商品房交付法律問題研究

王習習

摘 要 商品房買賣合同交易中，購房者有兩個核心目標，一是符合法定條件和約定條件的商品房的實際交付使用；二是取得商品房所有權，即是常說的取得房產證。現實中買受人和出賣人就商品房交付法定條件、約定條件、交付流程等存在較大爭議，商品房交付使用階段的糾紛日益增多。本文對商品房交付糾紛的基本理論、主要糾紛類型等進行了探討，并提出了一些不斷改進和完善的建議。

關鍵詞 商品房交付 法律責任 完善建議

1商品房交付理論概述

1.1商品房交付的概念

商品房交付應是指基于雙方的意思表示，房屋占有和使用的交付，是占有轉移，即是出賣人將房屋占有轉移給買受人。

1.2商品房買賣合同中交付的確定標準

交付標的物的義務是出賣人在履行買賣合同過程中的主要義務之一。一般而言，標的物的所有權自標的物的交付時起轉移，但是商品房作為不動產，有著自身的特點，因此有不同的要求。在債法視野中，出賣人履行交付義務，買受人實現債權，商品房買賣合同中標的物的交付是基于當事人之間商品房買賣關系而享有占有使用的事實狀態，交付意味著占有的改變。在物權法視野中，商品房作為不動產，其交付需要辦理房屋所有權變更登記手續，出賣人將房屋所有權轉移給買受人。買受人基礎合同而獲得的債權并不是絕對權，不能對抗合同相對人之外的第三人，而基于登記之后的物權，是對世權，可以對抗第三人。在商品房買賣合同交易中，買受人有兩個核心目標，一是符合法定條件和約定條件的商品房的實際交付使用；二是取得商品房所有權，主要體現為取得房產證。一般認為商品房交付包含實物交付和產證交付兩道程序。

2商品房交付糾紛的類型

商品房買賣合同中，出賣人主要的合同義務就是將標的物商品房交付給買受人，并將標的物所有權轉移給買受人，實踐中，出賣人和買受人之間因商品房交付存在以下爭議：

2.1不能交付商品房

給付不能可分為自始客觀給付不能、自始主觀給付不能和嗣后不能。出賣人在合同約定的期限屆滿時，客觀上沒有履行交付商品房的能力，就構成了給付不能。出賣人不能交付商品房，導致買受人的合同目的不能實現，構成了根本違約，那么出賣人就要承擔相應的違約責任。出賣人交付不能，那么買受人可以要求解除商品房買賣合同，并要求出賣人將購房款退還給買受人和承擔違約責任。如果合同有約定，則出賣人按照合同約定的違約金數額或者損失賠償額付給買受人。如果合同沒有明確具體的約定，則買受人已付的購房款利息及因購買該商品房所支出的相關費用均屬于買受人損失的范疇，出賣人應予以賠償。

2.2遲延交付商品房

謂因可歸責于債務人之事由，對于已屆滿清償之債務，能給付而為給付之違法的遲延。出賣人在約定的履行期限屆滿時，沒有能夠按合同約定交付商品房給買受人，導致買受人不能在預定的時間內行使占有使用商品房。通過具體分析出賣人遲延交付商品房的原因，進一步分析出賣人是否承擔民事責任。如果是不能歸責于當事人任何一方的情況，出賣人是否能夠免責？出賣人也就是房地產開發商遲延交付商品房的抗辯事由，主要表現在兩個方面：一是以自然發生的不可抗力為由，在商品房施工、驗收過程中發生了某種自然現象導致不能按合同約定時間交付商品房，從而導致了商品房的遲延交付。二是以不能提前預見的其他因素為由，在施工、驗收過程中發生的某種外界人為因素，從而引起商品房的遲延交付。

2.3瑕疵交付

出賣人交付的商品房與合同約定存在差異，也就是出賣人交付的商品房不合符合同約定。包括了質量問題和面積差異問題。（1）質量問題。商品房主體結構質量外的質量問題，可以分為一是顯現瑕疵，即是不需要特殊檢測手段就能夠肉眼直接發現和注意到的瑕疵，例如墻體空鼓、墻體表面不平整、開裂；二是隱蔽瑕疵，需要專業人員或者借助特殊的檢測手段或者使用較長時間觀察才能發現的內在瑕疵，如房屋使用的混凝土強度不符合設計標準。如果是房屋主體質量問題，主體結構質量經檢驗后確屬不合格，影響到居住的安全和使用，買受人可以請求解除合同，要求出賣人承擔賠償損失責任。而如果是房屋質量瑕疵，損害了買受人的利益，不符合合同約定，買受人可以要求出賣人承擔違約責任。（2）面積差異問題。出賣人交付的商品房面積與合同約定的面積不一致的時候，從尊重雙方意思自治的角度出發，有約定則從約定，無約定則適用司法解釋以面積誤差絕對值 3%為界點。

3商品房交付使用管理的對策和建議

3.1明確商品房交付的條件

現行法律中修改完善商品房交付條件，提高立法層次，明確規范，如適時修改《城市房地產管理法》相關條款以完善商品房交付條件，不用單獨另行制定法律法規。

3.2規范商品房交付流程

商品房交付并不僅僅是表面的“交鑰匙”，整個交付流程應有一整套規范流程。第一步應是商品房達到交付的法定條件和約定條件后，出賣人書面通知買受人。第二步應是買受人按出賣人發出的交房通知要求的相關資料到出賣人指定的地點，查驗出賣人依法應當取得的相關文件。第三步是實際驗房。

3.3完善商品房買賣合同示范文本

我國建設部和國家工商行政管理局2000年曾聯合制定的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），該示范文本歷經多年尚未統一修改，該示范文本中關于房屋面積、交付、產權登記等條款規定不夠詳盡，已不能夠適應日趨復雜的商品房糾紛處理，需要加以完善。

參考文獻

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[2] 石靜遐.買賣合同[M].北京：中國法制出版社，2009.

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