上海浦東新區地鐵效益對當地房價的影響

汪霄童　俞迪飛

摘 要：地下鐵路是一個城市的縮影，其不再僅僅是交通軌道，更是一個城市的血脈。軌道交通的建成無疑促進了該城市商業繁榮，同時也催生出新的商圈與產業，也提高了人們生活工作節奏。因此，軌道交通建設對房地產市場的發展起到巨大的拉動作用，甚至許多地產項目紛紛打出“地鐵牌”。本文嘗試以上海地鐵2號線唐鎮站建設為背景分析地鐵對房地產價格變化產生的影響范圍及幅度。

關鍵詞：地鐵效益；房價；影響

1 理論上地鐵對沿線房地產價格的影響

1.1 城市軌道交通的建設不僅能大大緩解當前巨大的交通壓力，而且將對房地產經濟產生較大的影響。房地產一般會集中在城市人口聚集而且交通便利的區域，因此，軌道交通的建設會改變其沿線商業房地產的區位條件，進而使沿線商業房地產增值。有個現象稱之為：地鐵拉著地產跑，地鐵規劃“一線”，帶活地產“一片”。地鐵的站點又具有磁力效應，在理想狀況下，離車站越近房地產價格越高，故對于投資者而言最有價值的不是一條地鐵本身，關鍵在于地鐵站的出入口。

1.2 地鐵的建設可能引發資本、人口向郊區的轉移，可以預見地鐵對所在地域的樓市能造成的刺激。當然由于地鐵的建設需要一定的建造周期，所以其沿線的房價在近一年至二年內不會有什么大的漲幅。但要看到地鐵的建造不僅僅是一個單一的建設項目，必然會推進相應的配套工程，也就是說該區域的交通方式一旦改變，人們的生活模式也將隨之改變。那么隨著地鐵的開通，在中轉站或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業中心。當交通不再是主要考慮的因素后，居民的購房范圍將逐步擴大，會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。理由：一是生活交通方便；二是認為地鐵樓盤可以升值。這使得地鐵在房地產開發中有“點金棒”的作用，可以令無人問津的區域變為樓市熱點。

2 選擇地鐵2號線唐鎮站論證地鐵效益對當地房價的影響

2.1 上海地鐵2號線于2000年6月正式通車，此后先后開通東西兩邊延伸段，連接東西兩大國際機場及火車站，全線64公里，共設30座車站，其中半數以上的站點位于繁華的市中心區，根據上述的分析理論，不將這些區域作為分析對象，故我選擇了較為邊遠的唐鎮站進行調查。

2.2 根據《上海市地方志》區縣志--唐鎮志記載：唐鎮是1995年11月浦東新區全面實施撤鄉建鎮時，正式更名的。其位于上海市浦東新區中部，距離上海市區約15公里。2000年末，全鎮常住人口3萬余人，其中本地居民1萬多。上海地鐵2號線唐鎮站在2010年4月開通后，截止2014年唐鎮戶籍人口達4.48萬人，外來登記人口有9.69萬人。同時可以看出隨著交通便利，人口大量徙入也帶動了經濟的增長。據《上海市浦東新區統計年鑒》提供的數據，在2000年唐鎮的工業總產值為4183萬元，凈收入為447萬元。而到了2012年唐鎮總收入達513.12億元。快速的經濟增長必然帶動了房地產的發展。

2.3 2009年，綠城集團重金拿下唐鎮地塊，近2萬的樓板價讓唐鎮聲名鵲起。隨后幾年融創、仁恒、九龍倉、浦發置業等地產大佬紛紛出手，區域內高端物業云集，上海新一代高端住區蔚然成型。目前在唐鎮，商業辦公樓價格與住宅價格互為上升的理由和臺階。位于唐鎮軌交2號線的23萬商業體量的陽光城將要啟動，規劃打造類似浦東嘉里城一樣的項目，成為針對家庭式消費區域的商業中心。在《上海市商業網點布局規劃（2014～2020）》中將唐鎮定位為高端國際居住社區。說明現今的唐鎮“國際化第一居所”的理念已落地生根。

