涉嫌“租金貸” 蛋殼公寓規模與資金的平衡難題

楊春霞 高方方

日前，據不少媒體報道，蛋殼公寓被曝出存在“租金貸”亂象，具體表現為部分租客在不知情的情況下簽下了分期貸款合同，進而產生一系列投訴事件。

所謂“租金貸”業務，就是蛋殼公寓和金融公司合作，金融公司預先把一年或者兩年的房租付給了公司，之后租客再以每個月支付房租給第三方金融公司。

“也就是說，金融公司以雙方的租約給租客放貸，公寓用租客信用抵押獲得資金”，一位業內人士這樣形容。

對此，蛋殼公寓相關負責人澄清到，租客簽署租房合同前可自主選擇租金支付方式，若租客選擇租金月付，會以明確文字告知，并在簽署租房合同的同時簽署租金分期合同，不會欺騙租客強制綁定分期平臺。

不過，每月轉給分期機構的錢是否算是支付了房租？第三方金融機構分期付和蛋殼公寓之間是什么關系？二者的關系有沒有相關的合同文件證明？記者就上述問題致函蛋殼公寓和分期機構，截至發稿雙方均未給出答復 。

“租金貸”叢生

日前，《投資者報》記者通過實地走訪上海北蔡的蛋殼公寓了解到，相對來說，蛋殼公寓租金比其他公寓的租金要低，同等單個房間普遍低200-400元/月。

期間，據一位工作人員介紹，蛋殼公寓房租支付有月付、半年付和年付三種方式，而相對于一次性支付7個月或者13個月房租來說，押一付一更容易為大部分租客所接受。

押一付一，在一定程度上，對于租房的年輕人尤其是剛畢業的大學生來說，是一個利好舉措。不過，若在不知情的情況下，背負一筆貸款則會讓租客感到不安。

值得一提的是，期間，該工作人員并未主動向記者提到分期，只說房租可以押一付一，之后在記者再三追問下，其辨稱分期并不是貸款，“這個不是貸款，與京東白條一樣”，該工作人員說道。

記者了解到，蛋殼公寓合作的金融公司有應花分期、任買分期和會分期三家。“簽兩年用任買，簽一年用應花，會分期我們這區域不用了”，該工作人員進一步表示。

對于記者提出的貸款利息、個人信用等問題，工作人員表示，利息由蛋殼公寓方承擔，租客只需每月交房租和服務費。“如果用戶交不起房租，只是無法繼續使用房屋并扣除一定的押金，并不會對個人征信產生任何影響。”該工作人員解釋到。

不過，對于租客所擔心的房租支付給了誰等疑慮問題，該工作人員也給不出具有說服力的解答，記者向工作人員再三確認，租客與第三方機構之間并沒有相關合同或借款協議。

有律師表示，租賃合同和借款協議是兩份完全獨立的合同，發生糾紛后不利于保護租客的合法權益。

事實上，蛋殼公寓并不是唯一的“租金貸”玩家，早在今年3月，上海愛公寓就發生了資金鏈斷裂引發的維權事件，其租金貸問題一并浮出水面。據界面新聞報道，愛公寓背后的金融公司有平安月付、元寶e家。此外，優客逸家、青客公寓也多次被曝存在租金貸現象。

對于上述現象，易居智庫研究中心總監嚴躍進表示，租金貸其實是捆綁著租客需求和小貸公司本身放貸的需求而存在的，總體上說，租金貸具有金融潤滑劑的功能，對企業和租客來講都是利好。

“但是當前類似貸款業務的監管領域幾乎空白，此類貸款資金監管不透明。若運用好，有助于租賃交易。但運用不好，很容易產生違約和糾紛的問題。”嚴躍進強調。

另類融資擴張

不可忽視的是，正如上述分析人士所說，租金貸大量存在的背后，是長租公寓規模擴張與資金承壓的對立。

記者了解到，租金貸對于蛋殼公寓來說是融資渠道的一種。“通過金融公司預先收取一年的租金，要不然怎么擴大規模。”上述工作人員對記者說道。

蛋殼公寓成立于2015年1月，早期從分散式合租房源起步，目前已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州等8個城市，房源規模已超12萬間。

據公開報道，蛋殼公寓今年的目標是管理30萬間公寓，對于規模要達到30萬間的蛋殼公寓來說，利用租房分期、小額貸款獲取資金，以類似“二房東”運作模式撬動長租公寓資源，租金貸確實是不錯的金融杠桿。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受媒體采訪時也坦言，與一些租房分期平臺達成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。

有業內人士表示，對于公寓品牌來說，包括租賃本身、裝修改造、售后管理等各方面都離不開資金。但對于絕大部分的長租公寓運營商來講，能夠使用的金融工具并不多，而租金貸雖然不是企業唯一的融資渠道，但確實是行業萌芽階段勉強可以走通的一個渠道。

另一方面，資金是長租公寓行業洗牌的關鍵，與其他企業一樣，沒有足夠的資金，公寓品牌將面臨倒閉。以2018年3月，上海愛公寓資金鏈斷裂事件為例，大量租客進行維權。目前，愛公寓已通過股權出讓的方式并入中元世家（北京）資產管理有限公司。

另據克而瑞統計，自2017年以來，包括好租好住、愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲等8家長租公寓相繼“陣亡”，退出市場，而陣亡原因均為資金鏈斷裂。

值得一提的是，租金貸并不是蛋殼公寓唯一的融資渠道。據36氪報道，今年6月6日，蛋殼公寓完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。而早在今年2月份，蛋殼公寓已完成了1億美元B輪融資。

此外，今年5月份，深圳蛋殼公寓與深圳建行簽署合作協議。關于與建行的具體合作內容，蛋殼公寓相關負責人表示，與建行只是簽署了戰略協議，合作內容有待進一步落地，很難具體展開敘述，但主要是圍繞以下三個方面：第一，雙方系統打通、資源共享；第二，提供房源端與租客端的金融服務；第三，更重要的是，希望通過此次合作嘗試創新更多金融產品，以期通過銀企合作，讓租房市場得到更好的發展。

不得不提的是，長租公寓市場迎來了一個新利好。6月1日，銀保監會發布的《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險資金參與長租市場的有關要求，蛋殼公寓等長租公寓融資難現狀將進一步得到改善。