三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的對策研究

周萍

[摘 要] 養(yǎng)老房地產(chǎn)是一種新興的養(yǎng)老模式，三亞市作為國內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，具有適宜的氣候條件，又因海南島“長壽島”的品牌效應及三亞市政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視，使得不少房產(chǎn)企業(yè)紛紛前來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但在開發(fā)過程中遇到很多問題，如“候鳥”老人的大量涌入導致三亞市的公共服務短缺，“候鳥”老人具有購房欲望低和季節(jié)性特點，三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目差異性不大，以及三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關人才缺乏。為此結(jié)合國內(nèi)外的相關案例，建議加大財政資金投入加快建設三亞市公共服務設施；完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關法律規(guī)章；加強政府對于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度；養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)增強項目的適老性；大力培養(yǎng)和引進養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才。

[關鍵詞] 養(yǎng)老房地產(chǎn)；“候鳥”老人；對策

[中圖分類號] F590 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）05-0043-02

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口老齡化的問題也日益凸顯。據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，我國60周歲以上人口數(shù)量為22200萬人，占總?cè)丝诘?6.1%。預計到2050年，我國的老齡人口將達到總?cè)丝诘娜种弧２粩嘣黾拥睦淆g人口在帶來巨大的社會養(yǎng)老壓力的同時，也為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的消費人群。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)就是由老年人的休閑旅游、房地產(chǎn)開發(fā)和醫(yī)療護理服務共同打造的一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)模式。全國各地的旅游城市紛紛推出各自的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目，搶占市場份額。三亞市作為國內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，也吸引了不少的房產(chǎn)企業(yè)來三亞開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這些開發(fā)項目在促進三亞市經(jīng)濟發(fā)展的同時，也存在著一些問題。

一、三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)所具有的優(yōu)勢

三亞市憑借其優(yōu)良的自然資源，每年吸引大約25萬以上的“候鳥”老人選擇來三亞度假養(yǎng)老。三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)既是老齡化人口不斷增加的必然要求，也是旅游業(yè)發(fā)展的一個主要方向，發(fā)展的前景也十分廣闊。

（一）三亞適宜的氣候條件對老年人的吸引力大

老年人在選擇養(yǎng)老房產(chǎn)時，通常會傾向于選擇有著優(yōu)良的自然資源的房產(chǎn)項目。比如溫和的氣候環(huán)境、清新濕潤的空氣、良好的自然景觀等，而這些需求在三亞都可以得到滿足。三亞地處中國的最南端，屬于熱帶海洋氣候，擁有全海南島最美麗的濱海風光，年平均氣溫25攝氏度，號稱“東方的夏威夷”。不少“候鳥”老人選擇來三亞購買養(yǎng)老房地產(chǎn)的原因就是認為三亞得天獨厚的自然環(huán)境對于他們所患的一些如慢性支氣管疾病、心腦血管疾病、風濕病、關節(jié)炎等有明顯的緩解作用。

（二）三亞市所在的海南島“長壽島”的品牌效應

三亞市位于海南省的南部，而海南省的人均壽命達到了80歲以上，是全國有名的長壽島。三亞的著名景區(qū)南山寺就舉辦過“長壽節(jié)”等活動，通過向游客介紹海南多為百歲以上老人的方式給游客心中植入海南島是“健康島”、“長壽島”的觀念。在媒體宣傳和親友的口碑攻勢之下，不少老年人把來三亞度假旅游看成是健康之旅、長壽之旅。“長壽島”對于國內(nèi)的老年人所具有的品牌效應是非常有號召力的。

（三）三亞市政府對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視

在建設國際旅游島的大背景下，三亞市政府對于推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進一步發(fā)展非常的重視。一方面開發(fā)和建設多功能的養(yǎng)老示范社區(qū)，比如三亞市海棠灣碧桂園齊瓦頌項目，就是以觀海休閑、中醫(yī)保健、西醫(yī)護理等多種功能于一體的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。另一方面，為了滿足老年人的生活服務需要，三亞市也加大了公共設施投資建設的力度，增加多條公交線路，市內(nèi)有軌電車也將于2018年2月通車，緩解因旅游旺季外來人口大量涌入給公共交通帶來的壓力，方便老年人出行。

二、三亞市發(fā)展養(yǎng)老房地產(chǎn)中存在的問題

“候鳥”老人的到來在給三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)提高大量的潛在消費者的同時，也帶來了一系列的問題，這些問題也影響了養(yǎng)老地產(chǎn)在三亞進一步的健康發(fā)展。

（一）“候鳥”老人的大量涌入導致三亞市的公共服務短缺

三亞市的常住人口為75萬人，而每到旅游旺季涌入的“候鳥”老人為25萬人左右。“候鳥”老人的大量涌入導致三亞每到旅游旺季都會出現(xiàn)一系列因公共服務資源短缺而導致的社會問題。如交通嚴重堵塞、打車難、公共交通爆滿、看病掛號難、物價上漲、供水供電困難等。這些問題一方面使得三亞本地居民對于“候鳥”老人的到來產(chǎn)生不滿，激發(fā)了主客之間的矛盾；另一方面也使得“候鳥”老人對于三亞市的印象變壞，降低了他們在三亞買房定居的意愿。

（二）中國傳統(tǒng)的孝道文化降低了“候鳥”老人的購房欲望

中國傳統(tǒng)的孝道文化認為養(yǎng)老主要依靠的是家庭養(yǎng)老，認為子女在父母年老后應該要承擔起照顧父母生活的責任。這使得部分老人在想要選擇到三亞買房養(yǎng)老定居的時候他們的子女會對老人的決定強烈反對，而子女反對的理由就是擔心讓父母在異地養(yǎng)老會招來親戚朋友的閑言閑語，宣揚是因為子女不孝才會導致老人選擇去異地養(yǎng)老。

