試析物業(yè)管理主體關(guān)系

耿曉峰

摘 要：隨著時(shí)代的進(jìn)步與社會的發(fā)展，物業(yè)管理中業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系發(fā)生了不小的變化。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)也隨著這種變化而得到一定的完善與更新，在順應(yīng)時(shí)代發(fā)展以及城市化建設(shè)需要的同時(shí)，為物業(yè)管理相關(guān)工作的開展提供著有利的保障。但是也有一些物業(yè)管理部門對主體關(guān)系的研究與探索不加重視，影響了物業(yè)管理工作的順利開展，需要物業(yè)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)注重對其的探索與分析。本篇文章就物業(yè)管理主體關(guān)系方面的內(nèi)容進(jìn)行簡單的論述，希望能對相關(guān)人士的研究有所幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；管理；主體

物業(yè)管理相關(guān)法律與條例正隨著國家整體實(shí)力的提高而得到逐步的完善，物業(yè)管理主體關(guān)系也變得具體化、規(guī)范化。物業(yè)管理主體關(guān)系的緊密程度還會在很大程度上受到物業(yè)管理質(zhì)量的影響，因此在近幾年的發(fā)展中，相關(guān)部門以及很多物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)逐漸提高了對物業(yè)主體關(guān)系的研究，對于物業(yè)管理中存在的難點(diǎn)問題，相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)也對其進(jìn)行了深入的探討。但是，仍然有一些地區(qū)的物業(yè)管理主體管理不能得到充分的明確，相關(guān)管理工作的質(zhì)量也受到了不小的阻礙，需要物業(yè)管理部門對管理主體關(guān)系進(jìn)行優(yōu)化處理。

1 物業(yè)管理主體概述

從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會表達(dá)自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。

2 業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系分析

2.1 業(yè)主委員會的概述

業(yè)主委員會是指由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因?yàn)橹挥忻鞔_業(yè)主委員會的法律地位，在對內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主大會的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時(shí)的位置，以至當(dāng)業(yè)主委員會或其成員由于過錯(cuò)或不作為給廣大業(yè)主造成損害時(shí)才能確定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任類型。

2.2 業(yè)主委員會的法律地位

要正確認(rèn)識業(yè)主委員會的法律地位，就必須從物業(yè)管理實(shí)務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會在現(xiàn)實(shí)生活中是如何運(yùn)作，現(xiàn)行法律法規(guī)對業(yè)主委員會的活動又是如何規(guī)定的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。由于業(yè)主委員會是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個(gè)機(jī)構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會的委員。絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”。業(yè)主委員會委員的工作是無償?shù)模]有相應(yīng)的報(bào)酬。

同時(shí)，業(yè)主委員會的活動費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取并由物業(yè)公司單列開支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金和物業(yè)維修基金等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動，而業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)又來源于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)。

2.3 業(yè)主委員會的優(yōu)勢

由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會具有自己單獨(dú)的名稱，但是其完全不具有獨(dú)立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)代理人而非獨(dú)立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當(dāng)。業(yè)主委員會作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢：首先，業(yè)主通過參與業(yè)主大會來選舉的業(yè)主委員會成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動，那么只要業(yè)主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動的效率。

3 業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系分析

3.1 兩者之間的連接關(guān)系

業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系是物業(yè)管理主體的重要體現(xiàn)，對物業(yè)管理相關(guān)工作的開展有著重要的意義和影響。由于業(yè)主和物業(yè)公司之間的紐帶關(guān)系由物業(yè)管理工作連接，因此相關(guān)工作團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，需要對涉及到的民事合同以及文件等內(nèi)容進(jìn)行全方位的研究，并對合同中存在的問題進(jìn)行及時(shí)的處理，以此來保證業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)性。另外，在物業(yè)管理合同方面，相關(guān)工作人員需要先對對應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行全面的了解與掌握，在合同類型、委托合同以及合同簽訂方面，一定要確保其規(guī)范性與法律性，從而為后期遇到的糾紛事件處理工作提供有利的條件。

3.2 物業(yè)管理合同的重要性

另外，業(yè)主與物業(yè)公司還要對物業(yè)管理合同中的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行全方位的研究。比如物業(yè)管理合同中會涉及到房屋設(shè)施的維修、管理以及養(yǎng)護(hù)問題，對于這方面內(nèi)容，業(yè)主與物業(yè)公司就要做好妥善的協(xié)商。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容存在影響業(yè)主利益或物業(yè)公司利益的內(nèi)容，那么雙方還要按照規(guī)范的流程步驟對合同進(jìn)行完善，以此來確保兩者的主體關(guān)系，提高物業(yè)管理水平與業(yè)主滿意程度。另外，當(dāng)物業(yè)管理中發(fā)生意外情況，那么業(yè)主與物業(yè)公司方雙需要先根據(jù)物業(yè)管理合同內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的處理，然后在對意外的起因、風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化處理。

3.3 相關(guān)法律的掌握與了解

業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系還需要靠相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行鞏固與加強(qiáng)，其中《合同法》就對業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益關(guān)系有著重要的影響。在物業(yè)管理的過程中，業(yè)主與物業(yè)公司需要對《合同法》中涉及到的具體內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化研究，如保管合同、運(yùn)輸合同以及居間合同等。另外，委托合同以及補(bǔ)償合同的相關(guān)內(nèi)容也要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，這對業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)關(guān)系有著重要的連接與鞏固作用。

4 結(jié)束語

從文章上面論述的內(nèi)容可以了解到，物業(yè)管理部門要想有效的提高對物業(yè)管理主體關(guān)系的理解，那么相關(guān)工作人員就需要對業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系進(jìn)行全方位的研究與探討。對于影響業(yè)主、物業(yè)公司以及業(yè)主委員會三者之間協(xié)調(diào)關(guān)系的不良因素，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也要根據(jù)實(shí)際情況，對其進(jìn)行深入的探討。這樣物業(yè)管理部門就能制定出較妥善的優(yōu)化方案，促進(jìn)業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。但是物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)還要注重三部分的特性管理與發(fā)展，不能讓矛盾點(diǎn)滲入到物業(yè)管理工作中，以免影響物業(yè)管理主體關(guān)系，降低物業(yè)管理質(zhì)量與水平。

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