2.4 軌交2號線唐鎮站產生的效應，不斷催動著該區域房價的大幅上漲。據2016年《上海房地》中的數據統計，離地鐵站900米的綠城玉蘭花園目前均價8.5萬/m2，較遠的仁恒東郊花園均價7.7萬/m2，浦發羅蘭斐麗、大名城紫金9號均價均在6.5萬/m2以上。目前唐鎮的房地產均價為6.73萬/m2，比上海平均房價4.71萬/m2高出42.8%，與十年前唐鎮新房均價才0.8萬/m2相比，漲幅更是高達840%。

2.5 軌道交通屬于建設和運營成本都非常高的項目，因投資大、盈利小、投資回收期長，社會投資者積極性不高，所以世界各城市的軌道交通項目大多由政府財政投入、建設并運營。上海作為一個國際性大都市，人口數量以2115萬人排名中國第一。據此“公共交通優先發展”是決定要長期發展的戰略，其中，城市軌道交通更是成為上海公共交通的發展重點。另一方面，據《上海統計年鑒》中關于市民出行方式統計數據及《地鐵2號線客流量分析》，排除自駕方式，距目的地3公里以內，市民選擇主要的出行方式為：非機動車約45.6%，公交車約24%，軌道交通約19.7%，出租車9%。5公里以上，選擇的主要方式：軌道交通70%以上，公交車約22%，其他約占8%。而對于唐鎮這些相對距離市中心偏遠的地區3公里以上選擇軌道交通作為出行方式的高達90%以上。而地鐵2號線每天運營18小時11分鐘，日客流達130萬人次，在靜安寺、南京西路、南京東路、陸家嘴、八佰伴等核心地標處日客流量更是達到187.6萬人次，處于高峰時段不得不采取限流措施，并計劃全路網增能6%予以應對。由此可見，伴隨著城市生活水平的提升，市民對軌道交通公益性需求更加凸顯。而城市軌道交通發展除了改善城市環境、提高通達效率外，其對所開通的地鐵沿線及周邊的土地資源帶來高額的、直接的增值效用，為解決建設城市軌道交通建設所面臨財政投入不足的困境提供了有效支撐。作為出行方式中最高效節能的交通工具——城市軌道交通，對于唐鎮未來發展成“國際化第一居所”來說，必然要合理規劃區域性交通布局以及提高城市軌道交通的通達率，進一步降低軌道交通的運行成本。總之，唐鎮地區的軌道交通建設與當地房地產經濟同樣存在著互為推動共同發展。

3 結束語

綜上所述，唐鎮地鐵站開通所帶來的經濟效益是巨大的，使得唐鎮在《上海市商業網點布局規劃（2014～2020）》中被納入城市副中心規劃，區域發展潛力之大，使其必然成為下一個經濟活力之城。這也印證了國內外絕大多數經驗研究的結論——大規模修建地鐵勢必將直接推動地鐵沿線周邊房價的上漲。

參考文獻

[1]《上海統計年鑒》（2016）1.3社會經濟主要指標發展速度；1.7社會經濟主要指標平均增長率；2.4各區、縣人口自然變化情況.

[2]《上海市商業網點布局規劃（2014～2020）》上海市規土局、商務委聯合發布：唐鎮地區級商業中心.

[3]《上海市地方志》區縣志——唐鎮志：第三章人口；第十九章房產業；第二十二章交通運輸；第二十七章土地管理.

[4]《上海房地》2016年9期.

[5]《上海地鐵2號線客流量分析2016》“媒力.中國”官網：http：//www.mlzhongguo.com

[6]《中國上海地鐵行業現狀調研分析及市場前景預測報告（2017）》“中國市場調研在線”coninfo360.com，報告編號：527067.