高校房改房現狀與相關問題研究

席志波

摘 要：高校房改房的出售一定程度緩解了教職工的住房需求，改善了住房硬件條件，為學校籌措了住房建設資金，改善辦學條件。隨著社會發展，房改房當前存在交易過程原產權單位參與有限、房改房樓齡老、維修難度大、維修資金不足、不利于校園長遠規劃等弊端。從歷史眼光看待房改房，為房改房找到解決辦法和發展方向。

關鍵詞：房改房，交易，維修，產權

房改房，又稱為已購公房，是職工將單位以福利分房形式分配的房產按照成本價或標準價將產權買斷為個人所有的房產類型。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權。房改房是特定歷史時期的階段性產物，是當時住房資源匱乏、住宅建設力量薄弱、職工購買能力較弱條件下，國家為改變職工住房大包大攬、單一福利分配的困難現狀，推行的一項替代補償措施。是將住房實物福利分配方式向住房商品化、市場化轉變過程中的過渡方案。

高校房改工作始于1993年底，2000年基本結束。高校的房改房的銷售對象是已承住獨用成套公有住房和符合分配住房條件的職工。房改房的出售一定程度緩解了教職工的住房需求，改善了住房硬件條件，為學校籌措了住房建設資金，改善辦學條件，逐步把住房的生產、分配、消費引入到社會主義市場經濟的軌道上來。但高校的房改房存在的矛盾不可忽視，主要表現為以下幾個方面。

一、房改房目前存在的矛盾

（一）房改房商品化與高校私密性之間的矛盾

職工以市場價、成本價購買的房改房擁有全部產權，以標準價購買的房改房經過向成本價過渡后也擁有完全產權。這意味著房改房可以直接入市交易。但并非所有房改房都可以自由交易。比如軍隊、科研機構、高校等單位為了維護其私密性和物理空間的安全完整性，對房改房交易都做了限制。

以高校為例，房改房職工在出售住房時，必須征得高校同意，且高校對房改房有優先購買權和租用權；有的高校規定購房人必須是本單位職工，房改房僅允許在職工之間內部交易。另外，房改房首次交易還必須獲得房改房管理部門（房改辦）的信息解鎖方可上市。

相關限制雖然比較多，但是一旦解鎖后，房改房再進行二次交易時，將像其他普通二手房一樣沒有相關限制，高校便無法實時監控掌握交易信息。高校的擔憂不無道理，高校的房改房與教學科研場所比較靠近，高校是人才培養的集中地，對教學科研的嚴肅性和私密性有很高要求。如果房改房的購買對象無法限制，各種社會關系、背景的人員會對校園秩序、人文、教學、科研環境帶來矛盾和沖突。

（二）房改房樓齡老、維修任務多與維修基金短期之間的矛盾

房改房售后維修基金來源主要有售房款的10%（高層住宅劃留30%）；學校按每戶每年每平米0.5-1元收取公共部位維修費；學校從預算外收入中按一定比例劃撥等。

首先是房改房售房款在經過物價上漲后變得杯水車薪。以1995年湖北省一套56平方米的標準房改房為例，成本價是730元/平方米，每戶的維修基金平均約3000元。而這些房改房大多是上世紀80年代建成的，時至今日損壞部位多，維修任務重，公共部位如樓頂、外墻、樓梯走道、上下水管、電源路線、溝渠、車位等都需要維修維護。而材料價格、人工成本上漲后，維修成本開支遠超維修基金能夠承受范疇。其次因房改房是私有產權房，而維修量太大，費用又太高，學校在撥款維修的主、客觀能動性性方面都有欠缺。再次很多高校房改房與校產房處于插花式分布，造成維修內容的重疊糾纏，有時候發生維修任務后，房改房住戶不愿擔責，比如樓上房改房住戶往樓下校產房住戶漏水，而房改房住戶的態度是 “要解決學校負責解決，不解決也不關我的事。”維修費用的支付很是頭疼。

（三）產權私有化與校園整體建設規劃之間的矛盾

教育部規定，高校房改房在出售之前，必須做好校園建設的總統規劃和校園功能分區設計。建在教學、科研和學生生活場所的住房不得出售。但是校園規劃是實時動態的，幾十年前的校園規劃很可能無法滿足現階段的辦學要求。就目前現狀而言，很多高校的房改房與教學科研、學生宿舍、后勤服務等房產交錯在一起的，對校園整體規劃、連片重建等項目實施造成很大阻力。

