收益法在經(jīng)營性房產(chǎn)投資價值評估分析中的運用

駱國城

[摘 要]經(jīng)營性房產(chǎn)的持有收益包括各期的經(jīng)營收益以及漲跌價形成的資本升貶值額兩部分；按預(yù)期的有效期限以及各期凈流量額折現(xiàn)的方法估算房產(chǎn)價值，由此評價確定房產(chǎn)現(xiàn)有市場價是否值得投資。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)營性房產(chǎn)；評估價值；投資價值；收益法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.047

1 引 言

成本法、市場法和收益法是資產(chǎn)價值評估的三種基本方法，其中收益法是將估算的被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益額折算成的總現(xiàn)值作為被評估資產(chǎn)價值。運用收益法評估資產(chǎn)價值過程中，需要先估算該資產(chǎn)未來的預(yù)計有效期限、各期預(yù)期的現(xiàn)金凈流量以及評估中適用的折現(xiàn)率這三個基本因素值，然后再依據(jù)各期流量類型按相應(yīng)的方法計算其折現(xiàn)值，由此評定資產(chǎn)價值額。確定經(jīng)營性房產(chǎn)未來各期凈流量時應(yīng)綜合考慮兩個構(gòu)成部分的影響：一是預(yù)期未來每期內(nèi)經(jīng)營房產(chǎn)取得的凈利潤和折舊回收額；二是預(yù)期房產(chǎn)本身的升貶值額。首先在運用收益法評估經(jīng)營用房產(chǎn)投資價值過程中首先應(yīng)分清影響房產(chǎn)投資價值的主要因素，其次應(yīng)評估投資對象的房產(chǎn)是否具備升值潛力，再次應(yīng)合理估計有效年限、折現(xiàn)率以及各年的預(yù)期收益額，最后將預(yù)計的各期凈流量折算成現(xiàn)值，由此評判房產(chǎn)的投資價值。

2 預(yù)期房價維持現(xiàn)狀條件下收益法在評估房產(chǎn)投資價值中的運用

第一，估計影響未來各期收益折現(xiàn)量的因素值。

在預(yù)期經(jīng)營性房價維持現(xiàn)狀的前提條件下，決定經(jīng)營性房產(chǎn)折現(xiàn)值的因素主要是未來有效期內(nèi)各年的新增凈收益以及回收折舊額、預(yù)計的收益期及折現(xiàn)率。

年凈流量m=預(yù)期年的租金收入以及年折舊的抵稅額-相關(guān)稅費-資金成本-房產(chǎn)維護費

第二，在預(yù)期房價維持現(xiàn)狀的條件下，對于不準(zhǔn)備在未來出售的經(jīng)營性房產(chǎn)。

未來凈流量的折現(xiàn)總值=預(yù)期各年凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+期滿殘值的現(xiàn)值

=R/（1+i）n+預(yù)計回收房產(chǎn)殘值/（1+i）n

第三，在預(yù)期房價維持現(xiàn)狀的條件下，對于準(zhǔn)備在未來出售的經(jīng)營性房產(chǎn)。

未來凈流量的折現(xiàn)值=預(yù)期各年凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+未來出售額的現(xiàn)值

=R/（1+i）n+出售房產(chǎn)金額/（1+i）k

式中：R為預(yù)計某期的凈流量，n為收益年限，i為折現(xiàn)率，k為出售前的使用年限

第四，案例分析。

秦漢公司欲購入60平方米的某商用房產(chǎn)，預(yù)期房產(chǎn)未來可使用的物資壽命期為120年（土地使用權(quán)期滿可以續(xù)用），預(yù)期購入后用于出租的每月租金收入基本穩(wěn)定在3000元（約定承租方承擔(dān)水電費、物業(yè)費等使用費），假設(shè)各類相關(guān)稅率為收入的17%，折現(xiàn)率為7%（含無風(fēng)險的存款年利息率2%、年均風(fēng)險報酬率4%、年物價上漲率1%），估計每年有1個月時間空置。目前房價為每平方米12000元，外加交易手續(xù)費、辦契稅證、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、借款手續(xù)費等相關(guān)費用13000元。目前有首付款，余款能通過融資取得，未來10年內(nèi)企業(yè)有能力還清本息，還清借款后投入的總自有資金機會成本率與借入資金利息率均為每年6%。預(yù)期未來房價、房租都基本維持現(xiàn)狀，企業(yè)準(zhǔn)備經(jīng)營持有房產(chǎn)到有效期終，直線法提折舊，若不考慮有效期滿的房產(chǎn)殘值，所得稅率為25%。

其一，投資者不準(zhǔn)備出售的經(jīng)營性房產(chǎn)投資價值評估。

這種方法是通過把房產(chǎn)未來收益額的折現(xiàn)值與所需投資總現(xiàn)值比較，確定是否值得投資。

每年凈流量額折算成總現(xiàn)值=年凈流量×年金現(xiàn)值系數(shù)（120年、7%）

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×14.25=412068.67元

方案的凈現(xiàn)值=419032-733000=-313968元

投資現(xiàn)值總額=60×12000+13000=733000元

計算結(jié)果表明該房產(chǎn)未來每年租金收入凈額折現(xiàn)后的總現(xiàn)值小于房產(chǎn)投資所需要的現(xiàn)值，因此該投資方案不可行，即不值得投資該房產(chǎn)。

