城市“老破小”住區的現狀分析及環境整治策略
——基于杭州市區老舊住區的調研

胡軼敏,賈華琴,黃樂平,干學宏

HU Yimin，JIA Huaqin，HUANG Leping，GAN Xuehong

(1.浙江建設職業技術學院,浙江 杭州 311231；2.浙江省建筑裝飾行業協會,浙江 杭州 310005)

1　概　述

“城市化”和“老齡化”是全球面臨的兩大趨勢。2011年12月,中國城鎮人口占總人口比重首次超過50%,標志著“城市化”進入“中程”。據聯合國人口署預測,1990—2020年世界老齡人口平均年增速為2.5%,同期,我國老齡人口的增速為3.3%,老齡人口增長速度與老齡人口的比重,中國都超過了世界平均增速和比重。預期到2020年,我國65歲以上老齡人口將達1.67億人,約占全世界老齡人口的24%,意味著世界范圍內,每4位老年人中就有1位是中國人,其中,中國80歲以上高齡老年人口將增至2900萬人左右。我國老齡人口基數龐大,面對“老齡化”壓力遠比其他國家要大。此外,我國人口結構中的70、80后多數已成家立業、生兒育女；90后也已長大成人,逐步組建家庭。在“全面二孩”政策推動下,70、80與90后群體再次加入生育大軍,形成新一輪的“生育潮”。預計未來的10～20年,中國老齡人口將肩負起養育孫輩(二孩)的任務,“養老”和“養小”需求并存。

隨著城市化推進,城市范圍不斷向外沿擴張,原本建造在核心區域的聚居區逐漸“破敗、衰落”,這類房齡高、顯破舊、戶型小的居住區或居住組團,被冠以“老破小”稱號。“老破小”住區是我國城市發展過程中的階段產物,與商品化樓盤相比顯得老舊、破敗、狹小,是老年人口習慣性聚居的區域。“老破小”住區一般地處城市的核心區域,交通、醫療、教育、購物、娛樂配套齊全,生活便利,但同時存在諸多設計缺陷以及環境堪憂。通過對杭州市拱墅區和西湖區幾處典型老舊住區的調研,分析“老破小”住區環境現狀、問題及成因,提出通過“整治改善”手段來解決城市中即將破敗、衰落住區的問題,為城市營造更適合“老幼病殘孕”等群體居住的空間。

2　城市“老破小”住區的環境現狀

城市“老破小”住區,一般建造于20世紀70年代至1998年期間。1998年以后,我國開始全面推行住宅商品化,住宅的設計和建造,逐步走向舒適、多樣、靈活的方向,住區環境相較前者大為改觀。城市核心區域的“老破小”住區,離城市主干道近,交通、醫療、教育、購物、娛樂配套齊全,但也存在著設計缺陷和環境局促的問題。

“老破小”住宅目前的實際使用年限為20～40年,采用推倒重來、大拆大建的“城市更新”方式,尚不完全適用于此類住區。調研覆蓋杭州市拱墅區蠶花園片區、大關片區、德勝新村、朝暉六區、塘河新村、親仁里、吉慶院,西湖區的文二新村、石灰橋住區、花園北村、翠苑五區、古蕩新村等住宅,收集有效樣本數據占總樣本數的82%,樣本具有一定的代表性。調研發現“老破小”住區人口組成中“三代同堂”現象明顯,老年人習慣居住于老城區、老住宅的情況頗多,隨著“二胎政策”放開,老人帶孫輩(二孩)的情況日趨普遍,老人帶著兒童活動主要集中于住家附近的公共場所。

“老破小”住區普遍存在綠地面積小、活動設施少、停車位緊張、景觀設置缺乏的問題。名校學區范圍內的住宅換手率高,反復裝修帶來了安全隱患。“老破小”住宅建筑形式多數采用一梯兩戶或一梯三戶的板式多層住宅,也有部分舊城改造時建成的高層住宅。多層住宅普遍缺少電梯,出入口缺少無障礙通行設計,存在“臺階多、斜坡多、障礙多、無雨篷”的情況。住宅外立面常安裝大量保籠,外立面不規整,雨篷、晾曬桿、空調隔板設計安裝不統一,住區缺少保溫、隔熱、隔音、通風、遮陽的節能技術措施,住區環境整體堪憂。

