閑置土地信息交互及流轉優化平臺構建研究

余晨晨　錢欣　周瑤　姚襲欣　羅飛

【摘 要】針對目前農村閑置土地信息交互困難及相關手續辦理繁瑣問題，本文結合農村實際情況及土地政策，構建了一個可由政府官方運營和管理的土地閑置信息交互及流轉規范化管理平臺。該平臺實現真實可靠的土地流轉信息及便捷網上土地流轉流程辦理功能，從而緩解農村土地閑置現象，優化土地流轉流程，積極響應“最多跑一次”改革。

【關鍵詞】閑置土地；信息交互；管理平臺；流轉

中圖分類號： TP311.52 文獻標識碼： A 文章編號：2095-2457（2018）08-0051-002

Research on the Construction of Idle Land Information Interaction and Transfer Optimization Platform

YU Chen-chen QIAN Xin ZHOU Yao YAO Xi-xin LUO Fei

（Hefei University of Technology，Hefei，Anhui 230000，China）

【Abstract】Based on the current difficulties in dealing with idle land in rural areas and the complexity of related procedures， this paper constructs a platform for the management and management of land idle information exchange and standardized management that can be operated and managed by the government in light of the actual situation in rural areas and land policies. The platform realizes real and reliable land circulation information and facilitates online land transfer process management functions， thereby alleviating the phenomenon of idle land in rural areas， optimizing land transfer procedures， and actively responding to the “run once” reform.

【Key words】Idle land； Information interaction； Management platform； Circulation

0 前言

目前由于經濟快速提升，第二、第三產業蓬勃發展等原因，農村勞動力大量涌入城市，從而造成大量土地閑置[1]，土地資源浪費問題嚴峻。

針對此類問題，國內眾多專家學者提出了建設性建議。張占毫等[2]學者提出重新進行土地資源整理規劃；楊芳[3]提議積極引導和鼓勵農民進行土地承包經營權流轉；張琳[4]建議加強政府在土地流轉中的指導功能；李子萱[5]建議建立覆蓋全方位的土地流轉服務體系。

綜上所述，針對農村閑置土地的理論性體系已取得一定建設性成果，但王娟娟等[6]發現仍然存在流轉不合法的現象，政府流轉登記工作依舊存在缺陷，上述建議并未進行實例化操作。

針對上述問題，本文構建了一個土地資源信息交互及流轉優化的管理平臺。該平臺可實現買賣雙方土地信息交互及網上土地流程辦理功能，從而擴寬農戶土地流轉信息交互渠道，簡化土地流轉手續辦理，激勵民眾通過合法途徑進行土地流轉，響應“最多跑一次”改革。

1 土地流轉現狀及存在問題

1.1 土地流轉現狀

通過走訪安徽省國土資源廳、安徽省農業委員會等部門，得出目前農村閑置土地流轉的流程如下，首先將需要流轉的土地記錄在案，通過有意者與地方干部聯系，交易雙方會面協商。協商成功后，交易雙方向相關部門提出申請，簽訂合同，記名登記，最后通過審批進行流轉登記、權證辦理等。

根據目前土地流轉現狀，可發現政府在流轉過程中僅提供買賣雙方信息匹配服務及流轉手續辦理。買賣雙方在流轉過程中，最重要的部分為會面洽談，商議期限、租金等，最繁瑣的流程為流轉中各種手續的辦理、材料的提交。

1.2 土地流轉存在問題

1.2.1 流轉雙方“多跑路”

有流轉意圖的土地承包者需到相關部門（當地村委等）備案記錄，在有意者聯系后還需見面協商，達到交易后還要再到有關部門簽訂合同，完成后續手續，過程繁瑣，難以做到“只進一扇門”，“最多跑一次”。

