搖號買房的城市會越來越多嗎？

謝九

近期深圳市的一個樓盤開盤，將搖號買房行為推向了高潮。按照規定，具備資格的購房者需要先繳納500萬元的誠意金，然后才可以參與搖號。開發商推出了167套住房，一共有666人繳納了誠意金，中簽率為25%。

由于深圳市此次搖號買房設置了500萬元誠意金的高門檻，25%的中簽率和其他城市相比已經算得上高水平。成都剛剛推出了一個1000多套住房的樓盤，高達6萬多人參與搖號，預計最終中簽率將不足2%。

國內最早實施搖號買房的城市是上海。2017年7月，上海市住建委發布《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，暫定在本市加強房地產市場調控期間，商品住房項目開盤銷售的應采取公證搖號排序，按序購房。這也就意味著在上海市銷售的所有新房，都必須通過公證搖號的方式購買。繼上海之后，成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市陸續實施搖號買房，直到近期深圳市也參與其中，將搖號買房推向一個小高潮。

通常而言，需要通過搖號才能購買的商品一定是供不應求，國內很多城市實施搖號買房，至少表面上說明這些城市的新房供需已經嚴重失衡。不過，到底是什么原因導致了新房市場的供不應求，有多少是市場化的因素，又有多少是人為所致，背后的原因還需要深究。

目前國內的新房和二手房是兩個相對割裂的市場，二手房由于主要是個人出售，政府干預的空間不大，因此市場化程度相對較高，但相比之下，新房主要是開發商出售，因此在很多方面需要接受政府的調控。很多地方政府為了控制房價過快上漲，對開發商的樓盤定價做了較嚴格的限制，由此帶來的影響就是，一些希望大幅漲價的開發商因此拿不到預售證而無法入市，一些不愿意接受低價入市的開發商，尤其是前期高價拿地的開發商干脆推遲入市，因此造成新房市場的供應量減少，新房市場的供需矛盾由此誕生。

而從購房者的角度來看，由于新房市場被政府限價，新房價格普遍比周邊二手房價格便宜一大截，新房和二手房價格出現嚴重倒掛，因此，如果能夠買到一套新房，相當于政府饋贈的變相大幅打折，幾乎是一種無風險套利。很多人原本沒有住房需求，甚至根本沒有投資住房的考慮，但在這種無風險套利的機會面前，大量此前原本不會進入樓市的人也開始參與搖號購房。任何一種搖號行為可能都會帶來類似的效應，比如實施多年的買車搖號，很多原本沒有購車需求的人，也會加入到搖號大軍之中，反過來增加了搖號中簽的難度，而對于有巨大套利空間的買房搖號更是如此。

所以，新房的限價行為在供需兩端都產生了影響，一方面抑制了供給，一方面刺激了需求，自然也就會帶來供需的嚴重失衡。在供需不平衡的背景下，新房銷售也給開發商和中介機構提供了很多暗箱操作的機會，在一定程度上損害了購買者的利益，因此，公證搖號買房也就應運而生。

從多地的搖號政策來看，基本出發點是保障購房者的利益，尤其是保證對有資格的購房者一視同仁，比如禁止對全款購房者有特殊優待，不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等等，實現新房市場的公開公平，但從實際操作來看，似乎很難完全杜絕暗箱操作。最近西安某房產項目實施搖號購房，一份疑似購房者登記表流傳到網上，顯示很多住房已經被多名政府工作人員內定，西安市有關政府部門對此回應，的確有公職人員向開發商打招呼介紹關系戶購房。西安搖號購房的內定事件顯示，即便是搖號購房，也仍然存在暗箱操作的可能性。搖號購房引來多人哄搶的現象，還會向市場傳導出當前樓市嚴重供不應求的信號，由此也會帶來房價的恐慌性上漲。

去年年底的中央政治局工作會議，將“加快住房制度改革和長效機制建設”作為2018年的重點工作，不過由于現在住房調控強調因城施策，具體的調控手段更多還是掌握在地方政府手中，而地方政府出于短期效果的考量，主要方式還是以行政調控居多，而長效機制相對較少。過去20年的房地產調控經驗表明，行政調控手段只能在市場過熱時起到暫時的降溫效果，但從長期來看，一定會積蓄更大的反彈力量。尤其是直接干預價格，應該是所有行政調控里最不恰當的方式。通過行政指令限制價格上漲，只會給市場帶來更多的混亂，加劇市場的供需矛盾，從長期來看只會帶來更大幅度的上漲。

和前兩年國內樓市普漲格局不同的是，現在的樓市進入了一個分化的局面，前期上漲過快的一線樓市出現不同程度的價格下跌，更多的二、三線城市仍在繼續上漲。從供需層面來看，經過了過去兩年大牛市的巨額成交之后，國內樓市的庫存已經降到了近年來低點。

國家統計局的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積高達7.1853億平方米，達到了歷史峰值，在經過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之后，2017年末，全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米，降幅高達18%。2018年的樓市雖然出現了分化，尤其是北京等一線城市更是出現了明顯的下跌，但樓市的去庫存其實還在推進，今年1～4月份，全國商品房銷售面積依然實現了同比增長，4月末的商品房待售面積為5.6687億平方米，比去年年底下降了大概4%。從供給的角度來看，一旦庫存繼續下降到一定水平，而前期被壓制的需求積累得越來越多，將來某個時期就有可能再度產生供給無法滿足需求的矛盾，帶來樓市的新一輪上漲。

對于一個城市的住房供給量，二手房的供給相對平穩，增量供給主要來自新房市場，而當前一些地方政府對新房價格實行限價，其實在很大程度上減少了住房市場的供給，即使在源頭上增加了土地供應量，但是在土地價格居高不下的背景下，開發商如果不能適度提高銷售價格，就會以各種方式推遲項目入市，加劇市場的供不應求，反之，如果政府放開價格，可能短期之內房價會繼續上漲，但是當大量新房集中入市，市場上的供需關系發生變化，價格最終會實現自我平衡。

搖號買房最終何去何從，主要取決于地方政府對于房地產調控的力度和方式。如果政府依然將房地產市場的價格作為直接調控目標，那么新房和二手房市場的倒掛就將長期存在，新房市場的供需矛盾難以消除，搖號買房也就將繼續存在，甚至會在更多的城市得到效仿。

如果將來政府把新房銷售的定價權完全交還市場，新房和二手房之間不再有明顯的倒掛和套利空間，開發商有足夠的積極性推動樓盤入市，而不是捂盤惜售，新房市場的供應量將會大大增加。而從購房者來看，新房定價市場化之后，套利空間消失，投資性需求將會被擠出，剩下的都是剛需，需求側也會大幅萎縮，由此供需雙方將會形成良性平衡，搖號買房也就不再有存在的必要。