2.1　公共空間、景觀綠地、休憩設施的缺失和占用

老人與兒童是住區活動場所最頻繁的使用者,他們對公共空間、景觀綠地、休憩設施的需求是住區環境品質提升需要考慮的重點。公共活動空間的匱乏、景觀綠地的缺失、休憩設施的不到位,常會造成環境局促的惡劣印象。圖1集中反映住區公共空間、景觀綠地、休憩設施的現狀：

1)缺乏公共活動空間和休憩設施,老人占用馬路邊區域消遣；

2)老人占用住區通道口的位置“曬太陽、嘮家常”；

3)住區內面積狹小的景觀亭存在各式“坐席”,形成破敗、雜亂的景象；

4)缺少景觀綠地、缺少停車位、缺少休憩設施的住區；

5)設施年久失修,凌亂破敗,易造成老人、孩童磕絆受傷。

住區公共空間、景觀綠地、休憩設施的缺失和占用現象并非個案,而是“老破小”住區的普遍現象。“整治改善”住區的公共空間,應堅持以人為本,需要考慮住戶老齡化的趨勢,考慮住區適老、適小的需求,注重設計體驗和設計感受。

圖1　公共空間、景觀綠地、休憩設施的現狀

2.2　住宅外立面的老化與凌亂

住宅外立面是反映住區整體環境的一個重要方面,管理不到位的住區往往存在保籠安裝現象普遍,外立面雨篷、空調、晾曬桿的安裝不統一,存在建筑外立面涂料剝落、瓷磚掉落、外墻滲水等現象。建筑外立面現狀與城市發展不協調,形成“美麗杭城,破敗住宅”的印象。圖2集中反映住宅外立面老化與凌亂的現狀：

1)住宅外立面上安裝大量保籠,內部隨意堆放雜物,嚴重影響住區環境；

2)雨篷、晾曬桿、空調隔板安裝不統一,影響整體美觀,一旦出現破損變形,又存在較大隱患；

3)建筑立面上的墻體抹灰、瓷磚貼面、裝飾條等出現脫落,形成安全隱患,屋內墻面出現滲水和霉變；

4)破墻安裝的無煙灶臺,破壞立面效果,同時降低建筑物的抗震性能；

5)缺少外遮陽設計,住戶自行安裝“奇葩”布簾用于遮擋西曬陽光。

住宅外立面的現狀并非個例,而是“老破小”住區普遍問題。杭州市政府對沿街住宅開展過一系列的立面整治工作,通過統一加裝雨篷、晾曬桿、空調擋板等措施,整治后沿街住宅立面整體效果較為理想,但住區內部非臨街住宅仍存在臟、亂、差現象,與“美麗家園”的建設目標還存在較大差距。

圖2 住宅外立面的現狀

2.3　出入口的通行存在障礙

住宅的出入口是連接室內外空間的交通樞紐,起著組織和引導人流走向的作用,在危急時刻也是逃生通道,無障礙出入口設計的優劣,是衡量住區是否宜居的一個重要指標。“老破小”住區出入口的無障礙通行情況堪憂。圖3集中反映住宅出入口的現狀：

1)臺階多、無坡道、門框絆腳、雨篷未能形成有效遮擋；

2)長梯段、無休息平臺的單跑樓梯,極易造成老人、嬰幼兒、孕婦、殘疾人等跌倒后出現連續滾落；

3)高層住宅狹小的出入口,不利于火災發生時的疏散,也不利于應急救護；

4)出入口與坡道間存在小高差,易造成磕絆,影響輪椅推行；

5)建筑物出現不均勻沉降,造成出入口與路面間的小高差,易造成老人、孩童絆倒,通行存在障礙。

住區出入口存在通行障礙問題,在“老破小”住區出現的非常普遍,相對新建樓盤,老住區由于設計原因及建筑物不均勻沉降等原因出現的障礙,需要在住區整治過程中予以高度重視。“老破小”住區是老齡人口集中區域,“三代同堂”的老人帶娃情況普遍,“適老、適小”通行無障礙設計需要同時兼顧。

