營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響研究

蘭登博

【摘 要】在房地產(chǎn)行業(yè)中，對企業(yè)進行會計核算與納稅是企業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的管理措施之一，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟效益與未來的發(fā)展戰(zhàn)略，還會對我國的稅收工作造成一定的影響。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅；影響

一、前言

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在建中未取得大量工程發(fā)票、未開始取得收入或只取得小部分收入的老項目該以哪種計稅辦法進行核算，該核算方法對日后項目的影響程度都必須進行分析，從而為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展作好財務(wù)管理規(guī)劃。

二、營改增政策的概述

營改增的內(nèi)容是：規(guī)范減免稅環(huán)節(jié)，保證抵扣鏈條完整；降低小規(guī)模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統(tǒng)一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴大增值稅征稅范圍，全面實施營改增。

我國對增值稅一共改革了三次，營改增改革是最重大的。之前銷售額是我國營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，但造成嚴(yán)重的重復(fù)征稅，因此，我國政府提出了營改增的改革方案，在全國范圍內(nèi)進行實施。營改增政策在很大程度上防止了企業(yè)營業(yè)稅的重復(fù)征稅問題，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因這個行業(yè)流通環(huán)節(jié)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長重復(fù)征稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，實行營改增之后，企業(yè)稅負(fù)減小很多，這在一定程度上能緩解商品房價格的升高，降低房地產(chǎn)行業(yè)市場的準(zhǔn)入規(guī)則，促進房地產(chǎn)行業(yè)的自由競爭。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后會計核算發(fā)生的變化

（一）會計科目設(shè)置發(fā)生了變化

房地產(chǎn)企業(yè)推行“營改增”之前，貸方記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”，只設(shè)一個二級科目“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”，會計核算比較簡單。“營改增”后，即房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅時，還需對購入材料的分配、驗工計價等環(huán)節(jié)進行會計核算，并明細(xì)化、具體化核算稅金。此外，增值稅的核算比營業(yè)稅復(fù)雜，設(shè)置了多個二級科目和三級科目，如：“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”等科目。

（二）會計核算原則發(fā)生了變化

過去房地產(chǎn)企業(yè)實行的營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，而現(xiàn)行的增值稅則屬于價外稅。增值稅不再像營業(yè)稅那樣影響一個房地產(chǎn)企業(yè)的損益，而是在資產(chǎn)負(fù)債表中具體體現(xiàn)出來。增值稅的稅金實質(zhì)上最終由購買方承擔(dān)，真正實行了價稅分離，這樣就有效避免了重復(fù)征稅。

（三）會計賬務(wù)處理發(fā)生了變化

房地產(chǎn)企業(yè)稅改前應(yīng)交稅金由直接根據(jù)計稅依據(jù)計算，稅改后則按“購進扣稅法”的間接計算。稅改后房地產(chǎn)企業(yè)會計賬戶設(shè)置、賬務(wù)處理遠(yuǎn)比稅改前復(fù)雜。為了降低納稅成本和納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員應(yīng)該認(rèn)真解讀“營改增”的有關(guān)法律文件，按照會計基本原理，正確處理稅務(wù)會計，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平。

四、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

第一，激發(fā)地產(chǎn)購買需求。實施營改增后，企業(yè)的不動產(chǎn)含有的增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建的辦公房、廠房、道路綠化等，都可以作為進項稅進行抵扣，從而加快行業(yè)對不動產(chǎn)投資的改造，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的購買需求，有利于去庫存化。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，能減輕自身的稅負(fù)壓力。

第二，避免重復(fù)征稅。營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間，可以避免重復(fù)征稅。因為增值稅在征收過程中，依據(jù)是不同環(huán)節(jié)的增值額；營業(yè)稅的增收依據(jù)則是銷售額。地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間，會涉及土地、建材等成本，其中材料成本已經(jīng)繳納了稅收，銷售期間再次繳納這部分稅負(fù)，就會造成重復(fù)征稅。營改增的實施，有效解決了這一問題，只要按照各個經(jīng)營環(huán)節(jié)繳稅即可。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值稅發(fā)票中體現(xiàn)，因此避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象。