房改房是教職工私有財產，受法律保護。與校產房不同，可以根據發展需要進行裝修、拆除、遷移、置換等操作。在涉及到改變地塊功能和拆遷置換房產時，只要有一戶不同意，整個項目就無法展開。致使很多樓齡超過40年的老舊樓房的居住環境無法得到有效改善，逐漸形成校園內的老舊住宅區。

二、解決房改房矛盾與困局的對策分析

（一）限制交易，增加交易條件必不可少

房改房在從職工面向市場首次交易時，必須得到高校的許可，還必須得到房改辦的政策解鎖。但再次交易時限制條件的缺位可能造成房改房流向復雜，難以管控。為維護校園居住人員的單一純粹性，建議高校必須牢把“買方必須是校內職工”這一關。房改房首次入市交易時，必須在買賣合同中增設再次交易時必須征得學校同意的附加條件，否則不允許交易。目前湖北省房改辦的相關職能已經全部移交至市房產管理局，所以高校必須與房產局就相關問題和流程達成一致，以保證房改房原產權單位應有的權利。房改房不能簡單等同于商品房，特別是高校校內房改房，在交易過程中，必須要房改房原產權單位的審核批準。

（二）學校應加大房改房公共維修力度

房改房使用的是學校教育用地，特別是某些樓棟，一部分是房改房，一部分是校產房，造成單位與個人的土地使用權交疊混合，無法簡單區分甄別。房改之后房屋產權屬職工，但學校的監管主體站位不可缺失。在房改房維修資金不足時，學校應想方設法為房改房籌措維修資金。在發生維修任務時，公共部位（如樓頂、外墻、樓梯、上下水管道、電纜線路、室外溝渠等）維修，還有前期費用如工程勘測、設計、監理、審計等費用可由學校全部承擔。涉及到住戶室內的維修，按照誰受益誰負責的原則，學校可以與住戶各出資50%。

學校除了加大資金投入力度，還應提高房改房的維修及時率。高校的房改房本質上是校內職工政策福利的體現形式，雖然在房改房辦證之后變成了職工的私有財產，但校內職工的合理利益不應該隨著產權的變更而損害。高校應成立專門的房改房維修工作部門，對樓齡舊，維修難度大的房改房進行專業對口維修，提高及時率，提升住戶滿意度。這也是維護校內職工利益、維護校園安定團結的重要舉措。

（三）向房改房住戶政策傾斜，讓校園回歸原本功能

房改房是特定歷史階段的應急性舉措。如果國家當時有能力進行大規模房地產開發；如果當時學校有實力進行職工住房建設；如果當時職工有能力購買社會商品房，那么房改房這一路徑并非好的選擇。歷史的原因造就了房改房這一歷史產物，還應該用發展的眼光來對待。房改房不應該是一個固化的產物，應該隨著歷史進程的演變找到解決的出口，找到更好更優的替代方案，讓校園回歸其教書育人、教學科研的原本、單純功能。

建議高校可以采取定向遷移的政策為房改房找到歷史的出口。高校可以利用自有資金在校外開發職工住宅，定向房改房住戶購買，讓房改房住戶退出校內房改房；還可以按照市場評估價出資回購職工房改房，讓房改房住戶擁有使用權但無繼承權、處置權；還可以建設校內公租房，給予房改房住戶長期的、優惠的承租方案，促使其將房改房退還學校。

房改房是國家想為職工謀福利但當時經濟條件所限的階段性產物，為安定職工隊伍、維護校園穩定、增強職工歸屬感起到了積極作用。因此，學校在制定中長期發展規劃時，一定要將房改房的維修、使用、發展去向等問題作出長遠規劃，找到替代方案。相信隨著社會進步、國力增強、人民富裕，房改房終將找到社會、單位和職工都滿意的發展方向。

參開文獻：

[1] 國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定（國發﹝1994﹞43號）

[2] 關于在漢委、部屬高校實施住房制度改革的通知（鄂房改發﹝1993﹞24號）

[3] 省房改辦關于印發《中央在漢委部屬高校住房售后管理暫行辦法》的通知（鄂房改辦﹝1996﹞23號）

[4] 關于加快房改房辦理“兩證”的通知（鄂房改發﹝2010﹞18號）