圖3　出入口通行存在障礙的現狀

2.4　老年人照料設施不到位

“老破小”住區人口密度高,居家養老負擔重,“日間照料中心”的設置非常有必要,其合理設置和有效配備將直接影響周邊居民的生活品質。調研涉及的拱墅區蠶花園、永慶路、紹興路、大關、德勝,西湖區的翠苑、花園新村、古蕩新村,均配備了居家養老“日間照料中心”,但設置上還存在不到位的情況。圖4反映了照料設施的現狀：

1)缺少照料設施建筑用房的住區,常出現居民自發形成的“蹲墻根、曬太陽”區域；

2)舊城改造時拆遷戶聚集的高密度住區,居家養老照料設施用房嚴重不足；

3)某居家養老照料中心門口的無障礙設計不到位；

4)某照料中心的出入口,無臺階、帶斜坡、無扶手、無雨篷,存在突起的水泥墩子,易造成老人滑倒或絆倒；

5)某照料中心由原有非機動車庫改造而成,其內部陳設簡陋。

居家養老照料設施不到位的情況在“老破小”住區較為普遍。近年來,國內某知名房產企業已與杭城多個社區建立“隨園之家”養老服務照料中心,逐步解決居家養老服務工作。“隨園之家”主要側重健康社區建立,由企業提供配套服務,包括：健康監測、慢病管理、儀器輔助康復理療、生活陪伴、網購服務、理發修腳、組織長者進行文化娛樂活動,提供教學講座、心理輔導、營養茶點、日托照顧等服務,還針對中風、骨折、癌癥等病癥時間長的人群,提供上門康復護理服務。政府牽頭下形成的住區“整治改善”方案,疊加企業提供的“養老服務”策略,“城市更新”與“養老服務”同步推進必將為居民提供切實有效的居家養老解決方案。

圖4　居家養老服務設施的現狀

3　“老破小”住區環境的整治策略

走好特色城市發展之路,必須直面“城市病”的存在,避免“美麗西湖,破舊城市；宏偉大廈,衰敗住區”的存在。住區“整治改善”需要考慮社會、經濟、建筑、人之間的相互關系,保障人們生活“更方便、更舒心、更美好”。現基于“安全、無障礙、適老、適小、宜居”理念的“整治改善”策略，提出以下具體技術措施,見圖5。

圖5　“老破小”住區環境整治的策略

3.1　公共空間的改造

1)居家養老照料設施改造。“老破小”住區所在社區的居家養老照料中心用房,已有配套用房的,沿用原有房屋進行改造,設施設備配置應盡可能滿足住區老年人日常照料需求。住區周邊缺少照料中心配套用房又確有必要增加時,單獨建設“照料中心”項目,需列入城市所轄區域城建部門的年度建設計劃,由城建部門對所轄區域的新建項目進行統一報批,進行項目設計到施工的全過程監管。新建用房嚴格按現行《老年人照料設施建筑設計標準》進行設計,住區業主或物業管理部門不得擅自搭建臨時用房。

2)微景觀和種植區的開辟。“老破小”住區的建筑密度大,綠地率偏低,綠地增設難度較大,建議調整原有綠化帶,或拆除、歸并部分非機動車棚,重新設計形成“微景觀”和“景觀長廊”,兼顧設置休憩區。來自農村幫助子女帶孫輩的老年人,比較向往“都市種菜”生活,建議利用原先覆蓋沿階草、矮灌木的綠地,改造形成“一米菜園”。底層住戶圍墻外側,建議設計成無土栽培“蔬菜種植墻”,由住戶認養和維護。“一米菜園”和“蔬菜種植墻”的設計,需兼顧輪椅老人和孩童親近綠色植物的需求,形成易打理,不易積水的“小型、無障礙”種植型綠地。