第三，有利于財務(wù)部門明確分工。營改增的實施，有利于明確房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工。征收營業(yè)稅時，發(fā)票單據(jù)由財務(wù)部門進行報銷，不需要對單據(jù)進行審核歸類，不僅工作量大，而且存在較大的風(fēng)險。征收增值稅時，取得進項稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求財務(wù)人員對普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進行審核歸類，提高票據(jù)的及時性、合規(guī)性，提高財務(wù)票據(jù)的管理水平。

（二）不利影響

第一，增加了實際稅負(fù)。一方面，營改增前，計算企業(yè)所得稅時，原營業(yè)稅作為價內(nèi)稅會在所得稅中扣除；營改增之后，增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所得稅中扣除。另一方面，營改增后房產(chǎn)企業(yè)的增值稅率為11%，雖然可以利用進項稅額進行抵扣，但是要想獲得足夠的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，就要和納稅人合作，這就對合作公司的選擇產(chǎn)生限制。另外，房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，一部分支出是無法取得增值稅專用發(fā)票的，例如勞務(wù)費。不能獲得足夠的進項抵扣，再加上稅率升高，因此房產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)有所增加。

第二，影響財務(wù)報表。一方面，實施營改增之前，不動產(chǎn)的購置價款，會全部計算在固定資產(chǎn)的入賬價值中；營改增之后，這部分價款要價稅分離，其中增值稅進項稅額可以抵扣，因此固定資產(chǎn)的入賬價值降低了。如此一來，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，不利于正常的融資活動。另一方面，在利潤表中價外稅是增值稅的特點之一，在營業(yè)收入中要刨除增值稅，從而降低企業(yè)的營業(yè)收入。如此一來，企業(yè)經(jīng)營期間產(chǎn)生的人工、材料成本，無法獲得增值稅發(fā)票，增加了稅負(fù)成本。

五、應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

（一）強化稅務(wù)人才的培養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算與納稅登記的時候需要專業(yè)的稅務(wù)工作人員進行操作，所以企業(yè)如果想適應(yīng)營改增政策帶來的影響，就需要對企業(yè)的專業(yè)稅務(wù)人員進行不斷的提高，增強他們的專業(yè)知識與總額數(shù)值。實現(xiàn)企業(yè)賬務(wù)的優(yōu)化管理。企業(yè)需要做到的以下幾點：第一，重視本單位中財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者之間相互關(guān)聯(lián)，共同承擔(dān)這稅務(wù)的責(zé)任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓(xùn)的力度，不斷的規(guī)范企業(yè)的規(guī)章制度。第二，企業(yè)要根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的種類對二級會計科目進行細(xì)化與區(qū)分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細(xì)區(qū)分于記錄。

（二）提高票據(jù)管理水平并強化稅務(wù)籌劃

在對企業(yè)進行增值稅征收的時候，要根據(jù)企業(yè)的增值稅額進行計算得到應(yīng)繳納的稅收。因此，需要對重復(fù)征稅的想象進行有效的避免。部分增值稅的進項稅額與增值稅的銷項稅額是可以進行抵扣的。根據(jù)這一情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要對企業(yè)的票據(jù)進行有效的管理。總的而說就是，企業(yè)在進行管理的過程中，如果價格一樣的話，需要經(jīng)量減少與非一般納稅人的合作，選擇與外包企業(yè)合作。同時，在收到增值稅發(fā)票的時候還要對時間進行有效的控制，在釘釘合作協(xié)議的時候，還要注意申報出現(xiàn)延期的具體情況，這樣就可以減少企業(yè)的資金風(fēng)險與安全隱患，提高企業(yè)的會計核算水平、納稅管理與企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）梳理業(yè)務(wù)流程 緩解資金壓力

對于房地產(chǎn)公司來說，他們應(yīng)該減輕自己的稅務(wù)壓力，減少“業(yè)務(wù)變更”對企業(yè)的影響，優(yōu)化和改善業(yè)務(wù)流程，以減輕公司的財務(wù)負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)可以從項目來源入手，對項目內(nèi)容有了認(rèn)識和掌握，探索抵消項目的存在，除了項目扣除的實施外，還可以增加扣除項目的比例。此外，公司還可以采取增加財務(wù)管理的方式，優(yōu)化資金管理方式，減少企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)。

六、結(jié)束語

營改增政策的實施是我國最為重大的改革，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真分析營改增政策，清楚該政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)納稅或者會計核算方面的影響，然后提出應(yīng)對的措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，這對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與財務(wù)管理都有很重要的意義。

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