其二，投資者準(zhǔn)備在未來轉(zhuǎn)讓出售經(jīng)營性房產(chǎn)，預(yù)期房價維持現(xiàn)狀的情況下：

假設(shè)上例中投資者準(zhǔn)備在第10年年末按原購入總額實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓出售，則：

未來凈流量折現(xiàn)值=年凈流量×年金現(xiàn)值系數(shù)+第10年末轉(zhuǎn)讓總價的現(xiàn)值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+（60×12000+13000）×0.5083

=203102.1+372583.9=575686元

注：上述系數(shù)是通過計算或查表得知：其中120年的年金現(xiàn)值系數(shù)近似值為14.25；

10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為7.0236；10年末的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.5083。

由于該方案未來收益總現(xiàn)值仍然少于投資額的現(xiàn)值，因而該投資也不可行。

如果預(yù)期有效期內(nèi)各年收益額不相等，則需要分別測算各年收益額再按復(fù)利法把各年收益分別折算為現(xiàn)值后匯總出總現(xiàn)值，然后作出評價。

3 預(yù)期未來房價上漲條件下收益法在評估經(jīng)營房產(chǎn)投資價值中的運用

3.1 分析影響房價漲跌的主要因素，并預(yù)計房產(chǎn)的升貶值幅度

一般來說，如果預(yù)期房產(chǎn)價格會明顯下跌的條件下，投資經(jīng)營用房產(chǎn)當(dāng)然就不值得，從而沒有必要討論其投資價值；如果預(yù)期房價維持現(xiàn)狀的情況下，評估房產(chǎn)投資價值的收益法已經(jīng)在前文進行了分析；對于預(yù)期房價會明顯上漲條件下，可按下列方法評估房產(chǎn)投資價值：

未來凈流量的折現(xiàn)總值=各年的預(yù)期凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+增值后房價的折現(xiàn)值

=R/（1+i）n+到某期末預(yù)計房產(chǎn)增值到的數(shù)額/（1+i）n

式中：R為預(yù)計未來某期的凈流量，n為收益年限，i為折現(xiàn)率

3.2 預(yù)期房價上漲條件下收益法在評估經(jīng)營房產(chǎn)投資價值中的運用舉例

案例二：如果秦漢公司預(yù)期案例一中的經(jīng)營房產(chǎn)：在未來10年后該房產(chǎn)至少會升值100%，即每平方米房價至少達(dá)到24000元，并打算在第10年年末轉(zhuǎn)讓出售，則：

未來報酬總現(xiàn)值=各年預(yù)期凈流量×該年復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)+轉(zhuǎn)讓額的折現(xiàn)值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×24000×0.5083

=203102.1+731352=934454.1元

該方案的凈現(xiàn)值=937886.23-733000=204886.23元

投資該房產(chǎn)所需總現(xiàn)值=60×12000+13000=733000元

未來回收額總現(xiàn)值大于投資額的總現(xiàn)值，說明該方案可行。如果各年凈流量不同，需用復(fù)利法分別折算各年凈流量后匯總出總現(xiàn)值。

4 收回經(jīng)營性房產(chǎn)投資額需要房價達(dá)到的升值幅度的評估分析

案例三：在租金穩(wěn)定條件下，若要實現(xiàn)10年內(nèi)收回投資額，那么房產(chǎn)的最低升值幅度預(yù)期應(yīng)達(dá)到多少才使投資方案可行？（設(shè)年折現(xiàn)率為7%）。接案例一條件，可采用下列方法：

設(shè)到第10年年末轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，所投資房產(chǎn)的保本升值幅度為p，那么：

房產(chǎn)投資所需的總現(xiàn)值=60×12000+13000=733000元

未來報酬總現(xiàn)值=[11×3000×（1-17%）+使用房產(chǎn)年折舊的抵稅額]×年金現(xiàn)值系數(shù)+第10年年末轉(zhuǎn)讓額×復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)

=[11×3000×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×12000（1+p）×0.5083

10年收回投資額的平衡式：投資房產(chǎn)所需的總現(xiàn)值=未來10年報酬額的總現(xiàn)值

即：733000=203102.1+60×12000（1+p）×0.5083

第10年末收回投資要求達(dá)到的房價上漲幅度p

=（733000-203102.1）/60×12000×0.5083-1=1.4479-1=0.4479=44.8%

分析本案例看出：預(yù)期到第10年年末的房價漲幅達(dá)到44.8%，即第10年年末該商用房單價達(dá)到12000×（1+44.8%）=17374.8元/m2時可收回投資額。

以收回房產(chǎn)投資額所要求房產(chǎn)達(dá)到的保本升值幅度作為標(biāo)準(zhǔn)，判斷投資方案的合理性。當(dāng)預(yù)期的房產(chǎn)升值幅度大于收回房產(chǎn)投資額要求達(dá)到的保本升值幅度，則該房產(chǎn)投資方案合理，反之就應(yīng)放棄該項投資。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱萍.資產(chǎn)評估學(xué)教程[M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2011：101-159.

[2]張靜.房地產(chǎn)價值的合理性評估[J].中國市場，2017（26）.