3)公共廁所的改造。老人和孩童的如廁間隔時間相對較短,在住區公共區域活動時回家上廁所很不方便,有些老年人會采取盡量少喝水,避免頻繁上廁所,兒童則會出現就地大小便的不文明行為。老人和嬰幼兒群體是住區公共空間的主要使用者,增設便利的如廁空間。設計師可借鑒日本、新加坡等國家在公共廁所設計中的細節做法,做好無障礙如廁環境的貼心設計。

4)停車泊位的改造。停車泊位改造可以將非機動車棚進行重新規整,拆除部分利用率不高的車棚,建立體車庫。住區實在無法設置停車庫時,建議借用周邊街道,合理規劃,形成夜間停車泊位。住區內部停車泊位的改造,需要做好動靜路線設計。空間狹小的“老破小”住區無法實現人車分離時,靠邊停車位置需逐個劃定,留出入戶口通道,寬度設為0.9 m及以上,方便輪椅推行入戶,條件允許情況下建議留出1.5 m的輪椅回轉空間,兼顧輪椅老人和急救擔架通行需要。

5)人車分流系統的改造。住區公共區域改造盡可能形成人車分流系統,建議在人行與車行道交叉處設置微自然面鋪裝,在住區內部道路設立車速緩行指示牌,提示駕駛員降低車速；在視覺盲區轉角處設置反光鏡和警示標志,盡量做到人性化,兼顧人與車的通行需要。

3.2　出入口無障礙的改造

1)加裝入戶電梯。住區加裝入戶電梯是多層住宅通行無障礙設計中必須首要考慮的問題,關乎提高老年人和殘障人士生活質量,同時兼顧嬰兒推車、殘疾人、孕婦等特殊人群需要。調研發現“老破小”住區出入口區域空間局限,無法安裝入戶電梯時,建議通過增加小型電動爬梯裝置來解決特殊住戶的入戶需求,入戶臺階處需加裝雙側欄桿,以便于爬梯的附著。

2)住宅出入口的無障礙設計。出入口是住戶進入住宅的重要關口,其設計除了滿足建筑設計標準外，還應考慮老人、孕婦、嬰兒住戶的出入方便,出入口有高差時建議設置無障礙坡道,坡道是幫助輪椅克服高差,保證垂直移動最直接的方式。無障礙坡道坡度盡量控制在1∶10以下,坡道兩側加裝護欄,面層防滑,上部加裝能形成有效遮擋的雨篷。

3)樓梯的防滑、防連續滾落處理。樓梯臺階加裝防滑條,梯段側面加裝防拐杖滑落的措施,如在欄桿底部焊斜向側桿或在樓梯側面做擋抬的翻邊處理。長梯段的單跑樓梯,需要采取防連續滾落措施,建議加裝防滑條,改裝形成雙層欄桿,下層欄桿扶手位置稍低,更適合兒童、婦女、老人的抓握,圓形扶手的直徑以35mm為宜。

4)公共走廊、坡道、墻面增設扶手。造價允許的前提下,建議在公共走廊、坡道、墻面處增設雙層欄桿和扶手,延伸至住戶家門口,特別是在坡道處,欄桿設計應盡量兼顧男女老少的需要,設置雙側、雙層扶手,形成上粗、下細的扶手設計,確保安裝牢固。門廳口需要防止門的開合與扶手間形成磕碰,兼顧孩童玩耍的區域,盡量避免出現磕絆,扶手端部做成內彎圓弧或包角處理。

3.3　住宅外立面的改造

1)保籠現象的解決。住宅外立面保籠的拆除工作,建議與外立面整治同步解決,同時考慮設置智能防盜系統。住區“整治改善”的前期,做好住戶的告知和安撫工作,請住戶配合移除保籠內的雜物,智能防盜系統的設計與施工,同時進行安裝。

2)無煙灶臺的拆除與墻體修復。在拆除無煙灶臺前,需入戶進行宣傳和解釋工作,取得住戶的理解和支持；拆除無煙灶臺后應對原有墻體進行修復,確保后砌筑墻體與原墻體形成可靠拉結,墻體不會出現滲漏現象。