1.2.2 信息匹配效率低

在土地資源信息匹配過程中，村委并不提供主動尋找土地需求者的服務，信息匹配效率低。此外，由土地資源需求者主動聯系各地村委，到各村委辦公地址咨詢，亦耗費大量時間。

1.2.3 土地流轉過程合法性難以監督

目前國內的土地資源信息交互網站僅提供土地流轉信息交互服務，交易雙方在協商后是否進行合法流轉，目前的土流相關平臺無法進行監督。

1.2.4 農戶法律意識薄弱

在農村，土地承包者法律意識較弱，土地流轉不注重形式程序，加之土地流轉正規流程過程繁瑣。因此，大多是口頭合約，從而導致雙方權利義務關系不明確[6]。

2 平臺構建思路

2.1 構建原則

2.1.1 靈活性

平臺在設計時應考慮功能的可擴展性及可維護性，盡量采用模塊化結構，提高程序模塊的獨立性，減少二次開發及數據庫對接難度。

2.1.2 實用性

本平臺以土地流轉雙方的需求為目標，在符合政府規范流轉流程的基礎上，為用戶提供便捷的信息交互及線上土地流轉辦理服務。

2.1.3 易用性

本平臺操作簡單、靈活易用，便于管理與維護，如在提交申請階段的資料在鑒證備案階段可不用進行重復上傳，堅持“一證一份”，用戶操作簡單。

2.2 設計思路

2.2.1 解決“多跑路”問題

將線下流轉手續轉至線上，使有流轉意圖的土地承包者網上即可提交申請，而需要土地的一方通過本平臺便可得到真實可靠的土地流轉信息。而當雙方達成協議后，可通過簽訂電子合同達成交易。

2.2.2 提高信息交互效率

需要流轉土地的用戶可在平臺上發布相關信息，加快信息的傳播。同時土地資源需求者亦可通過本平臺瀏覽土地流轉信息，線上進行土地信息對比，做出最優決策。

2.2.3 通過過程管理實施監督，提高民眾法律意識

制定詳細的線上流程，每個階段都存在相關部門的審批或土地流轉雙方的認同，當審批不通過或流轉雙方某一方不同意時，后面的流程都無法進行，“強迫”政府及民眾依法進行土地流轉，提高法律意識。

2.3 流程優化

根據實地調研及結合政府報告，本文構建了一個土地資源信息交互及流轉優化的管理平臺。

該平臺提供土地流轉信息交互及網上流轉辦理的服務，其網上土地流轉申請的流程為：提交申請（填寫包含流轉方式等）、核實登記（管理員初審）、價值評估（專家系統評估）、信息發布、會面洽談（提供視頻會面）、線上合同簽訂、鑒證備案（權證辦理等）。

與現有的土地流轉業務流程相比，土地流轉者在提交申請表時，已完成后續辦理流轉手續的資料上傳，在流轉雙方協商完成后，僅需簽訂電子合同，一旦收到電子合同簽訂完成的信息，相關政府部門即可進行權重辦理等業務，無需如現有流程，需要流轉雙方再跑一趟遞交相關材料。

3 平臺功能

平臺的用戶有土地經營權租用者（以下簡稱租用者）、土地經營權所有者（以下簡稱所有者）和平臺管理員，下文將從用戶的角度闡述平臺的特色功能。

3.1 土地經營權租用者功能

3.1.1 注冊登錄

基于訪客的需求有所區別的情況，平臺采用不同的登錄方式。

不進行身份注冊的普通訪客，僅可瀏覽土地信息資源平臺上的相關土地信息關于該土地的使用權所有者的相關聯系方式并不會顯示在頁面上。

需要在線上辦理業務、聯系所有者的訪客，則需要進行注冊登記。在此過程中，需要提供身份證真反面照片與提供聯系方式，同時需要上傳一段不少于10秒的本人單人視頻作為身份識別的材料，保證租用者身份的真實性。

3.1.2 生成數字簽名

租用者輸入8-16位包含字母、數字或特殊符號的密碼后，平臺會根據租用者姓名、身份證號碼及密碼的信息生成唯一的數字簽名，用于線上簽訂土地租用合約。

3.1.3 土地信息檢索

租用者可以根據土地歸屬省、市、縣進行檢索，或根據土地的地形、土壤條件進行檢索。

根據租用者輸入的條件，平臺會優先反饋符合條件的土地信息。此外，根據租用者所瀏覽的具體土地信息，平臺可歸納出這些土地的共同特點，根據用戶檢索偏好進行個性推薦。推薦和篩選過程中，通過數據挖掘尋找瀏覽的土地信息共同特點，通過模糊決策對篩選的土地信息進行排序。

