城市中央商務區選址前期研究
——以唐山市城市中央商務區選址論證研究為例

李娟芝

唐山市規劃編制研究中心 河北 唐山 063000

正文：

隨著城市化、現代化的快速發展，作為城市經濟活動與空間意義上的雙重核心區域——中央商務區在許多現代城市應運而生，他一方面提供城市級的商務設施，另一方面又創造城市形象，改善環境，吸引投資，促進所在城市的經濟發展與繁榮。

一、項目背景

隨著唐山城市快速轉型發展，建設城市中央商務區成為市場需求；京津冀協同發展促進了城市現代服務業的集聚與規模增長；河北省住房和城鄉建設廳發布《關于加強設區城市中央商務區建設的指導意見》。《意見》指出：到2020年，每個設區城市基本形成層級結構清晰、功能布局合理、要素高度集中、配套設施完善、環境特色鮮明、經濟實力突出，具有區域核心競爭力的現代化中央商務區。

二、規模分析

落實省住建廳《關于加強設區城市中央商務區建設的指導意見》，結合唐山市實際情況，唐山市城市中央商務區建設應具有中心性，在區域內起引領作用，具有服務的集中性和便捷的可達性，能夠補充完善城市功能，實施可操作性強，并盡快突顯建設成效。

通過對國內各類城市中央商務區建設規模的分析，結合我市中心區建設現狀及未來規劃發展，唐山市城市中央商務區近期建設規模宜在1到3平方公里比較合理。

三、選址分析

結合市中心城區現狀形成和未來規劃的空間結構，選取已初具規模，并有發展可能的百貨大樓周邊、遠洋城周邊、鳳凰新城商務中心、火車站周邊、南湖大道和南湖文化中心東側等6個區域進行分析研究，最終確定在百貨大樓商圈基礎上向南延伸，利用南湖文化中心東側區域建設南湖中央商務區。

主要采用比較分析、要素分析、定性分析等方法，對百貨大樓周邊、遠洋城周邊等六個區域，從區位條件、公眾認知、規劃功能定位、交通條件、輻射范圍、現狀配套、用地存量等七個方面進行分析評價。具體分析如下：

百貨大樓周邊、遠洋城周邊和鳳凰新城商務中心三個區域在區位、現狀配套設施等方面優勢明顯，但用地存量嚴重不足，從根本上制約著中央商務區的建設與發展。

火車站周邊區域在區位、交通條件等方面優勢突出，但現狀配套設施尚不完善，存量用地大部分為集體土地，目前建設中央商務區存在一定制約。隨著配套設施的逐步完善，存量土地的釋放，該區域將具備建設中央商務區的條件。

南湖大道區域在區位、交通、配套設施等方面相對較弱，雖然用地存量充足，但釋放難度較大，不宜建設中央商務區。

南湖文化中心東側區域南臨南湖公園，北依百貨大樓商圈，西南側是以唐山大劇院、南湖國際會展中心為主的城市文化中心。該區域公眾認知度較高、用地存量相對充足、配套設施比較完善，可以有效借助百貨大樓商圈的強大帶動作用和南湖地區“后世園”發展的強烈需求等因素，短期內見到建設成效，因此完全具備建設中央商務區的條件。

綜上所述，南湖文化中心東側區域及火車站區域均適宜建設中央商務區。從可操作性和時效性等角度來看，唐山市城市中央商務區建設應分階段實施，近期建設南湖中央商務區，遠期可以考慮利用火車站區域對外交通優勢，在唐山站西側建設站西中央商務區。

四、南湖中央商務區

南湖中央商務區位于學院路以東，新華道以南，文化路以西，南湖公園以北區域，規劃面積2.24平方公里。目前該區域已建成鳳凰大廈、新世界中心和世博廣場等大型商業綜合體項目，東南部已建成以影視基地、老唐山風情小鎮、南湖美食廣場為代表的歷史文化展示和商業服務業項目，現狀建成項目占地共約712畝。

充分利用現有各類商業、文化設施，依托該區域濃厚的商業氛圍、城市特色文化和旅游資源、后世園經濟等，將南湖中央商務區打造成以高端服務產業為主，集商業、文化、體育、娛樂、旅游配套、總部基地等于一體的濱湖中央商務區、城市特色風貌展示區。同時打造東西向的生態軌跡展示帶將中央三個板塊有機串聯起來，形成“一軸一帶兩核心四板塊”的整體結構。

五、站西中央商務區

該區域位于鐵西組團，處在城市重要發展軸上，交通便利、區域條件優越，是城市對外的綜合門戶區。該區域目前已建成勒泰商業綜合體、勒泰居住地塊，火車站西廣場綜合體。可利用土地主要為村莊建設用地及農林用地，面積約176.69公頃。

依托高鐵建設，承接京津產業轉移，將本區域打造為高端商貿區域，帶動周邊整體發展，承接服務外包功能，引導城市產業升級。

六、總結

唐山未來建設的中央商務區要服務首都，對接京津的綜合服務功能；結合老城區功能提升和新區建設，整合現有商業、商務功能，完善配套設施，提升景觀環境；培育城市新的經濟增長點。

為了更好地進行唐山中央商務區的建設工作，近期要協調好城市建設用地與南湖風景名勝區的關系，遠期要針對選定的中央商務區區域編制相應的中央商務區發展規劃、綜合交通規劃、控制性詳細規劃和城市設計、建筑設計及景觀設計。