3)雨篷、晾曬桿、空調外機擋板、花盆架的設計與安裝。陽臺上方、窗戶上方、樓棟出入口上方的雨篷,進行統一設計和施工。陽臺上做成折疊式晾曬桿,空調外機擋板、窗臺外側固定式花盆架,同一住區建議進行統一設計和安裝。

4)外墻裝飾面層脫落問題的解決。在老住區裝飾面層的脫落現象非常普遍,住區外立面改造時,保籠拆除后可進行外墻粉刷或修補,脫落情況嚴重時做外墻面的徹底改造。

5)外墻外保溫技術的應用。保溫隔熱設計是個系統工程,多數將這塊內容交由結構設計人員去考慮,實際上完全可在建筑設計中予以考慮,住區“整治改善”時,建議對住宅外墻表面添加保溫隔熱層,結合外墻外保溫層的構造做法,進行逐層的貼面施工。

6)外遮陽的設計。遮陽是降低空調能耗的一種積極方式,處在亞熱帶季風氣候地理環境下的住區,做好圍護結構保溫隔熱的同時,應適當考慮遮陽設計。窗戶、陽臺外側設計實用美觀的外遮陽,避免住戶自行安裝遮擋物,起到防曬、降溫、節能效果。

7)通風措施。良好的建筑通風設計是降低空調能耗的另一種自然調節手段,是節能設計的重要措施,濕熱地區通風措施適用“開放型通風”,建議采用開敞門窗方式來實現通風。外墻改造時兼顧通風需要,最大程度地實現空氣對流“導流型”開窗方式。住區整體環境的通風處理,則建議采用通風廊道進行設計,引入“弄堂風”局部改善夏季悶熱現象。

3.4　樓宇智能化系統

1)智能化入戶門禁系統。老年人一般都喜歡購物、散步、溜娃,當他們提著籃子,抱著孫子,打著傘時,開門變得很不方便。智能入戶系統中的門禁設置,建議改為人臉識別,逐步實現住區各沿街出入口及單元出入口均采用人臉識別系統管理,方便住區人員出入的同時對外來人員也可以通過人臉識別進行判別,加強管理。

2)智能化急救呼叫系統。老年住戶的身體常會伴有高血壓、高血脂、糖尿病等情況,還會伴有突發性心腦血管疾病的發生,急救呼叫系統設置顯得非常重要,應急呼叫按鈕(或拉繩),建議安裝于床頭、廁所、淋浴房、廚房、陽臺、洗衣房等處,可提供多種安裝方案給住戶自行選擇,方便對家中老人犯病時及時做出應急反應。呼叫系統管理,建議聯通“日間照料中心”,有物業管理的住區,建議同時聯通物業公司,發生緊急情況時能一鍵轉接120急救中心,以便及時救助。

3)智能化可視陪伴系統。老年人比較害怕孤單,建議在住區智能化系統改造時,考慮通過網絡使用家中電視機屏幕,直接聯通至”日間照料中心”,提供對講式聊天陪伴服務,也可通過可視系統實現送餐、理發、購物等上門服務業務,還可通過大屏幕聯通工作人員,對患病老人提供咨詢和初步判斷,及時做出篩查,安排醫生上門或協助老人及時掛號就醫。

4　結　語

住區環境問題的形成涉及城市建設和城市管理的方方面面。城市文明建設過程中,不應放任老年群體長期處于“曬太陽、打瞌睡、搓麻將、打撲克、拜菩薩”的低品質生活環境之中。通過“整治改善”方式來解決“老破小”住區的環境問題,與推倒重建相比,時間短、資金少、壓力輕,社會結構變化最小,是能耗最低的方式。“整治改善”能大大激發居民共同參與“美麗家園”建設熱情,改善住區“微環境”來延續城市文脈,激發老住區煥發“新、綠、健、全、優”特色。“整治改善”通過借助設計到施工的具體措施,探索出一條“安全、無障礙、適老、適小、宜居”指導下的環境整治之路。