試析物業管理主體關系

耿曉峰

摘 要：隨著時代的進步與社會的發展，物業管理中業主與業主委員會之間的關系發生了不小的變化。物業管理相關法律法規也隨著這種變化而得到一定的完善與更新，在順應時代發展以及城市化建設需要的同時，為物業管理相關工作的開展提供著有利的保障。但是也有一些物業管理部門對主體關系的研究與探索不加重視，影響了物業管理工作的順利開展，需要物業負責團隊注重對其的探索與分析。本篇文章就物業管理主體關系方面的內容進行簡單的論述，希望能對相關人士的研究有所幫助。

關鍵詞：物業；管理；主體

物業管理相關法律與條例正隨著國家整體實力的提高而得到逐步的完善，物業管理主體關系也變得具體化、規范化。物業管理主體關系的緊密程度還會在很大程度上受到物業管理質量的影響，因此在近幾年的發展中，相關部門以及很多物業管理團隊逐漸提高了對物業主體關系的研究，對于物業管理中存在的難點問題，相關管理團隊也對其進行了深入的探討。但是，仍然有一些地區的物業管理主體管理不能得到充分的明確，相關管理工作的質量也受到了不小的阻礙，需要物業管理部門對管理主體關系進行優化處理。

1 物業管理主體概述

從最微觀的層面看，物業管理關系僅僅是業主與物業公司之間的關系。然而，業主數量眾多以及建筑物區分所有權的存在，客觀上決定了業主只能通過業主大會、業主委員會表達自己的意愿，故而又產生了業主與業主委員會、業主委員會與物業公司之間的關系。另外，房地產開發企業在物業管理中發揮著重要作用，同時，房地產行政主管部門、居民委員會在物業管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛公司等也與業主發生著或近或遠的關系。然而，除業主、業主大會、業主委員會和物業公司外，其他單位均不是物業管理所直接涉及的主體。

2 業主與業主委員會的關系分析

2.1 業主委員會的概述

業主委員會是指由業主大會選舉產生，作為業主大會的執行機構，代表業主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責。業主委員會作為全體業主的代表，其法律地位至關重要，因為只有明確業主委員會的法律地位，在對內關系上才能確定業主委員會與業主、業主大會的關系，才能擺正業主委員會在執行公共物業管理事務時的位置，以至當業主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業主造成損害時才能確定應承擔的責任類型。

2.2 業主委員會的法律地位

要正確認識業主委員會的法律地位，就必須從物業管理實務出發，看業主委員會在現實生活中是如何運作，現行法律法規對業主委員會的活動又是如何規定的。《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員的權利并享有被選舉權。由于業主委員會是從業主中選舉產生的一個機構，它代表全體業主同物業公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業主資格和身份的人，都不能成為業主委員會的委員。絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業的“委員”。業主委員會委員的工作是無償的，并沒有相應的報酬。

同時，業主委員會的活動費用從業主交納的物業管理費中提取并由物業公司單列開支，其辦公用房也為全體業主共有，其掌握的公共設施專用基金和物業維修基金等也屬于全體業主所有。業主委員會只有在取得業主大會授權后才能代表全體業主的利益從事物業管理范圍內的活動，而業主大會授權的基礎又來源于業主對物業的所有權。

2.3 業主委員會的優勢

由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業主的授權代理人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業主委員會理解為業主的訴訟代表人似乎更為恰當。業主委員會作為訴訟代表人有先天的優勢：首先，業主通過參與業主大會來選舉的業主委員會成員的訴訟權利是有限的，必須經得全體業主的授權。其次，管理規約可以明確約定業主委員會在一定范圍內行使某一方面的物業管理訴訟或仲裁活動，那么只要業主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復授權，保證了訴訟或仲裁活動的效率。

3 業主與物業公司的關系分析

3.1 兩者之間的連接關系

業主與物業公司的關系是物業管理主體的重要體現，對物業管理相關工作的開展有著重要的意義和影響。由于業主和物業公司之間的紐帶關系由物業管理工作連接，因此相關工作團隊在進行物業管理的過程中，需要對涉及到的民事合同以及文件等內容進行全方位的研究，并對合同中存在的問題進行及時的處理，以此來保證業主與物業公司之間的協調性。另外，在物業管理合同方面，相關工作人員需要先對對應的法律法規進行全面的了解與掌握，在合同類型、委托合同以及合同簽訂方面，一定要確保其規范性與法律性，從而為后期遇到的糾紛事件處理工作提供有利的條件。

3.2 物業管理合同的重要性

另外，業主與物業公司還要對物業管理合同中的細節內容進行全方位的研究。比如物業管理合同中會涉及到房屋設施的維修、管理以及養護問題，對于這方面內容，業主與物業公司就要做好妥善的協商。如果物業管理合同內容存在影響業主利益或物業公司利益的內容，那么雙方還要按照規范的流程步驟對合同進行完善，以此來確保兩者的主體關系，提高物業管理水平與業主滿意程度。另外，當物業管理中發生意外情況，那么業主與物業公司方雙需要先根據物業管理合同內容進行相應的處理，然后在對意外的起因、風險等內容進行進一步的細化處理。

3.3 相關法律的掌握與了解

業主與物業公司之間的關系還需要靠相關的法律法規進行鞏固與加強，其中《合同法》就對業主與物業公司之間的利益關系有著重要的影響。在物業管理的過程中，業主與物業公司需要對《合同法》中涉及到的具體內容進行細化研究，如保管合同、運輸合同以及居間合同等。另外，委托合同以及補償合同的相關內容也要進行進一步的細化，這對業主與物業公司之間的協調關系有著重要的連接與鞏固作用。

4 結束語

從文章上面論述的內容可以了解到，物業管理部門要想有效的提高對物業管理主體關系的理解，那么相關工作人員就需要對業主與業主委員會之間的關系以及業主與物業公司之間的關系進行全方位的研究與探討。對于影響業主、物業公司以及業主委員會三者之間協調關系的不良因素，物業管理團隊也要根據實際情況，對其進行深入的探討。這樣物業管理部門就能制定出較妥善的優化方案，促進業主、業主委員會以及物業公司之間的協調關系。但是物業管理團隊還要注重三部分的特性管理與發展，不能讓矛盾點滲入到物業管理工作中，以免影響物業管理主體關系，降低物業管理質量與水平。

參考文獻

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