在使用RTK測量技術的過程中，觀測后的數(shù)據(jù)以及測量站的具體信息是以數(shù)據(jù)鏈的形式進行傳輸?shù)模鶞收精@取信息后傳遞給流動站，流動站對于接收到的數(shù)據(jù)信息還會進行實時差分處理，對于數(shù)據(jù)信息進行精準定位。在利用RTK技術采集信息過程中，其全部為數(shù)字化，并經(jīng)過軟件簡單處理后，能夠直接對電子地圖進行輸出，能夠更好的滿足房產(chǎn)登記測量的要求。

在RTK測量系統(tǒng)中，主要由數(shù)據(jù)傳輸設備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)、GPS接收設備共同組成。GPS信號接收設備主要設置在基準站上，并對所有可見的GPS衛(wèi)星進行連續(xù)觀測，觀測數(shù)據(jù)利用無線電進行傳輸，并將數(shù)據(jù)及時傳輸給觀測站。基準站要針對觀測到的數(shù)據(jù)，并根據(jù)相對定位的原理，解算整周模糊度未知數(shù)，并對用戶站的測量精度和三維坐標情況進行顯示，并以計算的實時定位結果來監(jiān)測用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結算結果。利用RTK技術，可以有效的降低觀測冗余量，并進一步縮短測量觀測的時間。

3 房產(chǎn)測量中常見問題分析

3.1 層高與凈高的區(qū)分

國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離《規(guī)范》中沒有給層高一個明顯的誤差，允許誤差國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中所指房屋層高2.20m以上的計算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計算建筑面積。但在實際操作中，而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

3.2 對稱邊長度實地丈量不一致問題

在房產(chǎn)測量工作中會出現(xiàn)一定的誤差，有些是由于測量本身所引起的，有些是在房屋建設過程中出現(xiàn)的誤差，導致前后墻、左右山墻這些在施工圖相等的邊，卻得出不一樣的測量結果，這些都是規(guī)則的多邊形測量出不規(guī)則數(shù)據(jù)的誤差現(xiàn)象。對于對稱邊的長度與實地丈量結果不一致的現(xiàn)象，需要對測量數(shù)據(jù)進行處理，同時對繪圖和面積計算重新核定。對于對稱邊測量數(shù)據(jù)不相等會有一定的誤差允許范圍，但是當誤差超過了標準范圍的情況下，則要對測量的準確度進行檢查，當確定存在不相等情況時，則要根據(jù)具體的測量結果來完成面積計算和繪圖。

3.3 共有面積分攤問題

共有面積分攤是大家都十分關注的一個問題，其主要是指各個產(chǎn)權主體共同占有或者使用的建筑面積。針對于一般住宅樓而言，需要先計算房屋總的建筑面積以及套內(nèi)建筑面積，然后求出總的共用面積，再按照一定的分攤系數(shù)計算各戶的共有面積。對于較為特殊的住宅樓或者多功能綜合樓共有面積分攤計算時，還會涉及二級分攤和多級分攤，此時所遵循的原則為“誰受益、誰分攤”，可以逐級進行分攤。由于分攤關系十分復雜，這就要求房屋測繪人員要具備良好的職業(yè)道德和社會公德，并能夠熟練掌握法律和相關的規(guī)范要求。對于存在面積分攤糾紛的情況，當協(xié)商無法解決時，測繪部門要從合理性出發(fā)，并提出最佳的分攤方案，當任何一方有異議提出時，則可以根據(jù)物權法來請求依法確權。

4 結束語

房產(chǎn)測量是一項技術性較強的工作，測量數(shù)據(jù)會作為房產(chǎn)管理、交易、使用等一系列問題的依據(jù)，所以不僅要保證測量數(shù)據(jù)的準確性、科學性、合理性，測量數(shù)據(jù)還具有一定的法律效力，為維護業(yè)主自身權益提供有力依據(jù)。在房產(chǎn)測量工作開展過程中，需要嚴格按照國家和行業(yè)規(guī)定的相關規(guī)范操作執(zhí)行，加強對各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，善于運用先進的測量技術和方法，保證測量數(shù)據(jù)的精準度，避免違規(guī)行為的發(fā)生。加強房產(chǎn)測量工作的管理，規(guī)范房產(chǎn)交易市場的有序運行，為促進我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)造有利的條件。

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