3.1.4 聯系土地所有者

租用者想要租用的土地可能所有者唯一和所有者不唯一的情況。因此，聯系農戶存在兩種方式，第一種是撥打平臺提供的手機號碼，第二種是使用平臺上的“打招呼”功能。

“打招呼”功能適用于所有者不唯一的情況。對于需要租用大片土地的租用者，則可能需要若干所有者的土地合并為一片土地租出，但是這些所有者事先并沒有合并出租的意向。此時，租用者通過“打招呼”功能，平臺會根據系統智能合并的結果，向滿足要求的所有者發送信息，轉達租用者的意圖。

3.1.5 線上合同簽訂

“簽訂合同”是為租用者和所有者提供線上簽訂租用合約與相關部門公證業務的功能。租用者需填寫一份簡單的土地租用信息登記表，登記表提交成功后，平臺生成一份土地使用權租用合約給予租用者和所有者，雙方通過數字簽名簽訂。

3.2 土地經營權所有者功能

3.2.1 注冊登錄

所有者使用土地信息資源平臺，要求必須先進行注冊，注冊要求與租用者相同。注冊成功后，所有者生成數字簽名的方式亦與租用者的相同。

3.2.2 土地信息上傳

所有者進行土地信息上傳之前，需要準備其土地經營權證件的照片、土地圖片和視頻材料。要求如下：（1）土地經營權照片要求正反兩面清晰拍攝，且單獨拍攝有效時間、印章信息，確保證件的合法性與有效性。（2）土地圖片數量為10張，且所有圖片指定位置與角度。（3）視頻材料時長2-5分鐘，旨在呈現土質狀況、附近地形等信息。

3.2.3 土地價值評估

為確保公平公正，還需根據土地的實際狀況作出土地的價值評估價，值評估部分將由土地信息資源管理平臺實現。

價值評估系統將使用專家系統。該專家系統由一些專業的土地價值評估單位提供的信息編制而成，所有者輸入某土地的各項指標后，平臺通過對比庫內實例推薦出合適的價格范圍，反饋的價格范圍將是具體的土地的估算價值。

3.3 平臺管理員功能

3.3.1 檢驗功能

管理員進行檢驗的內容包括身份信息是否真實有效、土地經營權是否合法有效、土地信息是否規范。在所有者和租用者使用注冊功能、所有者使用土地信息上傳功能的時候，平臺將客戶端收集到的信息提交給管理員人工審核，審核通過以后生成用戶記錄，以作證明。

3.3.2 鑒證備案功能

合同正式簽訂以后，管理員根據簽訂時間順序人工檢閱合同，對于存在違法違規的合同給予退回處理；合法有效的合同加蓋電子印章，并生成表單記錄入庫，同時給予租用者和所有者鑒證備案成功的電子回執，表示完成相關土地流轉流程。

4 結論

本文構建的平臺基本上解決了農戶土地信息交互障礙及土地流轉繁瑣的問題，擴寬了農戶土地信息交流渠道，簡化了土地流轉手續。當然，在“互聯網+政務”的促進下，未來政府在對土地資源管理亦會具體到個人，進行惠民的網上辦理審批事項，從而提高審批效率，遏制尋租空間和行政恣意，這將是一個刀刃向內、自我加壓的改革，亦給民眾的福利。

【參考文獻】

[1]付祖珍.農村閑置土地的法律問題及解決方案——以貴州省金沙縣源村鎮為例[J].法制與社會， 2016（10）：76-77.

[2]張占毫，楊茂林.對農村土地閑置問題的研究--以禹州市為例[J].信陽農林學院學報， 2016，26（2）：46-47.

[3]楊芳.華亭縣農村土地撂荒成因及解決對策[J].農民致富之友，2017（14）：74.

[4]張琳.我國農村土地承包經營權流轉制度研究[J].陜西農業科學，2017，63（8）：84-87.

[5]李子萱.農村土地承包經營權流轉的根據、障礙和對策[J].企業導報，2016，（19）：109.

[6]王娟娟，張亞婉，錢雅琪等.農村閑置土地經營的法律問題探究[J].科技視界，2016（26）：47-48.