青島農商行平度分行房地產貸款現狀及風控管理分析

吳寶惠

一、研究背景

2015年上半年，青島樓市商品住宅（包括普通住宅、別墅和公寓，不含政策性住房）共成交48706套，同比大漲36.20/0；成交面積為508.6萬平米，同比大漲43.6%：成交均價為8496.8元/平，同比去年微漲1.8%。以2月春節作為轉折點，成交呈現V型反轉，市場連創新高，五六月突破2014年最高水平。但是成交分化依舊明顯：主城區供需兩旺，規劃新區勢頭更猛，下屬縣市等反映平平。90-120平戶型表現踴躍，增速最快.70-90平依舊占據半壁江山，而小公寓和大別墅波動不大。

雖然成交將較去年同期顯著上升，但青島房價卻延續了下降的勢頭，白去年5月以來，青島房價已經從9800多元/平米下降到今年6月的8957元/平米，一年多的時間降了近千元/平米，這也是2010年12月青島房價沖上9000元/平米后首次跌到9000元/平米以下。2015年6月青島房價止跌反彈，這是青島房價連續下跌12個月以后首次迎來反彈。從市場具體表現來看，進入6月份之后，青島開發商推盤節奏明顯加快，尤其是在6月底，近10余個樓盤集中推盤，而從各新推樓盤價格情況來看，新推樓盤依舊維持低價走量的策略，并且收效明顯。而一些老牌“熱銷盤”，價格相比較之前，都有所上升，雖然幅度并不是很大，但也影響了青島房價的整體走勢。

二、我行房地產信貸變化情況

2015年6月末，我行投向房地產行業的貸款余額為101.13億元，較年初增加25.93億元，占上半年全行新增貸款的36.04%：6月末房地產貸款余額較年初增長34.84%，增速大幅高于全行信貸平均增速。

2015年6月末我行房地產行業關注類貸款達到21.95億元，較年初增加4.27億元，增幅達到24.08%：不良類貸款達到7871萬元，較年初增加2900萬元，增幅達到58.35%：房地產開發貸款和個人貸款逾期合計達2.71億，較年初增加1.05億元，增幅達到63.25%；6月末我行房地產行業關注類和不良類貸款占全部房地產行業貸款的比重為22.49%，資產質量下滑明顯。

另據不完全統計，2015年初至7月末，我行新增8家關注類房地產開發類貸款11.31億元，我行房地產行業實際的關注類和不良類貸款合計占比或遠高于22.49%。在樓市整體有所好轉、部分企業現金流逐步改善的情況下，我行房地產開發類貸款的資產質量下滑速度加快，未來我行房地產貸款質量將持續承壓。

今年以來我行個人商用房和住房貸款資產質量有所下滑，2015年上半年新增逾期貸款合計達到2536.41萬元，6月末逾期貸款余額較年初增長42.75%，增速較快。新增逾期貸款主要集中于城陽、黃島、萊西、即墨等市郊區域，其中商用房逾期所占比例有所提高。對于以按揭形式發放的實質性經營或消費性貸款，一旦客戶企業經營出現問題現金流斷裂，客戶個人房貸違約的概率和損失率遠高于普通按揭貸款，其中的風險不容忽視。

三、我行房地產信貸風險分析

目前大型房企收入利潤較為穩定，通過擴殷增發、發行債券、眾籌等方式直接融資占比明顯增大，對銀行的依賴度有所下降：而中小型房企大部分存在現金流緊張、債務壓力大、銷售資金用于其他在建項目投資或償還民間債務等情況。在樓市規模化發展時代已經結束、市場逐步出清的大背景下，大型房企對具有一定區域優勢的中小型房企的并購重組大幕已經開啟，并預計將延續一段時間。在行業深度競爭時期，我行存量客戶中一些自身現金流緊張、又得不到大房企青睞、銷售遲遲不見好轉的中小型房企或將永遠失去生存機會。有專業人士預測，未來十年內70%-80%的開發商會倒閉，與此同時只有20%左右城市的房地產市場有希望。我行房地產開發企業所開發樓盤多位于縣域郊區，資金、開發、運作能力和抗風險能力較弱，如果在此次市場出清中無法及時實現資金回流，最終破產并成為壞賬的可能性極高。

相較于普通住宅的改善升級需求，青島目前商業地產基本屬于全面過剩，特別是在人口密度和經濟活躍度不高的縣域郊區，商業地產的經營情況不容樂觀。除了部分超大型房地產企業通過市場直接融資降低融資成本外，其他開發商的融資成本并未顯著下降、部分參與民間借貸程度仍較深。在經濟轉型、商業地產租售收益持續下降的大趨勢下，商業地產未來現金流的持續性和穩定性值得懷疑，特別是有回租、回購條款的商業地產，其開發商未來或將面臨較大的資金壓力，由于現金流枯竭導致的違約風險較大。

四、房地產貸款風險控制要求

目前房地產行業已經進入市場分化進一步加劇的階段，因房地產企業開發規模較小、融資能力較弱，房地產項目之間的個體差異性決定開發商的還款能力和我行房地產信貸資產質量。為應對房地產貸款資產質量下滑、及時將風險控制在我行可承受的范圍內，對房地產貸款提出如下風險控制要求：

（一）嚴格控制新增房地產開發類貸款

無論是新樓盤貸款、還是存量樓盤要求增加貸款金額，總行授信審批部均應嚴格把關，除非是特別優質、地段特別好的大型房地產開發商的住宅項目，原則上不建議新增貸款。

（二）落實存量房地產開發貸款的管理監控

對于存量房地產開發貸款（包括以流動資金貸款和建筑企業貸款發放的、實際用于房地產開發的貸款），各支行應該逐一排查，摸清樓盤真實情況，包括建設進度、銷售進度、回款情況、開發商經營狀況、民間融資情況等，并按月向總行信貸管理部報備。

（三）加強存量房地產貸款的貸后管理

對于貸后管理中發現有銷售回款的，應要求客戶更改還款計劃、及時予以歸還，防止銷售回款被挪用；對于建成多年銷售無起色的，即使尚未逾期或者不良，也應要求開發商積極進行資產重組，嚴格控制企業用信、降低企業融資壓力；對于實在難以白行處置的，應與政府積極協商處置事宜，或者聘請專業公司進行資產打包轉讓，及時進行資產保全：對于項目在建但未來銷售前景不樂觀、周邊現有同類樓盤庫存大、去庫存慢的，建議暫緩客戶用信，防止損失進一步擴大：對于項目預算明顯超過實際需求（如建安成本明顯超過本地平均水平的）、貸款額度明顯偏大的，應與開發商深入溝通資金去向，及時收回過度授信用信部分資金；對于個人貸款中商用房抵押的、以及用住宅抵押但用于企業經營和個人消費投資的，應建立詳細客戶名單并加大貸后管理力度，積極進行風險監測和處置。