（三）“候鳥”老人的季節(jié)性特點對養(yǎng)老地產(chǎn)的項目開發(fā)要求更高

“候鳥”老人通常會選擇在每年的10月份北方開始降溫的時候來三亞，然后在次年的三月份北方氣溫回暖后離開三亞。這種季節(jié)性特點使得三亞的養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)旺季爆滿，淡季房屋空置率高的特點，有的社區(qū)淡季房屋空置率甚至達到了80%。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的收益率是比較低的，一般只有8%—12%左右，開發(fā)商只能通過長期的投資回報來賺錢。這使得實力不夠的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)望而生畏。

（四）三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目差異性不大

在養(yǎng)老地產(chǎn)這個巨大的市場蛋糕的誘導下，大量房企涌入到養(yǎng)老地產(chǎn)。由于政府目前對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的準入門檻和相關的配套服務缺乏統(tǒng)一的標準，導致三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)定位重復，良莠不齊，不能很好地滿足老人養(yǎng)老需求的狀況。比如部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目打著以“在家門口看海”的宣傳口號將房子建在遠離三亞市區(qū)的郊區(qū)海灣，但是與項目配套的一系列的生活服務設施又沒有跟上，導致老人入住后生活不便。

（五）三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關人才缺乏

一個行業(yè)的發(fā)展離不開人力資源的支持，以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，在開發(fā)階段需要養(yǎng)老地產(chǎn)的社區(qū)規(guī)劃人才、營銷人才；在運營階段需要社區(qū)管理人才、監(jiān)管人才；在給老人提供醫(yī)療生活服務的時候需要醫(yī)護人才、老人生活顧問等，而這些人才在三亞都是相對緊缺的。部分養(yǎng)老社區(qū)在招聘不到專業(yè)護理人員的時候降低招聘標準，將一些不具有專業(yè)護理知識與護理技能的人員簡單培訓之后就讓他們上崗，導致養(yǎng)老社區(qū)的消費者對社區(qū)服務質(zhì)量出現(xiàn)嚴重不滿，影響三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌形象。

三、三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設在中國還屬于一個新興行業(yè)，而在西方發(fā)達國家已經(jīng)有不少成熟的案例可以供我們借鑒參考。比如美國的佛羅里達還有瑞士的日內(nèi)瓦等地就是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)比較成功的案例。結(jié)合國內(nèi)外的這些案例，對三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出以下幾點建議：

（一）加大財政資金投入力度，加快建設三亞市公共服務設施

對由于旅游旺季“候鳥”老人大量涌入帶來的一系列諸如物價上漲、交通堵塞、打車難、看病難等社會問題，主要是因為三亞市的基礎設施建設與公共服務落后所導致的。要解決這些問題，就需要依靠三亞市政府加大對于市政基礎設施的財政投資力度，加快公共服務設施的建設速度，緩解供需矛盾，保障群眾的基本生活需要，緩和化解三亞本地居民與“候鳥”人群之間的矛盾，維護社會穩(wěn)定有序的發(fā)展。

（二）完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關法律規(guī)章，加強扶持力度

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，我國政府對于這一行業(yè)的發(fā)展所制定的法律規(guī)章相對較少。以海南為例，政府對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展所持的態(tài)度是謹慎而低調(diào)的。對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目如何界定，界定之后政府能夠為其提供什么樣的優(yōu)惠政策等都沒有具體的規(guī)定。一方面，三亞政府在土地政策上應根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)的定位（高端、中端、地端）分類指導控制土地價格，以便養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項目取得合適價格的土地。另一方面，三亞政府應根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)對于老人的需求的滿足與照顧程度，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行分類，然后給不同類別的養(yǎng)老社區(qū)提供不同等級的優(yōu)惠政策，比如稅收、金融、財政補貼等。

（三）加強政府對于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度

三亞政府在扶持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，也必須要加強對這一行業(yè)的監(jiān)管，以避免一些不法企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義行“圈地”之實。政府一方面要提高對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，建立一個標準化的核查體系。另一方面，要完善對于養(yǎng)老房產(chǎn)項目的跟蹤監(jiān)管體系，對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理等一系列環(huán)節(jié)進行規(guī)范，確保項目的質(zhì)量。保護養(yǎng)老地產(chǎn)消費者的權(quán)益不受侵害，促進養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)明確自身定位，增強項目的適老性

三亞市的自然資源豐富，有海濱、有椰林、有溫泉、有雨林。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的時候應借助不同的自然資源實現(xiàn)項目的差異化。在開發(fā)設計的時候，也要把老人的需求放在首位，所有的配套設施和生活服務項目都要以滿足老人的需要為第一標準。除了滿足老人的物質(zhì)需要以外，也要考慮老人的精神需要，社區(qū)內(nèi)要適當安排一些老人的娛樂休閑場所，如棋牌室、健身室、舞蹈室等，豐富老人的晚年生活。

（五）大力培養(yǎng)和引進養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才

對于三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)人才缺乏的現(xiàn)實，一方面要加大本地專業(yè)人才的培養(yǎng)力度，可以通過加大教育投入，鼓勵社會創(chuàng)辦相應的培訓機構(gòu)，與本地高校聯(lián)手借助高校的師資力量和平臺來培育相關人才。另一方面要加大人才的引進力度，對于優(yōu)秀人才要采取各種措施拓寬引進渠道。對已引進的人才也要提供各種優(yōu)惠政策讓他們能夠長久的留在三亞。

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[責任編輯：趙磊]